Door toenemende droogte krijgen potentieel 1 miljoen huizen te maken met problemen bij de fundering. Wie gaat dat betalen en hoe gaan taxateurs, hypotheekadviseurs en geldverstrekkers hiermee om?
In een aantal Nederlandse plaatsen is de fundering van woningen al jaren een belangrijk punt van zorg. Neem Dordrecht, of Gouda die verzakken, of Zaandam waar de palenpest de houten heipalen onder de woningen aantast. Maar, door de toenemende droogte (en dus een lager grondwaterpeil) dreigen de funderingen van 1 miljoen woningen door heel Nederland weg te rotten.
Eerder dit jaar werd door het tv-programma ‘De Monitor’ aandacht besteed aan de funderingskwestie. Ook werd daar gesproken over de pilot van het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF), voor het invoeren van een funderingslabel.
Bij Vereniging Eigen Huis (VEH) stond de telefoon daarna roodgloeiend, vertelt manager belangenbehartiging Nico Stolwijk. “Het KCAF wilde het funderingslabel eigenlijk eerst in kleine kring testen. Door de aandacht in de uitzending, ging half Nederland ineens kijken hoe het er voorstond met hun eigen fundering. Let wel, de data voor deze test-site was niet compleet, dus af en toe kregen mensen een uitslag die niet klopte. Waar de mensen het meeste van schrokken waren de kosten voor de aanpak van de gesuggereerde funderingsproblematiek. Die liepen soms op tot in de tonnen.”
Ondertussen is de site offline gehaald en is iedereen geïnformeerd dat het hier enkel ging om een test. De uitslagen die de site heeft gegeven zijn dus maar beperkt relevant en er is geen enkele sprake van dat het label verplicht gaat worden.
“Het voordeel is wel dat het onderwerp nu onder de aandacht is,” stelt Stolwijk. “Dat is het positieve van deze een beetje uit de hand gelopen actie.” Sowieso moeten taxateurs vanaf 1 juni 2021 de fundering zwaarder laten meewegen in het taxatierapport. Maar dat neemt niet weg dat veel Nederlanders in risicogebieden de schrik flink in de benen hebben zitten. Want, wie gaat dit betalen?
Vanuit VEH zijn Stolwijk en zijn collega’s al druk bezig om het onderwerp op de agenda te zetten bij alle betrokken partijen en de overheid. “Sowieso willen we dat de funderingsproblematiek meegenomen wordt in een volgend regeerakkoord. Het gaat in potentie om 1 miljoen woningen, dus daar moet echt landelijk prioriteit aan worden gegeven.”
Als we kijken naar de huidige situatie is in principe de huiseigenaar aansprakelijk voor kosten omtrent de fundering. “Daar zijn zelfs uitspraken over tot aan de Hoge Raad aan toe, “ vertelt Stolwijk. “Maar, gezien de omvang van de problematiek is het ook wel eens tijd om hier anders naar te kijken. We overleggen met alle betrokken partijen om een oplossing te vinden. Zowel preventief, als curatief.”
Rob van ‘t Ent is eigenaar van Vita Hypotheekadvies en hypotheekadviseur in Zaandam, daar dealt hij al jaren met de funderingsproblematiek die wordt veroorzaakt door de palenpest. “Hier in Zaandam staat de fundering altijd hoog op de lijst van punten waar je goed op moet letten bij de aanschaf van een nieuwe woning,” vertelt Van ‘t Ent. “De gemeente heeft de situatie en de risicogebieden goed in kaart gebracht, en de lokale Rabobank hield daar bijvoorbeeld ook rekening mee bij de hypotheek. Gemiddeld adviseer ik altijd om iets van dertigduizend euro extra financieringsruimte te nemen als de heipalen vervangen moeten worden.”
De financieringskwestie bij funderingsproblemen blijft echter een heikel punt. Van ‘t Ent heeft daar wellicht een creatieve oplossing voor. “We hebben nu al de duurzaamheidsbudgetten waarbij je tot 6 procent van de woningwaarde kunt lenen, zonder dat dit getoetst wordt op loan-to-income (LTI) of loan-to-value (LTV). Daar zouden de kosten voor de fundering ook onder moeten vallen, zodat je de hypotheek wat kunt oprekken. Dat zou toch mooi zijn? Het liefst tegen een gereduceerd advies- en bemiddelingstarief voor de hypotheekadviseur of een notaris, want anders verdienen die er weer geld aan. Dat lijkt me niet nodig in dit geval.”
Na zeven jaar van onafgebroken huizenprijsstijgingen lijkt het alsof de bomen op de woningmarkt tot in de hemel blijven groeien. Met inflatie en inkomensstijgingen meegerekend valt de prijsstijging echter wel mee. Volgens hoogleraar vastgoedwaardering Marc Francke zijn de prijzen nu min of meer vergelijkbaar met die in 2008.
In maart 2020 leek Nederland aan de vooravond van een recessie te staan. Die voorspellingen bleken niet te kloppen: na een krimp van 8,4% in het tweede kwartaal, groeide de economie in het derde kwartaal met 7,7%. De groei hield aan, maar blijft dat met hoge inflatie en oorlog in Europa zo? En wat betekent een recessie voor de huizenprijzen?
Recordbedragen aan de pomp, halve maandsalarissen aan verwarmingskosten: de brandstofprijzen hielden Nederland in de greep de afgelopen maanden. Hoe reageren huizenprijzen op brandstofperikelen?
De markt voor verhuur draait op volle toeren. Veel particuliere beleggers slaan nog snel toe voor de overdrachtsbelasting op 1 januari omhoog schiet. Tegelijkertijd zijn partijen die al langer actief zijn op de markt juist voorzichtig en houden rekening met een crash.