Bij een dalende trend van de LTV moeten potentiële huizenkopers steeds meer eigen geld meenemen om een huis te kopen. Daarom gaan er plannen op om net als in omliggende landen bouwsparen in te voeren: een fiscaal gunstige of gesubsidieerde spaarregeling om starters te helpen met hun eerste stappen op de koopmarkt. “Het levert beginnende kopers op termijn substantieel lagere lasten en minder risico op, ongeacht of de LTV verder daalt of niet”, stelt Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing Systems aan de TU Delft. Hij schreef twee papers over het onderwerp voor het ministerie van BZK en SNS Bank.
Via bouwsparen spaar je voor de aankoop van een eigen woning met daaraan gekoppeld (na verloop van tijd) het recht op een bouwspaarlening. Een voorbeeld: wanneer je een woning gaat kopen heb je de eerste 10 procent gespaard via bouwsparen en vervolgens heb je via een bouwspaarlening ook nog 10 procent geleend. Dan resteert voor de eerste hypotheek een LTV van 80 procent. “Bouwsparen levert starters grote voordelen op: zij lopen minder risico, hun hypotheekschuld is minder groot en ze krijgen een lagere rente op hun eerste hypotheek, doordat ze maar 80 procent hoeven te lenen in plaats van de volle 100 procent.”
Drie vormen
Op drie manieren kan de overheid bouwsparen invoeren. Allereerst valt te denken aan een soort spaarloonregeling: je zet een bepaald deel van je bruto maandloon voor een aantal jaar vast op een geblokkeerde spaarrekening. Vijf jaar lang maandelijks 250 euro fiscaalvriendelijk sparen, levert dan al zo’n 15.000 euro op. Een andere vorm is een zilvervloot-achtige constructie. Je spaart een bedrag op een gewone spaarrekening, mogelijk leggen je ouders en grootouders nog wat bij en je krijgt aan het einde van de rit een bonus van bijvoorbeeld 10 procent van de overheid. Ook is er een variant mogelijk waarbij werknemers op jongere leeftijd hun pensioengeld inzetten voor hun hypotheek. Als ze wat ouder zijn, ze op hun eindloon zitten en de lasten lager worden, omdat de kinderen niet meer thuis wonen, kunnen ze weer meer inzetten op het opbouwen van hun pensioen.”
Beter voor financiële gezondheid Nederland
Niet alleen voor individuele bewoners heeft bouwsparen voordelen, ook voor het hele financiële systeem. Boelhouwer: “De nationale hypotheekschuld wordt dan verder verlaagd en daardoor beter beheersbaar. Doordat kopers zelf al wat gespaard hebben, kunnen ze in het begin al een deel aflossen. Ze betalen over de gehele looptijd minder rente op hun hypotheek en starten met een lagere LTV, waardoor ze minder gevoelig zijn voor prijsdalingen van hun woning. Dat maakt het minder risicovol voor de hele financiële sector.”
Wachten op overheidsbesluit
Door deze voordelen kent bouwsparen al veel voorstanders onder politieke partijen, grootbanken, de Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid (WRR) en vele andere financiële instellingen. “Het CDA heeft bouwsparen prominent in het verkiezingsprogramma staan. Daarbij komt dat bij veel politieke partijen het beperken van de hypotheekrenteaftrek hoog op de agenda staat. Wanneer dat doorgaat, kun je met de ruimte en middelen die dan ontstaan, beginnen met het stimuleren van bouwsparen.” Ook voor banken is bouwsparen interessant, omdat de hypotheken dan niet meer zo zwaar op de balans meetellen. Ze hoeven minder eigen vermogen aan te houden, wat beter aansluit bij de Europese regelgeving.”
Het is nu aan de politiek om te kiezen of bouwsparen wordt ingevoerd. De premie moet immers uit algemene middelen komen. Voor het bouwspaardeel zullen aparte instanties komen. Hoeveel jaar gaat het nog duren? “Als de LTV echt nog verder verlaagd gaat worden, zal een dergelijk systeem er snel zijn. Als dat niet gebeurt is de planning onduidelijk.”
Nederlanders zijn positief over hun hypotheekadviseur: 54,1 procent zou zijn/haar adviseur aan anderen aanraden. Vooral vrouwen en jongeren tot 34 jaar zijn te spreken over hun adviseur.
Het kabinet heeft eerder dit jaar een plan gelanceerd om een deel van het pensioen te gebruiken voor de eigen woning. Wat in die plannen ontbrak maar er wel in zou passen: bouwsparen, fiscaal gunstig sparen voor de aankoop van een woning.
Ruim een derde van de hypotheekklanten (39 procent) vindt dat het geld dat men betaalt voor hypotheekadvies, niet goed wordt besteed. Dat geldt vooral voor Groningers: 69 procent van de klanten uit die provincie is ontevreden. Met name vrouwen zijn kritisch: bijna 40 procent daarvan is het oneens met de kosten van hypotheekadvies en de resultaten die de investering met zich meebrengen.
Voor huizenkopers en -bezitters verandert er het nodige in 2017. Het belangrijkste doel lijkt om het kopen van een huis bereikbaarder te maken voor een grotere doelgroep.