Hoe reageren de hypotheekmarkten in onze buurlanden op de gestegen rente? Deze zomer kijken we over de grens. We vervolgen met Duitsland.
Een paar jaar geleden was er nog een groot verschil tussen de Duitse en Nederlandse hypotheekrente. Vaak 1 tot 3 procent. Onder invloed van de ontwikkelingen van de kapitaalmarkt is dat grote verschil inmiddels voorbij. De Duitse 10-jaars hypotheekrente tikt momenteel bijna de 4 procent aan, terwijl de Nederlandse daar slechts iets boven ligt.
“Als gevolg van de gestegen rente in Duitsland zijn ook de financieringskosten aanzienlijk gestegen. Hogere lonen en dalende huizenprijzen konden deze stijging van de financieringskosten niet compenseren, zodat de betaalbaarheid van residentieel vastgoed in Duitsland onlangs verder is gedaald”, vertelt Franziska Biehl, econoom van ING in Frankfurt.
Dat heeft tot gevolg dat ook de Duitsers minder hypotheken aanvragen. “Aangezien we verwachten dat de ECB de rente zowel in juli als in september met 25 basispunten zal verhogen, gaan we er ook vanuit dat de kapitaalmarktrente langer hoger zal blijven. De vraag naar hypotheken zal dus langer gematigd blijven en volgens ons pas tegen het einde van het jaar weer aantrekken.”
Lees ook: Dít doen ze anders op de Duitse hypotheekmarkt
De Duitse hypotheekrente heeft met name vorig jaar een stevige stijging laten zien. De Duitse 10-jaars hypotheekrente stond zeven jaar lang op een uiterst laag niveau en noteerde begin vorig jaar nog 1 procent. Maar begin maart stond die al op 3,96 procent, zo blijkt uit cijfers van de Duitse hypotheekmakelaar Interhyp. De huizenprijzen gingen in reactie omlaag: met 2,5 procent in de tweede helft van 2022.
Dit was volgens de Vereniging van Duitse Pfandbrief Banken de grootste daling in zes maanden in meer dan 20 jaar. Tussen het eerste kwartaal van 2010 en het tweede kwartaal van 2022 waren de huizenprijzen nog met liefst 107 procent gestegen. “Onze Duitse klanten die op zoek zijn naar een woning in Duitsland, zijn door de flinke stijging van de hypotheekrente afwachtend geworden”, zegt Loes Hassink, assistent-registermakelaar bij Weusthuis Makelaardij in Denekamp. Deze makelaarsketen doet veel zaken bij en over de grens met Duitsland. “Bij onze Nederlandse klanten zie je minder terughoudendheid bij het zoeken naar een huis in Duitsland. Die gaan gewoon door.”
“Duitsers zijn door de rentestijging en de hoge inflatie inderdaad terughoudender met de aanschaf van een eigen woning”, bevestigt Edwin Tempelman van Euregio FinanzMakler, die in het grensgebied actief is. “Waar je begin 2022 nog € 875 betaalde voor een hypotheek van € 300.000, betaal je nu € 1500 per maand. En houd er rekening mee dat voor een Duitser bruto gelijk is aan netto. Men heeft hier geen hypotheekrenteaftrek.”
Toch ziet Tempelman nog lichtpuntjes. “Nederlanders hebben zich aangepast aan de nieuwe situatie en zien nog steeds dat je meer huis voor minder geld in Duitsland krijgt. Deze markt trekt weer aan.”
Waarin verschilt de Duitse hypotheekmarkt met die van de Nederlandse? Een zeer belangrijk verschil is de aanwezigheid van de Bauspar-hypotheek bij onze oosterburen. Deze hypotheekvorm komt in Nederland niet van grond, maar is in Duitsland onverminderd populair.
Wat kan Nederland qua hypotheken nog leren van andere Europese landen? Dit keer kijken we naar het Duitse systeem voor woningfinanciering. Volgens hypotheekadviseur en Duitsland-expert John Bonke is er één ding dat ze daar sowieso heel slim hebben bedacht.
De starter kan rekenen op veel sympathie in politiek en maatschappij. Verlaging van de overdrachtsbelasting voor starters en verhoging voor andere categorieën, starterslening, opkoopbescherming, aanpassing van de huisvestingswet, de initiatieven buitelen over elkaar heen. Maar wat werkt nu echt?
Elke week blikken we terug op het belangrijkste nieuws uit de hypotheeksector. Deze keer spreken we Mark Agterberg van Van der Veen Rijssen over de recordhoogte van WOZ-waarden, het gebruik van ontbindende voorwaarden en het nut van een woningcheck.