In haar column in De Telegraaf introduceerde ondernemer Annemarie van Gaal recent een idee voor de introductie van een Huizenfonds. Via een dergelijk fonds zouden AOW’ers of pensioengerechtigden die er in inkomen sterk op achteruit gaan een hypotheek kunnen afsluiten op een deel van hun huis, bijvoorbeeld 10 of 25 procent. Op die manier krijgen ze wat extra financiële armslag. We vroegen drie hypotheekadviseurs om hun reactie op dit voorstel. Kan het een oplossing zijn om senioren die moeite hebben met het betalen van hun hypotheek een steuntje in de rug te geven?
Wie met pensioen gaat en een koopwoning heeft waar nog een hypotheek op zit, heeft in veel gevallen te maken met een grote terugval in financiële bestedingsruimte. Door de stijging van de huizenprijzen en consequent aflossen hebben ze echter vaak wel een flinke overwaarde op hun huis. Van Gaal in haar column: “Als zij die enorme overwaarde te gelde willen maken om het financieel wat ruimer te hebben, dan lukt dat niet. Je krijgt als AOW’er namelijk niet zomaar een tweede hypotheek, ongeacht de overwaarde. De banken wijzen deze tweede hypotheek namelijk af op basis van je leeftijd en je inkomen. Eigenlijk is dat vreemd, want de bank loopt geen enkel risico omdat er voldoende overwaarde is, maar de strenge regels staan in de weg. In deze situatie hebben de AOW’ers geen andere keuze dan om het huis waarin ze zo lekker wonen, toch te verkopen en naar een veel duurdere, kleine huurflat te verhuizen. Jammer, want ze hadden liever in hun vertrouwde huis willen wonen.”
Meer financiële armslag
In haar column draagt Van Gaal een oplossing aan. “Hoe fijn zou het zijn als de AOW’ers een hypotheek zouden kunnen afsluiten op 10 procent van hun huis? Of 25 procent? Of de helft van hun huis? Net datgene wat zij aan extra financiële armslag nodig hebben. Bijkomend voordeel is dat ze lekker in hun eigen huis kunnen blijven wonen. Onze banken zouden bijvoorbeeld een fonds op kunnen richten waarin al die deeltjes van de huizen ondergebracht worden en aan dit fonds kunnen vervolgens alle Nederlanders deelnemen. Het rendement dat je krijgt als je in dit fonds belegt, is dan sowieso het rentepercentage dat voor hypotheken geldt, wat al veel beter is dan je aan spaargeld krijgt. Daarnaast deel je als belegger ook nog eens mee in de eventuele waardestijging van de woningen bij de uiteindelijke verkoop. Mooie propositie toch?”
Hoe denkt de markt hierover? We vroegen drie hypotheekadviseurs naar hun reactie op dit voorstel.
Huurdersgedrag
“Een leuk idee, maar wel wat kort door de bocht,” vindt André van Luijk, financieel planner bij Woonvisie Hypotheken en Verzekeringen. “Een belegger in zo'n fonds heeft te maken met onderhoud. Een huurder zorgt slechter voor zijn woning dan een koper. De eigenaren zetten hun vastgoed (deels) om naar huur en het is niet vanzelfsprekend dat ze dan net zo goed voor hun vastgoed blijven zorgen. Waarom zou je investeren in het vastgoed van een ander? Hoe langer de vorige eigenaar in de woning blijft hoe meer hij zich als huurder gaat gedragen. Daarnaast zijn de woningen van ouderen vaak gedateerd. Een toekomstige koper krijgt dan een ex-huurwoning die gedateerd is! Het is de vraag of het rendement dan zo enorm goed zal zijn als Annemarie zelf aangeeft. Als de vorige eigenaar alleen een rentepercentage moet betalen vergelijkbaar met de hypotheekrente, dan heb je dus na aftrek van onderhoudskosten en beheer vrijwel zeker een negatief aanvangsrendement. Het fonds moet het dan erg van de waardestijging hebben. Het prospectus zal dan vrijwel zeker zeer speculatief zijn. Dit soort panden ligt niet allemaal in Amsterdam. Daar zitten ook panden bij in Limburg, Groningen en Zeeland.”
Oplossing in andere richting nodig
“CMIS Franchise is het eens met Annemarie van Gaal dat er iets moet gebeuren om de drempels te slechten waar senioren tegenaan lopen als ze een woning willen financieren of hun overwaarde willen vrijmaken”, stelt Mark de Rijke. “De vraag bij ons is echter of dat op de voorgestelde wijze überhaupt wel mogelijk is. Wij denken dat oplossingen eerder in een andere richting gezocht moeten worden. Denk aan een garantie vanuit de NHG op een krediethypotheek. Ook zou toetsing op werkelijke lasten op een verantwoorde manier kunnen zorgen voor ruimere mogelijkheden.”
De hypotheekmarkt anno 2017 brengt mooie dingen, zoals een historisch lage rente en nieuwe, succesvolle aanbieders. Maar er zijn ook zorgen. Rik Op den Brouw, lid van de raad van toezicht van het Nederlands Hypothekenfonds waarmee MUNT Hypotheken gefinancierd wordt: “Er komen grote kostenposten aan voor een deel van de Nederlandse huizenbezitters.”
Zo’n 1,1 miljoen Nederlandse huishoudens hebben een (gedeeltelijk) aflossingsvrije hypotheek. “Een erfenis van een zorgeloze tijd”, aldus Johan Conijn, Bijzonder Hoogleraar Woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam en verbonden aan de Amsterdam School of Real Estate. Toezichthouder AFM spoort huiseigenaren aan om hun hypotheken af te lossen.
In Nederland zijn zo’n 460.000 huizen gekocht door private investeerders, met als doel deze te verhuren. Op een markt van in totaal 7,6 miljoen woningen misschien nog niet zo heel veel, maar toch wordt buy-to-let ook in Nederland steeds populairder. NIBC Direct richt zich sinds kort met de Investeringshypotheek precies op deze doelgroep.
Het studiejaar is weer begonnen, met zoals gewoonlijk een enorm tekort aan studentenhuisvesting, vooral in de grote steden. De huurprijzen lopen hoog op. Een goed alternatief kan zijn om als ouder een woning te kopen waarin je zoon of dochter en eventuele andere huisgenoten een kamer kunnen huren. “Vooral als je zelf wat kapitaal achter de hand hebt, is dat zeker het overwegen waard”, vindt financieel planner Ramón Wernsen.