“Van de 2,1 procent economische groei die Nederland in 2017 zal bereiken, draagt de woningmarkt 0,5 procent bij. Mijn boodschap aan het nieuwe kabinet? Laat de woningmarkt de komende vier jaar zijn gang gaan, zodat we kunnen blijven bijdragen aan de groei van de economie.” Dat stelt Ger Jaarsma, de nieuwe voorzitter van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs (NVM). Hij pleit tegen een verdere verlaging van de LTV en ziet de noodzaak van een Minister voor Wonen niet in.
Ger Jaarsma werkte veertien jaar als directeur van een kredietbank. De periode van vijf jaar dat hij voorzitter was van de NVVK, de brancheorganisatie van kredietbanken en schuldhulpverlening, inspireerde hem om opnieuw een voorzitterschap te ambiëren. Het werd de NVM, waar hij inmiddels bijna een jaar aan het roer staat: “Ieder jaar zouden er 80.000 woningen gebouwd moeten worden. De teller bleef de laatste jaren echter steeds op 50.000 steken. Met 7,5 miljoen woningen en 7,7 miljoen huishoudens, hebben we op dit moment al 200.000 woningen te weinig. Als je bedenkt dat Nederland in 2040 8,5 miljoen huishoudens telt, zijn we hard op weg naar een groot woningtekort.”
Op de vraag waar die woningen terecht moeten komen, volgt een logisch antwoord: vooral in de steden. “De maatschappelijke trend is dat mensen willen werken, wonen en recreëren op dezelfde plek. De jonge generatie hecht niet aan het bezit van een auto en wil op de fiets naar het werk. In Amsterdam en Utrecht is de krapte het grootst. Uiteindelijk zal er een top van dertig tot veertig steden ontstaan waar de jonge generatie naartoe trekt.”
In de hoogte of in de breedte
Jaarsma ziet het belang van steden groter worden dan dat van landen of provincies. Maar waar plaats je al die huizen in een stad als Amsterdam? “Enerzijds door de stad aan de randen uit te breiden – noemen we Almere straks Amsterdam-Oost? – of we moeten durven de lucht in te gaan. In Rotterdam gebeurt dat al. Daar zijn verwaarloosde ‘getto’s’ stuk voor stuk opgeknapt en voorzien van hoogbouw, waardoor prachtige wijken zijn ontstaan. Amsterdam en Utrecht doen dat niet, waardoor het aanbod aan vierkante meters daar veel kleiner is.”
Stop met bouwen in krimpgebieden
“Bouwen in krimpgebieden is bouwen voor leegstand”, vindt Jaarsma. Alhoewel hij erkent dat er in sommige krimpgebieden nog wel vraag is. “Maar als je in een dorp tien huizen bijbouwt, verhuizen dorpelingen naar de nieuwe woningen en staan er tien onverkoopbare huizen leeg. De overheid moet sturen op bouwen op plekken waar dat echt noodzakelijk is, door juist daarvoor bouwvergunningen te verstrekken. Demografische ontwikkelingen kun je immers niet sturen. Het ergste wat je kunt doen, is je kop in het zand steken en toch gaan bouwen. Dat moet je niet willen.”
Wens voor het kabinet: laat de vastgoedmarkt met rust
We spreken Jaarsma enkele dagen voor de verkiezingen. Welke wensen heeft hij voor het nieuwe kabinet? “Laat de vastgoedmarkt maar met rust. De afgelopen 4,5 jaar hebben we een aparte Minister van Wonen gehad. Wat mij betreft hoeft dat niet weer. Breng die portefeuille onder bij een andere minister. Laten we alle maatregelen die genomen zijn, eerst nog maar eens vier jaar aanzien. Zorg dat de woningmarkt met haar 0,5 procent kan blijven bijdragen aan de economische groei. Maar als ik toch een wens mag doen: stimuleer duurzaamheid en stimuleer het bouwen van woningen. Zorg dat er voldoende grond beschikbaar komt en dat vergunningen snel genoeg worden afgegeven.”
De doorstroom in de woningmarkt hapert voor bepaalde groepen kopers. Zowel starters als senioren hebben moeite een passende koopwoning te vinden. Daarbij groeit het aantal eenpersoonshuishoudens de komende jaren tot boven de 40 procent. “De keuze voor betaalbare kleine appartementen lijkt dan ook een logische, maar ik zie ook ruimte voor grotere en duurdere appartementen in de stad.” Dat stelt Ger Jaarsma, voorzitter van de NVM.
Een vaste hypotheekrente voor dertig jaar afsluiten, kan voor de consument een aantrekkelijk alternatief zijn, mits de koper in die volledige periode in hetzelfde huis woont, of de vastgelegde rente bij verhuizing kan meenemen. En daar gaat het nog regelmatig mis. Voor klanten die eerder verhuizen, pakt een vaste hypotheekrente soms nadelig uit. Een financieel adviseur speelt een grote rol in het voorkomen van dit soort problemen, meent Jurjen Oosterbaan, algemeen directeur bij Bureau DFO.
De redactie van Kop-Munt vraagt een aantal bekende personen uit de hypotheekwereld om hun vooruitblik te geven op de ontwikkelingen in 2018. Dylan Dresens, directeur Beleid en Ontwikkeling bij het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW), bijt het spits af.
Sinds januari dit jaar moet elke hypotheekadviseur van het ministerie van Financiën een erkend diploma hebben, dat elke drie jaar opnieuw behaald moet worden. Instituten als het NIBE-SVV helpen adviseurs bij de voorbereiding. Hoewel deze periodieke examens voor een constante instroom van leerlingen zorgen, is programmamanager Dik van Velzen van het NIBE-SVV niet blij met de huidige constructie: “In de examens moet de focus liggen op de klant, niet op het product.”