Voor de sociale huursector is hun inkomen te hoog, voor de koopsector en vrije sector te laag. De middeninkomens vallen tussen wal en schip. Dat constateert Willeke de Jager, projectonderzoeker Wonen bij het wetenschappelijk instituut van de ChristenUnie. Een ingrijpende renovatie van het Nederlandse woonbeleid is hard nodig. Dat begint volgens haar met deregulering.
Eind negentiende eeuw introduceerde toenmalig minister Pierson de eerste vermogensbelasting. Rijkere Nederlanders moesten daardoor ineens veel meer geld gaan afdragen aan de schatkist, waaronder belasting op hun koopwoning. Vrienden van Minister Pierson waren hier niet blij mee en dreigden hem uit hun sociëteit te zetten. Om hen tegemoet te komen stelde Minister Pierson vast dat privéschulden aftrekbaar waren van de nieuw opgelegde vermogensbelasting. Zonder het te weten legde hij hiermee de basis van hypotheekrenteaftrek.
Ongelijke en onrechtvaardige subsidiering van doelgroepen en sectoren
De hypotheekrenteaftrek is een voorbeeld van een breder probleem dat De Jager ziet in de woningmarkt: de ongelijke en daarmee onrechtvaardige subsidiëring van bepaalde doelgroepen en sectoren door de overheid. “De overheid heeft na de Tweede Wereldoorlog de sociale huursector gesteund door de sector financiele voordelen te bieden, zoals maximale grondprijzen voor sociale huurwoningen en goedkopere leningen. Bovendien hielp zij de koopsector via maatregelen als de hypotheekrenteaftrek en verruiming van de hypotheekgrenzen. De vrije sector ontving nooit overheidssteun. Rond 1945 bestond 60 procent van het totale woningbestand uit vrijesectorwoningen. Na de Tweede Wereldoorlog kromp de vrije sector naar 10 procent van het totale woningbestand. Daar is niets mis mee als iedereen betaalbaar kan wonen. Maar zowel de sociale huursector als de koopsector zijn slecht toegankelijk voor de middeninkomens. Daardoor zijn ze aangewezen op de vrije sector en ook daar zijn inkomensgrenzen inmiddels hoog.”
Deregulering
De vraag is groter dan het aanbod op de huidige woningmarkt. Bijbouwen is een eerste vereiste om de woningmarkt weer meer in balans te krijgen volgens De Jager. “Maar daarnaast moeten we de oplossing zoeken in dereguleren. Marktpartijen en corporaties moeten vrijer gelaten worden, zodat ze meer kunnen bouwen. Mijn grootste zorg is voldoende aanbod van woningen in de huurmarkt. De overheid moet daar richting aan geven door onnodige barrières weg te halen. Een oneerlijk speelveld is ontstaan doordat de overheid erg is gaan overheersen door prikkels te geven aan bepaalde sectoren. Er is te weinig ruimte voor vrijesectorwoningen boven de liberalisatiegrens van 711 euro per maand. Gemeenten nemen deze woningen maar mondjesmaat mee in hun plannen en corporaties mogen ze sinds 2015 niet meer bouwen. Wel kan de overheid sturing geven in waar er bijgebouwd moet worden en hoeveel. Ook kan zij bijvoorbeeld verduurzamingsfondsen opzetten of fondsen beschikbaar stellen voor de aanpak van transformatielocaties.”
Afbouwen hypotheekrenteaftrek
Wat betekent dat concreet? Allereerst is De Jager voorstander van het afbouwen van de hypotheekrenteaftrek. “De x miljard euro die daardoor overblijft kan worden gebruikt voor belastingverlagingen. Doordat huishoudens substantieel meer inkomen ontvangen, gaan ze er in koopkracht op vooruit en kunnen ze de hogere woonlasten beter opvangen. Hypotheekrenteaftrek wordt nu nog als een recht ervaren, maar in feite is het een subsidie. Maar deze subsidiëring van de koopwoningmarkt staat niet meer in verhouding tot andere sectoren. Omdat de rente zo laag is, is dit de juiste tijd om met het afbouwen te beginnen: huizenbezitters merken het minder in hun portemonnee.”
Afschaffen verhuurdersheffing
Een tweede maatregel is het afschaffen van de verhuurdersheffing, die volgens De Jager het kapitaal van de sociale sector afroomt ten gunste van de schatkist. “Op die manier krijgen corporaties meer financiële armslag om te bouwen en verder te verduurzamen. De verhuurdersheffing zorgt feitelijk voor het rondpompen van geld: corporaties verhogen de huren, waardoor meer mensen huursubsidie moeten aanvragen. Ze houden meer ruimte over om te bouwen en te verduurzamen.
Inkomensafhankelijke woonsubsidie
Tot slot is De Jager voorstander van een algemene (inkomensafhankelijke) woonsubsidie, in plaats van alleen een huurtoeslag. “Op die manier steun je alle huishoudens met betaalrisico’s. Door het afbouwen van de hypotheekrenteaftrek komen er gelden vrij. Die kunnen deels worden teruggesluisd door het verlagen van de inkomensbelasting en deels in het verstrekken van een woonsubsidie.”
Het einddoel is voor De Jager duidelijk: een rechtvaardiger woningmarkt en daarmee meer realistische huur- en koopprijzen. Meer weten over een nieuw woonbeleid? Lees Wonen 4.0.
Het studiejaar is weer begonnen, met zoals gewoonlijk een enorm tekort aan studentenhuisvesting, vooral in de grote steden. De huurprijzen lopen hoog op. Een goed alternatief kan zijn om als ouder een woning te kopen waarin je zoon of dochter en eventuele andere huisgenoten een kamer kunnen huren. “Vooral als je zelf wat kapitaal achter de hand hebt, is dat zeker het overwegen waard”, vindt financieel planner Ramón Wernsen.
Nieuwe regelgeving, veranderende adviespatronen: van hypotheekadviseurs worden steeds meer en andere vaardigheden verwacht. Jeanette Hadderingh, directeur van NIBE-SVV, het opleidingsinstituut voor financiële dienstverleners, vertelt over de continue transformatie die opleidingen ondergaan. Lees ook de interviews met Edwin Deijs van Hoffelijk en Ewald Bary van Lindenhaeghe.
Sinds enkele jaren betreden pensioenfondsen en andere investeerders de Nederlandse woningmarkt. Zowel de consument als het intermediair profiteert. Toch kunnen partijen zoals MUNT Hypotheken rekenen op kritiek. Want blijven zij wel trouw aan de huizenbezitter? Zijn pensioenfondsen niet snel gevlogen als andere investeringen meer rendement opleveren? Jeroen Looman, directeur van MUNT Hypotheken, stelt dat het benoemen van de risico’s duidt op gebrekkige kennis. “De angst voor verandering, die heel menselijk is, wint het nog te vaak van de ratio.”
In Nederland zijn zo’n 460.000 huizen gekocht door private investeerders, met als doel deze te verhuren. Op een markt van in totaal 7,6 miljoen woningen misschien nog niet zo heel veel, maar toch wordt buy-to-let ook in Nederland steeds populairder. NIBC Direct richt zich sinds kort met de Investeringshypotheek precies op deze doelgroep.