De mogelijkheden voor ondernemers met een BV om een hypotheek met NHG te sluiten worden verruimd. Na een jaar als ondernemer kan een directeur-grootaandeelhouder met een inkomensverklaring toegang krijgen tot NHG.
De vraag is wel hoe groot deze doelgroep is. Het minimumloon van een ondernemer met een BV is in principe 45.000 euro bruto per jaar. Daarmee kan een hypotheek met NHG van circa 205.000 euro worden gefinancierd (gebaseerd op een toetsrente van 2,1 procent). Dat is al in de buurt van de NHG-grens van een koopsom van 265.000 euro. Veel ondernemers zullen een hoger inkomen hebben en een aanzienlijk duurder huis willen kopen.
Adviseur Sander Roos van De Financiële Makelaar denkt echter dat NHG hiermee ook een voorbeeldfunctie vervult. Hij vertelt wat er is veranderd aan het aanvraagproces en wat het betekent voor de hypotheekaanvraag van een dga.
Wat is er niet goed aan de bestaande NHG-regeling voor BV-ondernemers?
“De manier waarop het inkomen wordt vastgesteld kan ertoe leiden dat dit lager is dan het realistische inkomensniveau. Voor NHG is het inkomen van de dga het gemiddelde bedrag van inkomsten uit arbeid. Dat is betrekkelijk eenvoudig vast te stellen. De Belastingdienst gaat ervan uit dat de dga zichzelf een minimumloon uitkeert, dat heet de gebruikelijk loonregeling. Dat bedrag is 45.000 euro per jaar. Daarnaast hebben veel dga’s alleen ook andere financiële verbintenissen met hun BV.”
Waar gaat het dan om?
“Denk daarbij aan een rekening courant, of een geldlening bij de BV, maar ook de overwinst. Voor de eerste twee worden vaak correcties toegepast. Die kunnen leiden tot een bijstelling van het inkomen naar beneden wat de leencapaciteit verlaagt. Daarnaast kan de onderneming echter ook overwinst creëren. De dga kan dit uit laten keren in de vorm van dividend, maar hij kan de winst ook in de onderneming laten zitten. Veel hypotheekaanbieders kennen een regeling om bij de vaststelling van het toetsinkomen rekening te houden met het dividend of de overwinst, maar NHG biedt die mogelijkheid op dit moment nog niet. Terwijl de negatieve correcties worden toegepast, bestaat er dus geen regeling voor de positieve correcties.”
En dat gaat dus nu veranderen?
“Ja, per 1 januari 2019 wordt het gebruik van de inkomensverklaring ondernemers verplicht. De inkomensverklaring bestond al voor startende zzp’ers, maar wordt uitgebreid naar gevestigde ondernemers met een eigen BV. De inkomensverklaring ondernemers houdt ook rekening met het uitgekeerde dividend en de niet uitgekeerde winstreserve. Het nieuwe beleid zal hierdoor voor de dga in die gevallen een realistischer toetsinkomen opleveren.”
De meeste ondernemers met een BV zullen een huis kopen dat duurder is dan de NHG-norm. Heeft het dan veel zin om de NHG-regels te verruimen?
“De verwachting is dat de meeste hypotheekaanbieders ook voor aanvragen zonder NHG het NHG-beleid zullen volgen en de inkomensverklaring ondernemers integreren in hun kredietbeleid. Ik denk dat de dga meer keuze uit geldverstrekkers zal krijgen en daardoor beter toegang krijg tot een hypotheek, zowel met als zonder NHG. In zekere zin baant NHG nu de weg voor de dga in het landschap van hypotheekaanbieders.”
Omzetting van een aflossingsvrije hypotheek in een annuïteitenhypotheek, afkoop van een beleggingspolis, of een kleine verhoging. De consument ziet het als kleine aanpassingen, maar voor de adviseur kan het veel werk zijn, zeker als de hypotheekaanbieder zijn processen niet goed heeft georganiseerd.
Dé Nederlandse woningmarkt bestaat niet. Er zijn grote verschillen tussen provincies, gemeenten en zelfs binnen gemeenten. Daarnaast is er natuurlijk de tegenstelling tussen de grote steden en het landelijk gebied. Kop-Munt brengt deze verschillen in kaart. In twaalf weken reizen we kriskras het hele land door. Deze week: de Achterhoek.
De huizenmarkt is in grote delen van Nederland oververhit. Het Financieel Stabiliteitscomité van de overheid wil onderzoeken of bepaalde verkoopmethoden speculatie in de hand werken. Een nieuwe verkoopmethode die in opkomst is, is online bieden. De vraag is of dit tot speculatie leidt.
Een slapende vve, een vve zonder onderhoudsplan of opbouwfonds, of met een te kleine maandelijkse bijdrage. Het zijn situaties waarin de vve niet goed functioneert. Door de verplichting dat vve’s moeten sparen voor onderhoud wordt de toestand van de vve ook voor de hypotheekadviseur een belangrijk aandachtspunt.