Eigen woning stiekem verhuren is kapitaalvernietiging, bijna de helft van de bankveilingen betreft panden die verhuurd zijn
19 juli 2024 Leestijd ± 3minuten
Wil een klant stiekem een woning verhuren waar een hypotheek op rust? Dan heeft hij of zij een recept voor ellende. Voor je het weet, wordt de woning geveild door de geldverstrekker en blijft de oud-eigenaar achter met een forse financiële strop.
In een leningovereenkomst met een geldverstrekker zit een hypotheekrecht: als de koper niet betaalt, dan kan de bank de woning in het openbaar verkopen en zo het uitgeleende geld terugkrijgen.
Als de koper in de woning gaat wonen, dan gaat het over het algemeen over een 'eigen woning hypotheek'. Als de koper niet in die woning gaat wonen dan is het nog steeds een eigen woning, maar niet voor de fiscale aftrekbaarheid.
In de leningovereenkomst voor de eigen woning hypotheek staat vaak (zo niet altijd) het zogenaamde huurbeding. Die bepaling luidt ongeveer als volgt:
"Zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de geldverstrekker mag geldnemer de woning niet geheel of gedeeltelijk verhuren."
Bij het tekenen van de hypotheekakte breng ik dit onderwerp ter sprake en zeg daarbij dat de bank over het algemeen geen toestemming geeft voor de verhuur van de woning. Mij zijn er niet veel voorbeelden van bekend. Het gaat immers over een eigenwoningschuld; voor een hypotheeklening voor niet-eigen woningen gelden andere voorwaarden.
Ik heb een klein onderzoekje gedaan in de veilingdossiers die ik de afgelopen twaalf jaar behandelde en wat blijkt? Veertig procent van de woningen die ik veilde was verhuurd.
De redenen zullen divers zijn:
In het merendeel van de gevallen had ik de indruk dat de eigenaren het idee hadden dat ze wel moesten verhuren om inkomsten te genereren als ze geen inkomen uit arbeid hadden. Dat bleek in ieder geval onvoldoende, omdat ook met die inkomsten de maandelijkse hypotheeklasten niet werden voldaan. Wellicht was verkoop van de woning een betere keus geweest.
In andere gevallen was de keus voor verhuur mogelijk om een graantje mee te pikken. Maar dat komt als een boemerang terug: sommige banken zeggen alleen al bij verhuur van de woning (terwijl de maandelijkse hypotheekverplichtingen worden voldaan) de lening op. Het is dan eigenlijk niet meer mogelijk om vervolgens een lening te krijgen voor een eigen bij een andere bank als de huurders in de woning verblijven. En het gevolg is dat je de woning kwijtraakt door de veiling.
Tussen 2015 en 1 juli 2024 was het mogelijk huurders een tijdelijk huurcontract aan te bieden, maar vanaf die eerste juli geldt de Wet vaste huurcontracten. De eigenaar van de woning kan het huurcontract met de huurder onder die wet in beginsel niet meer beëindigen.
In alle gevallen was verhuur van de woning uiteindelijk kapitaalsvernietiging. De bank roept het huurbeding in bij de voorzieningenrechter en dan ben je al een paar duizend euro verder. Daarnaast heeft de huurder die uit de woning wordt gezet recht op een verhuisvergoeding. En die is niet mals.
Bezint eer ge begint!