Bekritiseerd, genegeerd, geflopt en nu bezig met een comeback: de Blokhypotheek. Deze keer onder de naam duolening. André van Luijk (eigenaar van Woonvisie Hypotheken) ziet de voordelen van het product voor adviseurs en klanten: “Je gereedschapskist zit feitelijk wat voller.”
De Blokhypotheek is terug, maar nu als duolening. Tenminste, de constructies lijken wel erg veel op elkaar. Wat houdt het eigenlijk in, deze nieuwe starterslening? En waarom is de markt er nu wél klaar voor?
“Wat betreft de Blokhypotheek: ik denk dat het destijds een combinatie van teleurstelling en te weinig begrip van het product was. Teleurstelling omdat de aflossingsvrije hypotheek niet terugkwam. Ook begrepen velen niet goed wat het product werkelijk inhield. En dan gaat iedereen elkaar naroepen. Overigens waren er ook andere geluiden. Zo had Moneyview als onafhankelijke beoordelaar met niet-commerciële banden een andere mening dan veel marktpartijen. Zij analyseerden de Blokhypotheek en kwamen met een neutraal tot licht positief oordeel. Toen ik dit jaar op Prinsjesdag zag dat de starterslening aangepast zou worden, was ik heel benieuwd. Ik zag het woord ‘duolening’ en dacht al: dit kan niet anders zijn dan hetzelfde, maar in een nieuw jasje. Ik ben gaan rekenen en het klopt tot op de cent nauwkeurig. Het is formeel een extra lening naast een hypothecaire lening, maar de combinatie is dat je de ene lening aflost in box 1 en een de ander lening opbouwt in box 3. Je moet het in samenhang zien. Een technisch complex product, dat wel, maar het eindresultaat is voor de klant een aflossingsvrije hypotheek.
Waarom is de markt er nu wel klaar voor? De kritiekpunten van drie jaar geleden, namelijk dat het lastig te begrijpen is en belastingtechnisch complex, zijn er nog steeds. Het product gaat tegen de heersende trend in van transparantie en eenvoudigheid. Maar aan de andere kant is dit wel de enige manier om de starterslening te behouden.”
De adviseur zal goed zijn best moeten doen om dit complexe product uit te leggen. Wat betekent dit alles voor klant en adviseur?
“Degenen die de Blokhypotheek destijds wel begrepen, merkten al op dat doorstroom van klanten op termijn lastiger gaat worden. Want met het opbouwen van een schuld in box 3 neemt de leencapaciteit voor een andere woning af. Het belangrijkste verschil met de Blokhypotheek is dat de duolening uitgaat van een veel kleinere lening naast de hypothecaire lening; zo’n 20.000 à 30.000 euro. Een hertoets volgt meestal na drie jaar en dan hebben de meeste jonge starters al carrière gemaakt. Maar als het product langer loopt kan het een rem zijn op de doorstroom. Dit houdt in dat de duolening met name een gevaar is voor starters op leeftijd, die niet veel salarisgroei meer kunnen verwachten. Het succes van de duolening staat of valt daarom met goede voorlichting aan adviseurs vanuit het SVN (Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland, red). Met name adviseurs die actief zijn in het starterssegment zullen zich in dit product willen verdiepen.”
Wat vind je zelf eigenlijk van het nieuwe product?
“Drie jaar geleden was ik niet negatief over de Blokhypotheek, maar ook niet onverdeeld positief. Ieder product heeft zijn voor- en nadelen. Grappig vond ik dat de markt heel veel nadelen meende te zien, maar nauwelijks de voordelen. Je kunt niet per definitie zeggen dat iets altijd slecht of goed is voor iedereen. Ook de duolening moet je contextafhankelijk beoordelen. Daarnaast is het ook gewoon een extra product dat je als adviseur ter beschikking hebt; je gereedschapskist zit feitelijk wat voller. Is het niet geschikt, dan moet je het niet doen voor je klant. Je hebt ook een zorgplicht en dan moet je het dus niet adviseren. Maar past het wel, dan past het. Daarom snap ik de kritiek van adviseurs op dit soort producten niet goed. Er lijkt soms ook wel sprake van een hetze tegen middelen. Maar het is net zoals bij oversluiten: de ene keer is dat een goede optie, de andere keer niet. Je kunt niet zeggen dat het altijd fout of altijd goed is. Heel veel adviseurs vertonen kuddegedrag. Ik zou zeggen: denk zelf ook eens na. Ik kan er ook wel eens naast zitten, maar als adviseur is het in elk geval belangrijk dat je in staat bent je eigen oordeel te vellen.”
Ook nadat de hypotheek verstrekt is, kunnen hypotheekadviseurs nog meerwaarde bieden voor hun klanten. Dat vindt Boyan Nijpels, een van de oprichters van Moveasy, een vergelijkings- en biedingssite voor verhuizers. Bijvoorbeeld door te adviseren over het traject dat de huizenkopers nog te wachten staat.
De loan-to-value (LTV) vertoont al jaren een dalende lijn. Dit jaar bedraagt de maximale hypotheek nog 101 procent van de waarde van het huis, in 2018 daalt hij verder naar 100 procent en wat gebeurt er daarna? Minister Dijsselbloem zou de LTV het liefst nog verder verlagen en Klaas Knot, president van DNB spreekt zelfs over een percentage van 90 procent. Als koper moet je dus steeds meer eigen geld meenemen, wil je een hypotheek kunnen afsluiten. Hoe denkt de markt erover? We vroegen vier hypotheekadviseurs naar hun mening over de hoogte van de LTV.
De afgelopen kabinetsperiode had Nederland met Stef Blok haar eerste Minister van Wonen en Rijksdienst. Met de verkiezingen net achter de rug vroegen we ons af of er in het nieuwe kabinet opnieuw een Minister van Wonen moet zitten. Blok wordt in de media geprezen om zijn voortvarendheid. Over de verdiensten van zijn beleid zijn de meningen verdeeld. Wat vinden de hypotheekadviseurs?
In haar column in De Telegraaf introduceerde ondernemer Annemarie van Gaal recent een idee voor de introductie van een Huizenfonds. Via een dergelijk fonds zouden AOW’ers of pensioengerechtigden die er in inkomen sterk op achteruit gaan een hypotheek kunnen afsluiten op een deel van hun huis, bijvoorbeeld 10 of 25 procent. Op die manier krijgen ze wat extra financiële armslag. We vroegen drie hypotheekadviseurs om hun reactie op dit voorstel. Kan het een oplossing zijn om senioren die moeite hebben met het betalen van hun hypotheek een steuntje in de rug te geven?