Wat zijn de aandachtspunten bij hypotheken voor nieuwbouw?

Wat is een belangrijk verschil voor adviseurs tussen het proces bij bestaande woningen en bij nieuwbouw?

“Bij bestaande woningen hebben kopers al vaak wat op het oog. Het proces duurt veel korter. Bij nieuwbouw komt veel meer kijken. Mensen gaan bijvoorbeeld een nieuwe keuken of een nieuwe badkamer uitzoeken. Als adviseur heb je bij nieuwbouw ook te maken met projectmatige en niet-projectmatige bouw. Een probleem bij dit laatste, het bouwen in eigen beheer, is dat je niet weet wat de bouwkosten zullen zijn. Die kunnen behoorlijk uit de hand lopen. Daar waarschuwen wij mensen ook voor, als ze een kavel hebben gekocht. Ze moeten rekening houden met extra kosten die kunnen optreden tijdens het bouwen. Grondstoffen stijgen op dit moment ook enorm in waarde.”

Wat zijn nog meer verschillen?

“Soms wordt de start van de bouwtijd uitgesteld door opschortende voorwaarden, zoals een minimum aantal verkochte woningen van het nieuwbouwproject. Daar moet je als adviseur rekening mee houden, al telt dit laatste nu wel minder mee omdat het heel goed gaat op de woningmarkt. De termijn waarbij de grond wordt overgedragen aan de kopers, duurt ook in de regel langer. Makelaars of projectontwikkelaars geven aan dat de offertegeldigheid minimaal negen maanden moet zijn, omdat zo’n nieuwbouwproces vaak veel langer duurt. Dat zie je ook terug in de hypotheekvoorwaarden. De hypotheekofferte moet minimaal zes tot twaalf maanden geldig zijn.”

Wat voor problemen kunnen hierbij opdoemen?

“Stel dat je voor de klant een hypotheekofferte hebt die vier maanden geldig is. Je spreekt af dat de rente 1,6% is. Maar na vier maanden blijkt dat de grond nog niet overgedragen kan worden. Dan is je hypotheekofferte verlopen. Dat betekent dat je op dat moment alles opnieuw moet doen. Je moet een nieuwe hypotheekaanvraag indienen en die moet ook geaccepteerd worden. Daar zitten risico’s aan vast. Mogelijk is het inkomen van de klant veranderd door alle coronamaatregelen. Maar nog veel belangrijker: mogelijk is de hypotheekrente ook gewijzigd. In het meest negatieve geval zou de klant geen hypotheek meer kunnen aanvragen. Dan zijn de ontbindende voorwaarden verlopen en dan heb je een nog groter probleem.”

Hoe zou je dit als hypotheekadviseur kunnen vermijden?

“Als hypotheekadviseur moet je in dit geval op zoek gaan naar een hypotheekverstrekker waarbij mogelijk is dat het project pas over zes tot negen maanden opgeleverd wordt. De geldigheid van de hypotheekofferte is een heel belangrijk onderdeel.”

Is de afbouwgarantie ook een aandachtspunt voor adviseurs?

“Dat geldt meer voor de insolventieverzekering die geldverstrekkers vaak verplicht stellen. Deze verzekering heeft overeenkomsten met de afbouwgarantie en geeft ook de garantie dat een nieuwbouwwoning zal worden afgebouwd. Een insolventieverzekering wordt ook wel een Woningborg-certificaat genoemd en wordt afgegeven door Stichting Garantie Woning. Het is wel een dure verzekering, dus bouwers zijn daar vaak niet happig op.”

Zijn er veel geldverstrekkers bezig met nieuwbouw?

“Zeker. Je ziet vaak dat ze bij energiezuinige nieuwbouwwoningen een duurzaamheidskorting op de hypotheken geven.”

Heb jij veel te maken met hypotheekaanvragen voor nieuwbouwhuizen?

“Wij zijn hierin gespecialiseerd. Ons kantoor staat in de gemeente Lansingerland, hier wordt veel nieuwbouw ontwikkeld. Wij doen de financiering van ongeveer honderd nieuwbouwwoningen per jaar. Zelf doe ik dit werk al achttien jaar. Het is net een wat andere tak van sport. Potentiële kopers geven we eerst altijd een financiële check zodat ze weten wat hun opties zijn. Ze zijn daardoor goed voorbereid op de gesprekken met de makelaar en de projectontwikkelaar. Je neemt mensen van A tot Z mee in het proces.”

Wat is een belangrijke tip voor mensen die een nieuwbouwwoning overwegen?

“Ze moeten goed letten op de dubbele maandlasten tijdens de bouw van de woning. Die starten vanaf de transportdatum bij de notaris en kunnen bestaan uit aflossing en hypotheekrente. Het duurt ook altijd lang voordat de woning klaar is. Ze moeten zich ook niet vergissen in de kosten die er allemaal bijkomen. De woning moet nog helemaal afgemaakt worden. Mensen onderschatten vaak wat een tuin of een keuken kost, of de hele afwerking van de woning. Je kunt dit oplossen door bijvoorbeeld een zo ruim mogelijk bouwdepot te realiseren, waardoor zoveel mogelijk meerwerk kan worden opgevangen.”