Het Deense hypotheekstelsel verschilt veel van het Nederlandse model. Zo worden Deense hypotheken op een totaal andere manier gefinancierd dan in Nederland. Ook is in Denemarken de LTV veel lager en speelt vergroening een zeer belangrijke rol.
In Nederland worden hypotheekleningen aangeboden door hypotheekverstrekkers. In Denemarken worden hypotheken daarentegen gefinancierd door de uitgifte van obligaties, waarbij een belegger direct investeert in de afgegeven hypotheken. Deze werkwijze maakt het Deense systeem, dat al een paar honderd jaar bestaat, uniek in de wereld.
Deze obligaties hebben allemaal hetzelfde karakter als de bijbehorende hypotheek: dezelfde looptijd, dezelfde rentestructuur en een identiek aflossingsprofiel. De obligaties worden gekocht door geldverstrekkers zoals pensioenfondsen. De bank verstrekt daardoor niet langer de lening, maar fungeert als een soort intermediair die de koper en geldverstrekker bij elkaar brengt.
De directe Deense koppeling aan de rente voor hypotheekobligaties zorgde in januari 2022 voor een opvallende gebeurtenis. De hypotheekrente voor een rentevaste periode van 20 jaar kwam toen bij verschillende Deense banken uit op 0%. Bij kortere rentevaste periodes was de rente daarvoor zelfs negatief geweest. Dat betekent dat de huizenbezitter rente kreeg uitbetaald over zijn hypotheekschuld, in plaats van dat hij rente moest betalen. Inmiddels is de rente weer opgeveerd, maar in vergelijking met Nederland blijft die vrij laag.
Voorstanders van het Deense model wijzen op die lagere rente en de transparantie van het systeem. Vereniging Eigen Huis en De Hypotheekshop hadden rond 2014 zelfs plannen om het model ook in Nederland te introduceren, maar dat is nooit doorgezet.
Er zitten echter wel risico’s aan het Deense systeem: ondanks een lage LTV is de hypotheekschuld al jaren vrij fors. Daarnaast drijft de lage rente de huizenprijzen op. Ook hebben de leningen een laag rendement, waardoor ze voor sommige beleggers niet aantrekkelijk zijn.
De maximale loan-to-value bedraagt in Denemarken 80%, tegenover 100% in Nederland. Dat betekent dat Deense huizenkopers veel geld moeten inbrengen. Het Deense hypotheekmodel biedt daarnaast de mogelijkheid om de hypotheekschuld geheel boetevrij vervroegd af te lossen. In ons land kan dat bij MUNT ook, maar de meeste hypotheekverstrekkers rekenen een forse boete wanneer meer dan 10% wordt afgelost.
De mogelijkheden voor mensen die een hypotheek afsluiten, zijn in Denemarken beperkt: annuïtair of aflossingsvrij. Aflossingsvrij raadt de Deense overheid sterk af, waardoor bijna iedereen kiest voor een annuïtaire hypotheek, meestal voor een langere periode.
Vergroening speelt een belangrijke rol in het Deense hypotheekstelsel. “De Deense banken staan volledig achter de overgang naar een duurzame economie en erkennen ten volle de rol en verantwoordelijkheid van de financiële sector bij het ondersteunen van deze overgang”, aldus Hypostat.
In 2020 financierden Deense hypotheek- en handelsbanken groene leningen ter waarde van ruim 460 miljard Deense kronen (61 miljard), waarbij het merendeel bestond uit financiering van vastgoed met EPC-label A of B. Ook gaan banken vaak de dialoog aan met hun klanten over mogelijke energieverbeteringen bij het kiezen van vastgoedfinanciering.
Wat kan Nederland qua hypotheken nog leren van andere Europese landen? Dit keer kijken we naar het Deense systeem voor woningfinanciering. Wereldberoemd van de ‘hypotheken waar je geld toe krijgt’ (wat overigens niet waar is). En er zijn meer facetten van dit hypotheekstelsel die erg interessant zijn.
Hoe reageren de hypotheekmarkten in onze buurlanden op de gestegen rente? Deze zomer kijken we over de grens. We vervolgen met Denemarken.
Het aantal te koop staande objecten stijgt met ruim 36 procent, terwijl het aantal verkopen een flinke dip laat zien ten opzichte van het derde kwartaal van vorig jaar. Dat blijkt uit een analyse van Niek Hoogeveen van Taxatheek.nl. Hij combineert cijfers van het CBS, Funda en de NVM in zijn marktrapportages.
Financiële markten lijken soms op een spel domino. Linksachter valt een steentje dat nauwelijks opgemerkt wordt, om vervolgens een gigantische impact te veroorzaken. Neem de crisis in 2008. Agressief verstrekte hypotheken in Amerika veroorzaken uiteindelijk een grote bankencrisis en werkloosheid wereldwijd.