In Nederland zijn zo’n 460.000 huizen gekocht door private investeerders, met als doel deze te verhuren. Op een markt van in totaal 7,6 miljoen woningen misschien nog niet zo heel veel, maar toch wordt buy-to-let ook in Nederland steeds populairder. NIBC Direct richt zich sinds kort met de Investeringshypotheek precies op deze doelgroep.
In Engeland gebeurt het al veelvuldig: onroerend goed kopen, bestemd voor de verhuur. Buy-to-let beslaat met 188 miljard euro zo’n 15 procent van de totale markt voor koopwoningen. De Engelsen zien onroerend goed – meer dan wij – als een investering. Van deze buy-to-let hypotheken wordt in Engeland zo’n 85 procent via het intermediair gefinancierd. Vaak gaat het om hypotheken voor bedragen van zo’n 100.000 à 200.000 pond die met een rentevastperiode van vijf jaar worden afgesloten.
De enige bank in Nederland die zich tot voor kort richtte op vastgoedfinanciering was de RNHB (Rijnlandse Nationale Hypotheek Bank), die financieringen verstrekte voor woningen die bestemd zijn voor verhuur. Ook NIBC Direct richt zich nu op deze markt. NIBC werd in 1945 opgericht als de Nationale Investeringsbank met als doel bedrijven te financieren die meewerkten aan de wederopbouw na de Tweede Wereldoorlog. Inmiddels is NIBC uitgegroeid tot een bank die zich enerzijds specialiseert in het financieren van grote ondernemingen met tussen 50 en 500 euro miljoen omzet. Anderzijds richt de bank zich met NIBC Direct ook op consumenten.
Via het advieskanaal
Met de Investeringshypotheek richt NIBC Direct zich op private investeerders die woningen willen verhuren. De hypotheek wordt verstrekt via de hypotheekadviseur en kan worden afgesloten voor verhuurde of te verhuren woningen in bijna 150 Nederlandse gemeenten. Vaak dient de woning als belegging, voor (studerende) kinderen of voor ouders. De Investeringshypotheek is niet bedoeld voor eigen bewoning en/of pensioenvoorziening en niet voor professionele beleggers.
Waar grote vastgoedbeleggers vooral in nieuwbouw investeren, gaat de voorkeur van private investeerders vooral uit naar bestaande bouw. Bovendien opereren zij vaak lokaal, in de markt waar ze zelf wonen en kennis van hebben. Van de in totaal ongeveer 50.000 investeerders in woningen, heeft een klein aantal het merendeel van de 460.000 woningen in bezit. Ongeveer 220.000 woningen zijn in handen van particuliere investeerders die ieder zo’n één tot vier woningen bezitten. Ronald Klapwijk is verantwoordelijk voor Sales bij NIBC Direct: “De Investeringshypotheek is vooral gericht op de kleine private investeerder die in box 3 twee of drie panden koopt. De markt hiervoor ligt vooral in de Randstad, in steden als Amsterdam, Utrecht, Leiden en Rotterdam maar zeker ook in andere steden als Maastricht en Groningen.”
Private huursector groeit
De private huursector beslaat slechts 9 procent van de totale woningmarkt. In Nederland is er een relatief kleine markt van 3,3 miljoen huurwoningen. Daarvan zijn er 2,4 miljoen in eigendom van woningcorporaties. Van die 2,4 miljoen is 94 procent sociale huur en de overige 6 procent zit in de vrije sector. Omdat woningcorporaties zich van de overheid moeten concentreren op de sociale huursector, zijn huurders voor woningen boven de sociale huurgrens vooral aangewezen op de private sector, die naar verwachting zal gaan groeien. Van de woningen van private beleggers wordt 55 procent in de vrije sector verhuurd en 45 procent in de sociale sector. Klapwijk: “Een belangrijke driver voor de vraag naar huurwoningen is de huidige mismatch tussen vraag en aanbod. Het aantal huishoudens neemt sterk toe, terwijl de bouw jarenlang nagenoeg heeft stilgelegen en pas net weer op gang komt. Er is een toenemende druk op stedelijke gebieden. Veel jongeren willen nog niet kopen, maar liever eerst een tijdje huren. Bovendien moeten zij steeds meer eigen geld meenemen om een woning te kunnen kopen. Het zijn een aantal drivers waardoor mensen voor huur zouden willen kiezen.”
Veilig en rendabel alternatief voor sparen
Particuliere beleggers hebben ook zelf voldoende redenen om te kiezen voor de verhuur van woningen. Het is een redelijk veilige belegging met een lange beleggingshorizon, waarbij de kans op verliezen statistisch gezien klein is. Ook de spaarrente die hooguit op 0,55 procent uitkomt, draagt eraan bij dat mensen met bijvoorbeeld 200.000 à 300.000 euro op de rekening graag in onroerend goed willen beleggen. NIBC Direct begon al in 2014 met de ontwikkeling van de Investeringshypotheek. “De spaarrente daalde op dat moment, de vraag naar huurwoningen nam toe en tussenpersonen vroegen of we hen daarbij konden helpen. Ook de vraag naar tweede woningen nam toe. Het was voor ons een logische keuze.” Uit de jaarcijfers van de NVM bleek dat in 2016 bijna 6 procent van alle transacties door particuliere beleggers zijn gedaan. In Amsterdam is 12 procent van het woningbestand in handen van private beleggers.
Doelgroepen
De doelgroep van de Investeringshypotheek is de consument die incidenteel in verhuurd onroerend goed wil beleggen om zo zijn spaargeld beter te laten renderen. Dat kunnen ook ouders zijn die liever een appartement van 200.000 euro kopen voor hun studerend kind en twee vrienden, dan 700 euro betalen voor een kamer van 9 m2. Daarnaast kan het gaan om kinderen die voor een scherpe prijs hun ouderlijk huis kopen (de vraagprijs ligt vaak onder de taxatiewaarde) en vervolgens terug verhuren aan hun ouders, wat gunstig kan zijn in verband met de erfbelasting. Kamerverhuur is alleen toegestaan als tenminste een familielid een van de bewoners is. NIBC Direct financiert tot 70 procent van de marktwaarde in verhuurde staat en tot 50 procent van de marktwaarde aflossingsvrij. De financiering mag niet hoger zijn dan 500.000 euro op een pand. De beschikbare rentevaste perioden liggen tussen 1 en 10 jaar. De meesten nemen vijf jaar. De gedragscode is onverkort van toepassing. Huurinkomsten kunnen onder voorwaarden voor 50 of 80 procent worden meegenomen ten behoeve van een Box 3-lening.
Niet voor iedereen weggelegd
Is kopen om te verhuren voor iedereen met extra spaargeld geschikt? Volgens Klapwijk niet. “We financieren maximaal 70 procent van de marktwaarde; je moet dus eigen geld hebben en het moet passen in een breder financieel plan. Als je het beheer niet uitbesteedt, moet je zelf op pad voor onderhoud en reparaties. Je hebt allerlei extra kosten: verzekeringen, onroerende-zaakbelasting, onderhoudskosten en je verdient niets als het pand een tijdje leeg staat. Ook dergelijke aspecten moet je goed meewegen in de beslissing. Aan de andere kant: van je investering krijg je direct rendement in de vorm van huurinkomsten, maar in de huidige markt ook indirect rendement: het kan zijn dat je een aardige winst op het pand maakt. De huurstijging draagt daaraan bij: in de meeste steden zitten de huren behoorlijk in de lift. Kortom: het rendement is al snel hoger dan als je gaat sparen.”
Klapwijk verwacht dat de markt nog gaat groeien als er meer nieuwbouw beschikbaar komt. “Daardoor zullen ook nieuwe aanbieders de markt betreden, ook uit het buitenland. Eventueel kan ook crowdfunding een financieringsvorm worden. Het is en blijft een financiering die aan de normale eisen moet voldoen. En het blijft maatwerk,” besluit hij.
De redactie van Kop-Munt vraagt een aantal bekende personen uit de hypotheekwereld om hun vooruitblik te geven op de ontwikkelingen in 2018. Tim Rijvers, algemeen directeur van intermediairscollectief DAK, geeft zijn visie op het aankomende jaar.
Het studiejaar is weer begonnen, met zoals gewoonlijk een enorm tekort aan studentenhuisvesting, vooral in de grote steden. De huurprijzen lopen hoog op. Een goed alternatief kan zijn om als ouder een woning te kopen waarin je zoon of dochter en eventuele andere huisgenoten een kamer kunnen huren. “Vooral als je zelf wat kapitaal achter de hand hebt, is dat zeker het overwegen waard”, vindt financieel planner Ramón Wernsen.
“De hypotheekschuld zal blijven groeien tot 2025 door de stijgende huizenprijzen. Waar moet het geld vandaan komen als er geen hulp van buitenaf komt?” aldus Wouter Schilperoort, hoofd Koop- en Kapitaalmarkt bij het Ministerie van Binnenlandse Zaken, die duidelijk een funding gap ziet ontstaan. Hij vertelde erover tijdens het tweedaagse Hypotheken Event, georganiseerd door IIR, dat op 14 en 15 februari plaatsvond in Utrecht.
In haar column in De Telegraaf introduceerde ondernemer Annemarie van Gaal recent een idee voor de introductie van een Huizenfonds. Via een dergelijk fonds zouden AOW’ers of pensioengerechtigden die er in inkomen sterk op achteruit gaan een hypotheek kunnen afsluiten op een deel van hun huis, bijvoorbeeld 10 of 25 procent. Op die manier krijgen ze wat extra financiële armslag. We vroegen drie hypotheekadviseurs om hun reactie op dit voorstel. Kan het een oplossing zijn om senioren die moeite hebben met het betalen van hun hypotheek een steuntje in de rug te geven?