De woningtekorten nemen enkel toe. Zoveel, dat het met enkel nieuwbouw niet opgelost kan worden. Waarom worden leegstaande winkelpanden en kantoren niet omgebouwd naar woningen? Dat is toch zo gefixt?
Vastgoedmanager en retailexpert Johan Weeber, weet hoe de hazen lopen in het zakelijke vastgoed. Ook hij ziet dat er een oplossing moet komen voor het woningtekort. Dit wordt met enkel traditionele nieuwbouw nooit opgelost. Maar wat Weeber betreft ligt de oplossing ook niet in het ombouwen van zakelijke panden. We vragen hem om een toelichting.
“Dat komt omdat we het vaak niet in een breder perspectief zien. Ja, de zakelijke leegstand kan groot zijn, soms zelfs tot 30%. Maar, dat is vooral in de buitengebieden waar ook veel jonge mensen wegtrekken. Als je naar de randstad kijkt, waar de tekorten op de woningmarkt het grootst zijn, dan zie je een winkelleegstand van slechts 7 tot 8%.
Ook buiten de grote steden zie je dat de leegstand in winkelstraten - hoewel die natuurlijk opvalt - niet zo enorm is dat ombouwen een substantiële bijdrage levert aan het woningtekort.
“Zeker, het kan. En als de nood op de woningmarkt te groot wordt, is het natuurlijk een optie om winkelpanden in stadscentra om te bouwen. Daar zitten wel wat bouwtechnische en financiële haken en ogen aan. Het is dus lang niet altijd lucratief, een pand levert nu eenmaal meer op als het zakelijk wordt verhuurd.
Er is nog een ander, opmerkelijk verschijnsel waar we rekening mee houden. Mensen zijn gewend aan een winkelstraat waar ze bediend worden met allerlei verschillende retail. Als daar ineens ‘gaten’ in vallen doordat er woningen zijn, heeft dat hetzelfde effect als leegstand. In de praktijk blijkt dat mensen dan minder vaak komen winkelen en wordt het extra zwaar voor de winkeliers die overblijven.”
“Nee, zeker niet. Als er teveel langdurige leegstand is, dan is het prima om zakelijke panden weer om te bouwen naar woningen. Maar, ik pleit er dan wel voor dat je dat in clusters doet. Bijvoorbeeld door een hele winkelstraat met veel leegstand weer een woonbestemming te geven. Ondernemers zet je vervolgens bij elkaar in andere (winkel-)straten waar geen leegstand, of woningen zijn. Zo vallen er geen gaten. Het kan dus zeker, maar met beleid.
Overigens is een beetje leegstand, zeg tot 5%, juist heel goed voor de ontwikkeling van het aanbod. Action en Flying Tiger zijn bijvoorbeeld groot geworden in Nederland doordat zij kansen zagen voor de leegstaande panden van supermarkten en A-locaties in winkelcentra. Daarbij vinden klanten het ook leuk als het assortiment en winkelaanbod regelmatig een beetje verandert. Daarvoor biedt die leegstand tot 5% dus kansen.”
“Ook hier is dat weer heel relatief en geldt die hoge leegstand eigenlijk alleen voor plekken waar de druk op de woningmarkt niet zo hoog is als in de grote steden en omliggende gemeenten. De bouwtechnische kant van kantoren is niet altijd even eenvoudig. Het is dan ook niet altijd rendabel om deze kantoorpanden om te bouwen naar woningen. Daar worden die vastgoedeigenaren niet direct blij van en het is ook op bedrijventerreinen lastig om een acceptabele mix te vinden van woningen en kantoorpanden. De infrastructuur is daar vaak nog niet op ingericht, dus het is een ingrijpende operatie.”
“We weten natuurlijk niet of dat gaat gebeuren. En we zien in het zakelijk vastgoed ook dat er een interessante wisselwerking is. Enerzijds zijn er bedrijven die geen, of minder kantoorruimte nodig hebben. Anderzijds zijn er weer bedrijven die extra ruimte bij-huren, omdat ze de anderhalve meter maatregelen dan goed kunnen naleven.
Vooralsnog zijn veel kantoren in de grote steden weer redelijk goed gevuld - ook in de provinciesteden daaromheen begint het weer aan te trekken.”
“Kantoren of bedrijventerreinen die tegen een woonwijk aan liggen, kunnen veel makkelijker en voordeliger omgebouwd worden. Die woningen kunnen dan zonder al te veel ingrepen aansluiten op de infrastructuur van de aangrenzende woonwijk.
Verder ben ik persoonlijk erg onder de indruk van het Japanse voorbeeld van modulair bouwen. Daar wordt de hele woning, tot en met de electra en het leidingwerk aan toe, gebouwd in de fabriek. De losse onderdelen worden vervolgens in een paar dagen in elkaar gezet tot een volledige woning. Een prima oplossing, zeker als je het woningtekort snel wilt oplossen. Uiteraard heb je dan ook nog een snelle meewerkende overheid en verkorte procedures nodig.”
Op z’n zachtst gezegd is 2020 niet het meest eenvoudige jaar geweest. Van coronastress tot oversluitgolf, het kostte nogal wat energie. Maar nu is de zomer daar, wat doen hypotheekadviseurs om bij te tanken (of bij te werken?).
Podcasts zijn hot. Veel mensen zijn fan van de rustige manier waarop ze - wanneer het hen uitkomt - informatie tot zich kunnen nemen. Het nieuwe medium leent zich perfect voor specifieke kennisoverdracht, maar ook om spannende verhalen te vertellen. We zetten de beste podcasts over economie en financiën voor je op een rij.
Lekker ontspannen met een goed boek en dan ook nog eens iets leren? Het kan allemaal met deze boekentips, speciaal voor hypotheekadviseurs
Heeft u al gehoord wat Arjé Pappie te vertellen heeft? Dit is uw kans om zijn podcast terug te luisteren.