De dynamiek in de huizenmarkt is ongekend. Binnen een half jaar tijd zagen we een historisch lage rente en een even historisch hoge inflatie. Het is gissen of en wanneer er in deze turbulente periode een prijscorrectie op de huizenmarkt komt. Is Nederland daarin uniek? Zeker niet.
Het is goed om te kijken wat er elders gebeurt en wat we daarvan kunnen leren. Op de NHG Masterclass zijn we met veel ketenpartners, vanuit verschillende bedrijven en rollen, naar Londen gegaan. We vertrokken met veel interessante vragen. Hoe is het na Brexit en hoe worden de problemen in de Britse woningmarkt opgepakt? Hoe staat het met de toegankelijkheid en betaalbaarheid en worden er nieuwe betaalproblemen verwacht door inflatie en energieprijzen? Hoe staat het met de verduurzaming van woningen? Ik deel graag een aantal inzichten die we tijdens onze reis hebben opgedaan.
De Nederlandse en Engelse woningmarkt kennen zowel overeenkomsten als verschillen. Grofweg 65% van de markt bestaat uit koopwoningen, 20% uit vrije huur en 15% uit sociale huur (Nederland grofweg 60-10-30%). De sociale ongelijkheid is in het Verenigd Koninkrijk veel groter dan op het vasteland. Met name Londen kent grote uitdagingen op het gebied van toegang en betaalbaarheid. Zonder de hulp van ouders is het voor een starter vrijwel onmogelijk om in de buurt van Londen te wonen. Zo is de gemiddelde leeftijd van een starter met een eigen koopwoning in de hoofdstad de afgelopen decennia gestegen van 25 naar 36 jaar. Ook in de rest van het land neemt de leeftijd waarop iemand een eerste huis koopt toe. Daarnaast zijn er nog veel (meer) oude woningen in Engeland dan bij ons, waarvan een zeer groot gedeelte niet is verduurzaamd. Plannen om dit te veranderen zijn weinig concreet.
De Engelse hypotheekmarkt is intermediair gedreven. Er is nog geen provisieverbod (al wordt hier wel over gesproken), consumentenbescherming is in ontwikkeling en er zijn nog veel kansen op het gebied van data en digitalisering. Het hypotheekproces is namelijk erg tijdrovend en vindt veelal op papier plaats. Dan ben ik stiekem best trots op de stappen die wij zetten in Nederland, met aandacht voor digitalisering met (bron)data, al kunnen ook wij dit samen nog veel beter doen.
Een LTV van meer dan 95 procent komt in Engeland zelden voor. De gemiddelde LTV ligt zelfs op iets onder de 50%. Huizenbezitters moeten dus een behoorlijke zak met geld meenemen om een woning te kopen. Langlopende rentes zijn in het Verenigd Koninkrijk uitzonderlijk. De typische looptijd ligt tussen de 2 en 5 jaar. De meeste hypotheken hebben in het begin een lage rente, die na een vaste periode stijgt en dan variabel is. Bijna de helft van alle hypotheken zit op deze zogenaamde ‘Standard Variable Rate’ (SVR). En inmiddels is in alle kranten te lezen dat er een crisis wordt verwacht. Economen waarschuwen voor een daling in huizenprijzen. De eerste aanbieders stoppen zelfs met het aanbieden van hypotheken. Het is een reactie op de marktvolatiliteit veroorzaakt door aankondigingen van de Britse regering.
Goed bekeken staan we er in Nederland beter voor dan de Engelsen. We hebben grotere slagen gemaakt op het gebied van verduurzaming en in het opkomen voor kwetsbare groepen, al zijn dat nog uitdagingen waarin we als sector nog veel meer kunnen doen.
Na een prijsexplosie op de Zweedse woningmarkt, zorgt inflatie en oplopende rente voor dalende huizenprijzen. Net als in Nederland neemt de dominantie van grootbanken op de hypotheekmarkt in Zweden af. Maar er zijn grote verschillen met ons land: zo is de LTV aanzienlijk lager en maken veel Zweden gebruik van ongedekte leningen voor de financiering van hun huis.
Elke week bespreken we het belangrijkste nieuws uit de hypotheeksector met een adviseur. Deze week volop aandacht voor de verdere afkoeling van de woningmarkt. De huizenprijzen daalden nooit eerder zo hard. Michel Hulleman van BTER Financieel voelt veel twijfels bij klanten. “Kopers kunnen gebruikmaken van de angst bij verkopers.”
Relatief veel mensen scheiden net na de zomervakantie, zo ook in 2022. Wat gebeurt er dan met de woning? En welke keuzes hebben ex-partners in de huidige woningmarkt? We vragen het twee hypotheekadviseurs.
Elke week bespreken we het belangrijkste nieuws uit de hypotheeksector met een adviseur. Deze week onder meer aandacht voor de strengere leennormen van het Nibud in 2023. Zal dit een groot effect hebben op huizenprijzen? Perry Brouwer van Freek Hypotheken Amersfoort denkt van wel. “Ver boven de vraagprijs bieden is niet meer de realiteit.”