“Het hoeft maar ergens in de wereld te rommelen, en alle voorspellingen kunnen direct veranderen”

Zowel landelijk als in Amsterdam is het aantal verkochte woningen ten opzichte van vorig jaar gestegen, maar de verkoopprijzen ook. Uit eerdere analyses bleek al dat makelaars in Amsterdam hun woningen met opzet voor een te lage prijs in de markt zetten om zo een ‘biedingsoorlog’ uit te lokken. Dat werkt: in Amsterdam wordt bijna twee keer zo vaak overboden als in de rest van Nederland. Hoe ervaar jij deze tactiek?  

“Het bewust laag inzetten van vraagprijzen om biedingsoorlogen uit te lokken is niet uniek voor Amsterdam, maar komt ook voor in kleinere steden en dorpen. Door woningen onder de marktwaarde te prijzen, trekken verkopers meer kopers aan, waaronder mensen met een maximale leencapaciteit van bijvoorbeeld €400.000. Dit vergroot de interesse en leidt vaak tot hogere verkoopprijzen. 

Het onderscheid tussen overbieden op de vraagprijs en op de werkelijke taxatiewaarde is hierbij belangrijk. Een woning die voor €400.000 te koop staat, maar €450.000 waard is en wordt verkocht voor €480.000, lijkt €80.000 overboden. In werkelijkheid is dat €30.000 boven de marktwaarde. Dit schept verwarring en versterkt het beeld van massaal overbieden. 

Hoewel effectief voor verkopers, leidt deze tactiek bij kopers tot frustratie. Veel mensen baseren hun zoekopdrachten op vraagprijzen binnen hun budget, waardoor woningen onder de marktwaarde valse hoop geven. Dit roept vragen op over de noodzaak van meer transparantie. Hoewel de marktwerking bepaalt wat kopers bereid zijn te betalen, zou duidelijkheid in prijsvorming de woningmarkt eerlijker en toegankelijker maken. Voorlopig blijft het echter grotendeels een kwestie van vraag en aanbod. Om hier toch meer inzicht in te krijgen, raden wij het altijd aan om een goede aankoopmakelaar in te schakelen die je aan de voorkant al een juiste indicatie van de taxatiewaarde kan geven. Dit voorkomt teleurstellingen achteraf.” 

Het nieuwe jaar trapt af met een onverwachte stijging van hypotheekrentes. Hoe denk jij dat de hypotheekrente er komende periode uit gaat zien? 

“De onverwachte stijging heeft voor veel verwarring heeft gezorgd, vooral omdat de verwachting juist was dat de rentes zouden dalen. Samen met mijn collega's Boudewijn en Tom heb ik de podcast Hypotheekpraat. Daarin bespreken we de ontwikkelingen in de hypotheekwereld wij hadden ook ingezet op een daling. Deze stijging laat echter zien hoe onvoorspelbaar de markt soms kan zijn. 

Het afgelopen half jaar hebben we gelukkig een dalende lijn gezien in de hypotheekrentes, en dat maakt het adviseren een stuk eenvoudiger dan wanneer de rentes stijgen. Maar zoals altijd geldt: het hoeft maar ergens in de wereld te rommelen, en alle voorspellingen kunnen direct veranderen. Dit benadrukt hoe belangrijk het is om flexibel en goed geïnformeerd te blijven. 

De algemene tendens is dat vooral de rentes voor kortere rentevasteperiodes dit jaar verder zullen dalen. De lange rentevasteperiodes zullen waarschijnlijk ook dalen, maar in een wat trager tempo. Dit biedt voor veel mensen mogelijkheden, zeker als ze op korte termijn een hypotheek afsluiten of hun rente willen oversluiten. Dagrente is daarbij een voorwaarde die heel interessant kan zijn in deze tijd, waarbij de definitieve rente pas later wordt vastgesteld als het nog daalt. Dit doen overigens niet alle geldverstrekkers.” 

Er zijn in Nederland te weinig kleinere appartementen en huizen, concluderen onderzoekers van ABN Amro. Nederland moet anders gaan bouwen. Ben je het hiermee eens?  

“ABN Amro stelt terecht dat Nederland meer kleinere, betaalbare woningen moet bouwen. Het tekort aan compacte woningen raakt vooral starters en ouderen. Alleenstaande jongeren hebben vaak geen toegang tot betaalbare opties en moeten kijken naar grotere, duurdere woningen die niet bij hun inkomen passen. Tegelijk blijven veel ouderen in grote huizen wonen omdat er onvoldoende kleinere, gelijkvloerse alternatieven zijn. Dit belemmert de doorstroom op de woningmarkt. 

De oplossing ligt in het bouwen van meer betaalbare woningen, specifiek gericht op éénpersoonshuishoudens, een groeiende groep. Initiatieven zoals het ombouwen van kantoorpanden naar studio’s en appartementen van rond de 50 m² zijn goede voorbeelden. Dit biedt zowel starters als ouderen geschikte opties. Betaalbaarheid is daarbij essentieel. Woningen in de prijsklasse onder €250.000 tot €300.000 maken de markt toegankelijker voor meer mensen. Dit stimuleert de doorstroom doordat starters beter kunnen instappen en ouderen een alternatief krijgen om te verhuizen. Zonder deze diversificatie blijft de woningmarkt vastlopen. Gericht bouwen voor deze doelgroepen kan de markt toegankelijker en dynamischer maken.”