Het IMF gaf onlangs opnieuw aan dat de LTV (loan-to-value) in Nederland verder omlaag zou moeten naar 90 procent in 2028 en uiteindelijk zelfs naar 80 procent. Huishoudens zouden immers te kwetsbaar zijn als het economisch tegenzit. Maar doet Nederland het echt zo slecht in vergelijking met andere landen? Niet als je het vraagt aan Rob Mulder, directeur Kennis en Belangenbehartiging van Vereniging Eigen Huis. “DNB kan beter meer tijd steken in uitleggen dat we een heel goed systeem hebben in Nederland, dan ons systeem met draconische maatregelen verslechteren om het beter uit te kunnen leggen in het buitenland.”
Nederland kent op dit moment een structureel gebrek aan woningen. Als de vraag naar woningen toeneemt, bijvoorbeeld door een verruiming van de leennormen, gaat automatisch de prijs omhoog. Mulder: “De kern van de problematiek in Nederland is dat de overheid te weinig bouwgrond aanwijst. DNB, AFM, IMF, OESO en EC gaan daar allemaal aan voorbij en herhalen als een grijsgedraaide grammofoonplaat dat problemen op de Nederlandse woningmarkt worden veroorzaakt door te makkelijk lenen en de hypotheekrenteaftrek.”
Weinig defaults door crisis
Maar… gaat het eigenlijk wel zo slecht op de Nederlandse hypotheekmarkt als je die vergelijkt met het buitenland? “Helemaal niet”, vindt Mulder. “De Nederlandse hypotheekmarkt is zeer stabiel gebleken in de crisis, toch een stresstest van ongekende omvang. De huizenprijzen daalden met meer dan 20 procent, de werkloosheid steeg en inkomens liepen terug. Toch is het aantal defaults (mensen die hun hypotheek niet kunnen betalen, red.) extreem laag gebleven. Er hoefden maar weinig mensen hun huis te verlaten en door NHG blijven minder mensen bij een scheiding of werkloosheid met een restschuld zitten.”
Minder consumptief krediet
Ook als je kijkt naar het bedrag dat Nederlanders lenen om een huis te kopen, wijken we niet eens zoveel af van andere landen. Het grote verschil is dat er in het buitenland vaker een consumptief krediet wordt genomen in aanvulling op de hypotheek. “Wie in het buitenland niet heeft gespaard en geen bedrag van zijn ouders ontvangt, gebruikt vaak een consumptief krediet ter aanvulling op de hypotheek. Dat gebeurt in alle landen met een lagere LTV dan in Nederland. Ook in het buitenland is het niet iedereen gegeven om 10 of 20 procent van een woning zelf te sparen. Nederland is alleen het enige land ter wereld waar we eerlijk zeggen dat er 100 procent wordt geleend voor een hypotheek.”
LTV na paar jaar al stukken lager
Dan is er nog een derde punt: er wordt gemakkelijk gesproken over ‘de’ LTV. Maar, er is een onderscheid tussen de LTV bij aanvang en gedurende de looptijd van de lening. “In Nederland ben je verplicht om 100 procent annuïtair af te lossen in dertig jaar. Als je uitgaat van een inflatie van 2 procent en een rente van 2,5 procent betekent dat, dat de meeste mensen na drie jaar op een LTV van 90 procent zitten en na vijf jaar al op 80 procent. Wat is dan het probleem? Als je vindt dat je de eerste drie tot vijf jaar onaanvaardbare risico’s loopt, zou je daarvoor een extra garantie kunnen inbouwen via NHG. En het aantal defaults is dus niet hoog in Nederland.”
Betere uitleg nodig
Een vierde punt dat Mulder ziet is dat we ons systeem niet goed uitleggen in het buitenland. “Het gaat heel goed, maar sommigen gooien liever alles overhoop, zodat we in het buitenland beter kunnen uitleggen dat we ook een slecht systeem hebben. Dat is een drogredenering. Mijn pleidooi richting DNB en AFM is: leg het vooral wél uit in het buitenland: dat we eigenlijk geen probleem hebben met defaults. Dat je binnen de kortste keren al op een lagere LTV zit in Nederland. En dat we veel minder consumptief krediet hebben dan in andere landen.”
Tot je 45ste bij je ouders op zolder?
Een lagere LTV betekent dat je meer moet sparen om een huis te kunnen kopen. Bij een LTV van 80 procent moet je minimaal 40.000 euro hebben gespaard om een huis van 200.000 euro te kunnen kopen. Plus alle bijkomende kosten. Mulder: “Voor starters is dat gekkenwerk. Doordat er te weinig wordt gebouwd, blijven de huizenprijzen stijgen en blijf je maar sparen. Dan woon je dadelijk op je 45ste nog bij je ouders op zolder. Vanwege de inkomensgrens en wachtlijsten kom je de sociale huursector niet in. En kom je in de vrije sector terecht, dan betaal je zoveel huur dat 40.000 euro sparen onmogelijk is. Het is zo’n raar verhaal dat al die partijen – IMF, OESO, AFM, DNB en EC – steeds maar die eenzijdige boodschap blijven herhalen dat het fijn zou zijn als mensen minder lenen. Dat is het einde van de redenering. Over alle dingen die we net genoemd hebben hoor je ze niet.”
Slinkende hypotheekberg
Hoe zit het dan met ‘de grote hypotheekberg’ die we hebben in Nederland? ”Waar de instanties niet naar kijken is naar alle ‘spaarpotjes’ die veel mensen nog hebben vanwege hun spaarhypotheek. Zij hebben geld apart gezet om aan het einde van de looptijd hun hypotheek af te lossen. Met de instelling van de verplichte annuïtaire aflossing om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek, gaat de huidige huizenkoper vanaf dag één aflossen. De ‘hypotheekberg’ zal dus in korte tijd al een stuk lager worden. Bovendien: bekijk het ook eens macro-economisch: we hebben een hypotheekschuld van zo’n 650 miljard euro. Maar daar staat een woningwaarde van meer dan 1.000 miljard euro tegenover. Nationaal bedraagt de LTV dus minder dan 65 procent. Dan valt het best mee!”
De afgelopen weken hebben we in de serie Over de grens de hypotheekmarkt in andere landen belicht. In de laatste aflevering bekijken we de Nederlandse hypotheekmarkt, maar dan vanuit buitenlands perspectief, bezien door de ogen van Engelse analisten.
Arjen Gielen is directeur van het Waarborgfonds Eigen Woningen, de organisatie achter de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Hij ziet de behoefte aan maatwerk toenemen, terwijl het aanbod aan hypotheken juist minder keuzevrijheid biedt.
Het studiejaar is weer begonnen, met zoals gewoonlijk een enorm tekort aan studentenhuisvesting, vooral in de grote steden. De huurprijzen lopen hoog op. Een goed alternatief kan zijn om als ouder een woning te kopen waarin je zoon of dochter en eventuele andere huisgenoten een kamer kunnen huren. “Vooral als je zelf wat kapitaal achter de hand hebt, is dat zeker het overwegen waard”, vindt financieel planner Ramón Wernsen.
Alleen online hypotheekadvies? Maar klanten willen graag een adviseur van vlees en bloed! Dan alleen fysieke winkels? Dan sluit je niet aan bij de trend dat klanten al veel zelf online willen uitzoeken. Voor dit dilemma staan hypotheekadviseurs. Ieder met zijn plussen en minnen. Hoe ziet de toekomst van het hypotheekadvies eruit? Dit bespreken we met Twan Cats van De Hypotheker en Chris Oosterling van Hypotheek24.