Hypotheekadviseurs zouden hun klanten vaker de optie moeten voorleggen om rentevaste periodes te mixen, in plaats van deze hypotheekrente meteen voor tientallen jaren voor maar één rentepercentage vast te leggen. Dit vindt financieel planner Ramón Wernsen, die zich hier al decennia geleden hard voor maakte. “De hypotheekadviseur moet hiervoor zijn klant wel goed kennen.”
Wernsen noemt de huidige kaart die veelal getrokken wordt een ’veilige Nederlandse polderoplossing’. Tien jaar is vaak te kort, dertig jaar weer te lang, dus vaak komen klant en hypotheekadviseur uit op een rentevaste periode van twintig jaar. Als dat te duur is of de klant kan niet genoeg lenen dan wordt toch uitgeweken naar tien jaar vast. Geen probleem wanneer iemand met het huidige inkomen precies in staat is om de hypotheeklasten te kunnen dragen. Maar mensen die wat avontuurlijker zijn ingesteld en een aardige som spaargeld achter de hand hebben, kunnen gerust een hypotheekrente-technisch gokje wagen en gaan mixen met rentevaste periodes. “Dit kan ze behoorlijk wat rendement opleveren. Niet in de vorm van opbrengsten, maar doordat ze besparen op de hoeveelheid hypotheekrente die ze moeten betalen.”
Hij vergelijkt het mixen van rentevaste periodes met beleggen. “Dat moet je pas doen wanneer je wat geld hebt gespaard en hier niet op korte termijn van afhankelijk bent.” Ook het type mix valt aan de hand van beleggingen uit te leggen. “Obligaties zijn normaal gesproken veiliger dan aandelen; afhankelijk van je strategie kun je daarin variëren. Hetzelfde geldt voor het mixen van rentevaste periodes. Kortere rentevaste periodes zijn te vergelijken met aandelen en langere met obligaties. Iemand die defensiever is ingesteld, laat zijn hypotheekrente gewoon tien jaar vast staan en belegt in die zin dus vooral in obligaties, maar een persoon die zich offensiever opstelt mixt met een deel vijftien, een stuk vijf en een deel tien jaar vast, wat nog steeds gemiddeld tien jaar rentevast is. Zo iemand belegt dan naast in obligaties, ook in aandelen. En een hypotheekbezitter die heel erg offensief is ingesteld, zet ‘m gemiddeld op vijf jaar vast of houdt de rente gewoon variabel.” Die laatste groep speculeert flink, maar profiteert wel wanneer de hypotheekrente uiteindelijk nog verder daalt de aankomende jaren.
Klantkennis
Wernsen verwacht niet dat er veel hypotheekadviseurs zijn die het mixen van rentevaste perioden als een mogelijkheid aan hun klanten voorleggen. “Mijn verwachting is dat zo’n 20 procent dit wel doet en dan zit ik nog aan de hoge kant ben ik bang.” Waarom gebeurt dit dan nog zo weinig? “Omdat je daarvoor je klant moet kennen! En daar zit een fiks pijnpunt: de vragenlijsten die hypotheekadviseurs hun klanten nu laten invullen geven de adviseurs niet het soort informatie dat ze kunnen gebruiken om een rentemix en bijpassend risiconiveau samen te stellen.”
Op welke manier kunnen hypotheekadviseurs dan wél achterhalen hoe het risicoprofiel van hun klanten eruitziet? “Leg aan een klant, en diens partner indien diegene getrouwd is, een vragenlijst voor waar ook kwesties met betrekking tot risicobereidheid op terugkomen. Vraag bijvoorbeeld ook hoe lang iemand geneigd is om diens hypotheekrente vast te zetten, met antwoordcategorieën als ‘vijf’, ‘tien’ en ‘twintig jaar’, maar ook de keuzemogelijkheid ‘mixen’. Zo krijg je inzichtelijk of het zin heeft om de klant de optie tot het mixen van rentevaste perioden voor te leggen.”
Boeterente
Want wat Wernsen maar wil aangeven: je hypotheekrente decennia vastzetten is ook lang niet altijd even rendabel. “Zoals je nu ziet; de hypotheekrente daalt. Of hij lager kan? In de jaren ’90 waren ze een hypotheekrente van 8 tot 9 procent gewend en toen dat percentage daalde zei men: ’lager dan dit wordt het niet!’ We weten het dus niet; het is goed mogelijk dat het nog verder gaat zakken. Wil je daar dan van profiteren, met een hypotheekrente die nog jaren vaststaat, dan betaal je een fikse boeterente. En dat geld heeft ook weer niet iedereen achter de hand.”
