Hoe reageren de hypotheekmarkten in onze buurlanden op de gestegen rente? In Frankrijk zorgde een wettelijk renteplafond ervoor dat de markt volledig op slot ging.
Ook in Frankrijk steeg de hypotheekrente hard. Leningen met een lange looptijd, 20 tot 25 jaar, liggen nu net boven de 4 procent. Dat was vorig jaar nog de helft. “In Frankrijk is het gebruikelijk om hypotheken met een lange looptijd aan te bieden. Sommige partijen bieden ook hypotheken met een variabele rente aan, maar over het algemeen wordt de hele looptijd in één keer gefinancierd”, legt Albertjan Massier uit, econoom en eigenaar van Hypotheek & Buitenland.
De grote rentestijging, die vorig jaar inzette, werd wel gedempt door een bijzonder fenomeen: de taux d’usure. Dit is de maximale rente die Franse banken hun klanten in rekening mogen brengen. Massier: “Het is in feite een wettelijk renteplafond ter bescherming van consumenten. De Banque de France stelt elk kwartaal een nieuwe taux d’usure vast voor de verschillende type leningen en looptijden, waaronder voor hypotheken. De gemiddelde rente van het afgelopen kwartaal vormt daarbij de basis. Deze wordt verhoogd met één derde. Dat rentetarief is dan voor het volgende kwartaal de nieuwe bovengrens voor de rente.”
Lees ook: Dít doen ze anders op de Franse hypotheekmarkt
Maar gaandeweg 2022 begonnen de Franse banken de kredietverstrekking steeds meer te beperken en hypotheekaanvragen af te wijzen. Banken wilden simpelweg geen hypotheken meer verstrekken. “Dat was op zich wel begrijpelijk want de taux d’usure hield in 2022 geen gelijke tred met de oplopende marktrente”, stelt Massier. “Dit zorgde ervoor dat de Franse hypotheekmarkt op slot ging. Ouderen werden hiervan het grootste slachtoffer, omdat hun overlijdensrisicoverzekering hoger ligt dan bij andere huizenkopers. En deze ORV wordt meegenomen in de taux d’usure.”
De kredietverstrekking kwam per 1 januari dit jaar weer op gang, nadat de marktrente weer wat daalde en het plafond werd verhoogd. Bovendien past de Banque de France (te vergelijken met DNB) de taux d’usure vanaf dit jaar per maand aan en niet meer per kwartaal. Mogelijk wordt deze maandelijkse aanpassing verlengd tot 1 januari 2024. “Het zou beter zijn voor de hypotheekmarkt wanneer de taux d’usure structureel op een hoger niveau zou worden vastgesteld”, meent Massier.
De hervatting van de hypotheekverstrekking verhindert niet dat de vastgoedprijzen in 2023 naar verwachting met gemiddeld 5 procent zullen dalen. Dat geldt met name voor grote steden als Parijs, Lyon, Nantes en Bordeaux, voorspelt de Fédération Nationale de l'Immobilier (FNAIM).
Verder zal het aantal verkopen in 2023 mogelijk onder de 1 miljoen uitkomen. 2021 en 2022 telden nog meer dan 1,1 miljoen verkopen per jaar. Deze daling van de vraag wordt veroorzaakt door zowel de stijging van de hypotheekrente als de toegenomen inflatie.
Wat ook meespeelt, is dat Franse banken en hypotheekverstrekkers recent de selectiecriteria voor hun hypotheekverstrekking hebben aangescherpt. Dit betekent dat minder Fransen in aanmerking komen voor een hypotheek.
De Franse hypotheekmarkt is, in vergelijking met de Nederlandse, veel meer recht-toe-recht-aan. De annuïteitenhypotheek is vrijwel standaard, aflossingsvrij is er bijna onbekend en een rentevaste periode van 30 jaar wordt er nauwelijks afgesloten.
Hoe reageren de hypotheekmarkten in onze buurlanden op de gestegen rente? In Zweden ondervinden ze nu de gevolgen van hun voorliefde voor korte rentevaste periodes.
Na zeven jaar van onafgebroken huizenprijsstijgingen lijkt het alsof de bomen op de woningmarkt tot in de hemel blijven groeien. Met inflatie en inkomensstijgingen meegerekend valt de prijsstijging echter wel mee. Volgens hoogleraar vastgoedwaardering Marc Francke zijn de prijzen nu min of meer vergelijkbaar met die in 2008.
3 februari was voor mijzelf een historische werkdag. Sinds het begin van mijn carrière daalden rentes bijna alleen maar. Nu zat ik op mijn zolderkamer in corona-quarantaine te kijken naar rentes die verticaal omhoog liepen tijdens de ECB persconferentie.