Hoge huizenprijzen: schuld van fiscus of belegger?

We leggen het artikel Het is niet de schuld van prins Bernhard jr. dat jij geen huis kunt betalen voor aan drie woningmarktexperts. De conclusie van dit artikel in Vrij Nederland liegt er namelijk niet om: 

"De toenemende ongelijkheid op de woningmarkt is zonder groot fiscaal ingrijpen een zichzelf herhalend patroon: teneinde de toegang tot de woningmarkt voor startende groepen te vergroten, verruimen politici de financieringsregels, waarna de prijzen weer verder stijgen, waarna de politiek niets anders rest dan opnieuw een belastingvoordeel op het vuur te gooien. Ad infinitum."

De leennormen zijn niet echt verruimd

Matthijs Mons van adviesbureau Yellowtail heeft het artikel ook gelezen en trok zijn wenkbrauwen even op toen hij de conclusie las. “Ik denk dat er nog wel wat nuances te maken zijn,” stelt Mons. “Zeker als we het hebben over verruiming van de financieringsregels. Het is zeker zo dat mensen geneigd zijn het maximale te lenen en dat er een sterke samenhang bestaat tussen leennormen en woningprijzen. Maar in mijn optiek zijn we na de kredietcrisis juist die leenruimte gaan verkrappen. Dat kan dus geen bepalende factor zijn voor de nu steeds verder stijgende huizenprijzen.”

De leennormen zijn een stuk minder ruim dan dat ze waren voor de kredietcrisis. Regels zijn strak aangetrokken en een loan-to-value (LTV) van boven de honderd is ondenkbaar in deze tijd. Wel is er meer ruimte gekomen voor starters door het afschaffen van de overdrachtsbelasting voor deze groep. Voor tweeverdieners is er ook meer ruimte, maar ook dat levert maar één op de vijf tweeverdieners meer hypotheek op volgens MoneyWise.nl.

Wat Mons betreft wordt het effect van vraag en aanbod te veel gebagatelliseerd in het VN-artikel. “Het systeem van vraag en aanbod in de de woningmarkt is nu niet in balans doordat er simpelweg te weinig huizen zijn. Door het vizier op beleggers te richten, zijn we alleen maar pleisters aan het plakken. Vooral de combinatie van de lage rente en het schaarse aanbod zijn op dit moment de oorzaak van de hoge huizenprijzen.”

Niet morrelen aan fiscale mogelijkheden 

Dat de lage rente op dit moment zorgt voor een sterk prijsopdrijvend effect onderschrijft Ingomar Souren. Hij is advocaat en partner bij Kneppelhout en houdt zich daar vooral bezig met kwesties omtrent ‘bouwen, woning, & omgeving’. “Potentiële huiseigenaren stemmen hun handelen af op de huidige leennormen en fiscale mogelijkheden, ‘cadeaus’ genoemd in het artikel. Daar kan en mag je niet zomaar aan morrelen.” 

Souren ziet naast de lage rente ook de mogelijkheden in box 3 als een van de zware aanjagers van de verhitting op de woningmarkt. Volgens hem worden starters en mensen met een middeninkomen kansen ontnomen met iedere woning die via box 3 wordt gekocht - en vervolgens fiscaal onbelast wordt verhuurd. 

Tot slot pleit Souren ook voor meer focus op doorstroommogelijkheden voor ‘oudere huiseigenaren’ die geen thuiswonende kinderen meer hebben. “Waar ligt hun behoefte? Zijn zij te verleiden om door te stromen naar binnenstedelijke of juist groen gelegen hofjes, zowel koop als huur? Of naar appartementengebouwen die in niets lijken op verzorgingsflats, maar toch alle voorzieningen kunnen bieden, inclusief aangename zaken als een sauna, fitness, kok en huishoudelijke hulp?”

De invloed van makelaars, hypotheekadviseurs en taxateurs

Hypotheekadviseur en columnist Jos Koets lijkt de fiscale invloed minimaal. “Met deze lage rente hebben mensen sowieso bijna geen hypotheekrenteaftrek meer. Dus waar hebben we het dan over?” 

Koets vindt ook dat er veel te veel woningen worden opgekocht door beleggers. Bijna één op de vier in sommige regio’s en daarmee wordt de toch al krappe woningmarkt nog krapper. Hier moeten makelaars wat hem betreft niet aan meewerken. Sowieso maakt hij zich zorgen over de invloed die makelaars en hypotheekadviseurs momenteel hebben op de prijzen. “Huizen worden soms alleen nog maar te koop gezet voor de show. Vooraf kunnen potentiële kopers al tegen elkaar opbieden. Als je dat elke keer maar doet, dan schieten die prijzen natuurlijk vanzelf omhoog.”

Wat Koets betreft moet het niet meer zomaar mogelijk zijn om te overbieden. Daarbij is het ook zaak om taxaties goed te reguleren. Op die manier kan het prijsopdrijvende effect van de lage rente worden gedempt. 

Fiscale regelingen niet dé grote oorzaak

Hoewel de inzichten verschillen, is wel duidelijk dat het huidige systeem van de woningmarkt niet in balans is. Fiscale regelingen kunnen zeker een prijsopdrijvend effect hebben. Toch denkt geen van deze experts dat hier dé grote oorzaak ligt voor de hoge woningprijzen van dit moment. 

Vraag en aanbod moeten weer in balans komen. Meer bouwen, minder particuliere verhuurders en eventuele regulatie van taxaties, zouden een oplossing kunnen bieden volgens deze experts. Dat betekent ingrijpen in het hele woningmarktsysteem. Wat direct de volgende vraag oplevert: is Nederland polderland, daar al aan toe?