“Paternalistisch en achterhaald.” Zo karakteriseerde Peter Boelhouwer de NIBUD-normen die worden gebruikt om de maximaal verantwoorde hypothecaire lening (LTI) te berekenen. Gerjoke Wilmink is directeur van het NIBUD. Aan haar de vraag om te reageren op de uitspraken. “Voorop staat dat de NIBUD-normen een advies zijn van ons aan de overheid, die ze vaststelt. Ons doel is het neerzetten van een robuust en hanteerbaar systeem dat uitgaat van betaalbaarheid voor de consument. Daarnaast biedt de regelgeving voldoende ruimte om daar beargumenteerd van af te wijken. Daar wordt echter niet vaak gebruik van gemaakt.”
Een kritische vraag die Boelhouwer stelt is ‘waarom mag iemand die genoeg verdient niet 50 procent van zijn inkomen aan wonen besteden?’ Wilmink geeft aan dat dat volgens de normen ook kan. “De normen gaan uit van het financieringslastpercentage over het bruto inkomen. Bijvoorbeeld, van een stel verdient een van de partners een inkomen van twee keer modaal, 70.000 euro bruto. Netto kom je dan uit op bijna 43.000 euro. In deze situatie mag je volgens de normen 20.450 euro betalen aan woonlasten. Dat is bijna de helft van het netto-inkomen. Best wel veel dus en het is daarom niet gek dat juist de hogere inkomens meestal niet maximaal lenen. Hogere inkomens zijn vaak doorstromers, die gaan meestal niet tot hun maximale mogelijkheden. Dat doen vooral de starters. Juist daar zijn we streng om te voorkomen dat ze in de problemen komen.”
Subjectiviteit en willekeur mogelijk gevolg van individualisering
Van meer differentiëren van de hypotheeknormen is Wilmink geen voorstander. “De vraag is of dat hanteerbaar is. Het is lastig en tijdrovend om de daadwerkelijke inkomsten en uitgaven van een huishouden te voorspellen. Gedurende de looptijd van een hypotheek kan er veel veranderen in het uitgavepatroon. Bovendien kun je ongemakkelijke discussies krijgen over welke uitgaven luxe zijn en welke noodzakelijk. Ook kan zo’n aanpak snel leiden tot subjectiviteit en willekeur. Daarom vinden wij een zekere mate van standaardisering en het werken met gemiddelde uitgavenpatronen wenselijk. Een ander probleem bij differentiëren is dat je bij huishoudens met kinderen minder hypotheek zou gaan verstrekken, omdat die veel meer lasten hebben. Uiteindelijk hebben we gekozen voor een norm die is gebaseerd op een tweepersoonshuishouden zonder kinderen, wel ervoor zorgend dat ook huishoudens met kinderen voldoende ruimte over houden. Kopen met een maximale hypotheek betekent in onze systematiek altijd bezuinigen, maar niet zoveel dat je niks mee overhoudt. Of je mensen daar zelf over moet laten beslissen betwijfel ik. Ik denk dat het fijn is dat er houvast is, een referentiekader. Vergis je niet in de consument die een droomhuis voor ogen heeft en blind is voor de kosten. Die heeft niet meer door wat het effect is op zijn andere uitgaven.”
Meer ruimte voor tweeverdieners
Op een ander punt zitten Wilmink en Boelhouwer meer op een lijn. “Ik ben het zeker met Peter eens dat tweeverdieners meer ruimte moeten hebben. Het tweede inkomen moet zwaarder meetellen. Daarom ook ons advies om hun leencapaciteit zo snel mogelijk gelijk te trekken met eenverdieners. Dat dat niet in één keer gebeurt, heeft ermee te maken dat je bij een dergelijk systeem geen abrupte veranderingen moet aanbrengen in de leencapaciteit, omdat dat leidt tot schokken in de woningmarkt.”
Verantwoord gebruik van explainruimte
Maar hoe zit het dan met het carrièreperspectief? Als een pas afgestudeerde hetzelfde salaris verdient als een 40-jarige buschauffeur, dan krijgen ze nu evenveel hypotheek. “Er is wel degelijk explain-ruimte als je op korte termijn een salarisverhoging ziet. En anders wacht de afgestudeerde toch met kopen tot de loonsverhoging er is? Wij vinden het heel ingewikkeld om zeker bij starters de norm te baseren op de uitzondering. Het grootste probleem voor starters is dat er nauwelijks betaalbare woningen voorhanden zijn voor hun budget, zowel op de kopers- als huurdersmarkt. Voor het middensegment en starters is er tekort aan 200.000 woningen. Ik vind het gevaarlijk om te zeggen: gun starters een hogere hypotheek. Dan gun je ze ook meer problemen.”
Prima systeem
De scherpe NIBUD-normen zouden er volgens Boelhouwer voor hebben gezorgd dat de woningmarktcrisis in Nederland groter was dan nodig. “Ik vind het lastig om hier de crisis bij te betrekken. Die is juist mede veroorzaakt door een onverantwoorde hypotheekverstrekking waarbij de uitzondering de regel vormde. De situatie hiervoor was ook extreem; toen de LTV nog 112 procent was. Als het gaat om verantwoorde hypotheekverstrekking zit het systeem in Nederland goed in elkaar. De LTI-normen gaan uit van wat betaalbaar is voor de consument. Dat is vrij uniek in Europa. Steeds meer landen zijn geïnteresseerd in ons systeem. Met LTI-normen en daarnaast de verplichte aflossing kunnen we risico’s opvangen waar te veel mensen mee te maken hebben gehad, namelijk de restschuldproblematiek. Dat de NIBUD-normen uiteindelijk in regelgeving terecht zijn gekomen komt ook doordat de hypotheekwereld in 2008 heeft besloten ze te gaan volgen en op te nemen in haar uitgangspunten. Daarvoor adviseerde het NIBUD alleen bij NHG-situaties. Vervolgens besloten de toezichthouder, AFM, en de ministeries in 2013 het op te nemen in regelgeving.”
Wilmink is dus tevreden over het Nederlandse systeem. “Ook omdat we de NHG nog hebben als achtervang om onverwachtse pech op te vangen. Als je de normen te ruim maakt, heb je bij een scheiding of werkloosheid echt een serieus probleem. Dan is het vanwege strenge normen fijner om een wat goedkopere woning te hebben dan een dure woning. Voor ons blijft het uitgangspunt altijd: wat kan de consument aan? En hoe kunnen we laten zien wat betaalbaar is?”
Al decennia lang vormen de NIBUD-normen zowel voor de overheid als voor de banken de basis voor het bepalen van de maximaal verantwoorde hypothecaire lening (LTI). Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing Systems TU Delft, betitelt de normen als ‘paternalistisch’. Onder de titel Kopers verdienen meer! schreef hij samen met Karel Schiffer een essay over de NIBUD-methodiek.
De doorstroom in de woningmarkt hapert voor bepaalde groepen kopers. Zowel starters als senioren hebben moeite een passende koopwoning te vinden. Daarbij groeit het aantal eenpersoonshuishoudens de komende jaren tot boven de 40 procent. “De keuze voor betaalbare kleine appartementen lijkt dan ook een logische, maar ik zie ook ruimte voor grotere en duurdere appartementen in de stad.” Dat stelt Ger Jaarsma, voorzitter van de NVM.
![Hypotheekverstrekking aan senioren: de knelpunten [deel 1]](/site-kopmunt/assets/files/9248/kopmunt-960x540.jpg)
“Senioren lopen vast in de regels rond het verstrekken van hypotheken, zowel wanneer zij langer in hun eigen huis willen blijven wonen door de woning aan te passen, als wanneer zij willen verhuizen.” Dat stelt Martin Hagedoorn van CMIS Franchise, de moederorganisatie van De Hypotheekshop, Huis & Hypotheek en Hypokeur. Wat speelt er precies bij de senioren? Wat zijn de knelpunten? Dat belichten we in deel 1 van een tweedelige serie over hypotheekverstrekking aan senioren. Volgende week: de mogelijke oplossingen.
Financieel adviseurs hebben steeds nieuwe vaardigheden nodig om van toegevoegde waarde te zijn voor hun klanten. Edwin Deijs, directeur van opleider Hoffelijk, vertelt over de benodigde vaardigheden voor zowel ervaren adviseurs als instromende talenten. “Advies uitsluitend op basis van de gedragscode is per definitie niet passend.” Lees ook de interviews met Jeanette Hadderingh van NIBE-SVV en Ewald Bary van Lindenhaeghe.