Het transformeren van bedrijventerreinen in woonomgevingen is een van de manieren waarop de overheid het grote woningtekort wil tegengaan. Het ministerie van Binnenlandse Zaken heeft hiervoor 38 miljoen euro gereserveerd. Maar bedrijven hebben ook ruimte nodig en lang niet alle bedrijventerreinen lenen zich ervoor.
Frank Hazeleger is werkzaam als Investment Manager bij de Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht (NV OMU) en secretaris van de Stichting Kennisalliantie Bedrijventerreinen Nederland (SKBN). De OMU is een zelfstandige uitvoeringsorganisatie van de provincie Utrecht die tot doel heeft om bestaande bedrijventerreinen te herstructureren en leegstaande kantoren te transformeren. Hiervoor maakt OMU gebruik van een (revolverend) fonds dat zowel een financieel als een maatschappelijk rendement nastreeft. OMU pakt projecten op waarbij er sprake is van marktfalen en geeft onder meer financiering aan partijen die een bedrijfslocatie of kantoor willen transformeren in woningen maar de bestemmingswijziging nog niet binnen hebben. Hij vertelt welke obstakels de transformatie van bedrijventerreinen in woonomgevingen in de weg staan.
Kan dit een onderdeel zijn van de oplossing voor het woningtekort?
“Ik denk wel dat het een substantieel aandeel kan leveren. Het is zonde als we gaan uitbreiden aan de rand van de stad als er nog plekken in de stad zijn die slecht gebruikt worden. Er moet wel kritisch worden gekeken naar welke plekken hiervoor het meest geschikt zijn. Sommige bedrijventerreinen zijn ooit ergens ontstaan waarvan we nu zeggen dat we ze liever niet daar hadden gehad. Of een bedrijventerrein is sterk verouderd. Als er niet meer wordt geïnvesteerd of gebouwen leeg komen te staan is dat een teken dat er geen vaag meer naar is. Daarbij moet je wel kijken naar het type bedrijfspand dat er zit en of dat menging met een woonfunctie toestaat.”
Gaat het dan om milieueisen?
“Ja, bedrijven hebben een milieucategorie van 1 tot en met 5. Bij categorie 4 of 5 gaat het om zwaardere industrie. Wij hebben altijd als doel gehad om bedrijvigheid te laten blijven. Bij categorie 1 en 2 is menging met een woonfunctie meestal wel mogelijk, bij categorie 3 is het vaak maatwerk. Bij categorie 3 kun je bijvoorbeeld best plekken hebben aan de randen van een bedrijventerrein die tegen een woonwijk aan liggen. Dat biedt dan soms wel mogelijkheden.”
Wat voor obstakels zijn er nog meer?
“Veelal is er koudwatervrees bij de ontwikkelaars en of investeerders in de eerste woningen. Vaak zijn er nog geen voorzieningen die horen bij woningen, zoals scholen en winkels. De inrichting van de openbare ruimte is vaak ook niet afgestemd op woningen, dan is er bijvoorbeeld niet eens een stoep aanwezig. We zien desondanks dat het steeds vaker aanslaat en dat er als een tweede of derde gebouw is getransformeerd een gemengd gebied ontstaat waar wonen een duidelijke rol vervult.”
Er is veel vraag naar woningen, maar er is ook bedrijfsruimte nodig. Bijten die twee belangen elkaar niet?
“Het is voor veel gemeenten wel een spagaat. Er is een enorme druk op de woningmarkt, maar wij zijn er ook geen voorstander van om elk bedrijventerrein te transformeren naar woningen. Als we elk bedrijf uit de binnensteden gaan weren, lossen we nu een probleem op maar creëren we een toekomstig mobiliteitsprobleem omdat de mensen die daar dan komen te wonen wel naar hun werk moeten kunnen komen. We moeten altijd een afweging maken om tot een gezonde mix van wonen en werken te komen.”
De mogelijkheden voor senioren om een hypotheek te krijgen zijn de afgelopen tijd flink verruimd. Deze doelgroep mag voortaan getoetst worden op de werkelijke lasten wat een hypotheek toegankelijker maakt. Tegelijkertijd is het nog niet zo dat de hele markt deze aanpak al heeft omarmd en is het voor seniorenorganisatie ANBO nog maar een eerste stap.
Een deel van de huizenbezitters (16 procent) met een aflossingsvrije hypotheek zou in de problemen komen aan het eind van de looptijd. Ikbenfrits.nl kwam tot dit percentage op basis van een eigen analyse en zou graag zien dat hypotheekverstrekkers meer duidelijkheid geven hoe ze hiermee omgaan. Maar volgens de Consumentenbond hebben ze al veel duidelijkheid geboden. Hun conclusie: er is geen reden voor paniek.
De hypotheekmarkt anno 2017 brengt mooie dingen, zoals een historisch lage rente en nieuwe, succesvolle aanbieders. Maar er zijn ook zorgen. Rik Op den Brouw, lid van de raad van toezicht van het Nederlands Hypothekenfonds waarmee MUNT Hypotheken gefinancierd wordt: “Er komen grote kostenposten aan voor een deel van de Nederlandse huizenbezitters.”
AVG, de nieuwe Europese verordening die privacyregels vaststelt, geldt sinds eind mei. Ook hypotheekadviseurs moeten eraan voldoen. Een branche waarop al veel wet- en regelgeving van toepassing is, heeft er daarmee een extra berg regels bij gekregen.