Sinds 1 augustus 2011 zijn de NIBUD-normen voorgeschreven voor alle hypothecaire leningen. Eerst door de geldgevers zelf via hun ‘gedragscode hypothecaire financieringen’ en vanaf 1 januari 2013 door de rijksoverheid op basis van de ‘tijdelijke regeling hypothecair krediet’. Hierdoor zijn de NIBUD-normen van grotere betekenis geworden voor het functioneren van de woningmarkt in algemene zin en voor de koopprijsontwikkeling meer in het bijzonder. Voor individuele kopers zijn de NIBUD-normen van doorslaggevend belang voor de vraag of de gewenste woning bereikbaar is of niet.
Niet voor hogere inkomensgroepen
Boelhouwer erkent het belang van normen: “Dat je voor een huishouden kijkt wat verantwoord is om te lenen is prima. Waar ik wel moeite mee heb is dat dezelfde uitgangspunten worden gehanteerd voor hoge en lage inkomensgroepen. Het NIBUD kijkt naar wat je minimaal moet uitgeven in een bepaalde inkomensgroep. En van dat wat je overhoudt, de vrij besteedbare ruimte, mag je de helft aan wonen besteden. Maar waarom de helft? Waarop is dat gebaseerd? Waarom mag iemand met een hoog salaris niet 50% van zijn inkomen aan wonen besteden? Die persoon houdt genoeg over om van te leven. Bij een hoger inkomen gaat het NIBUD er vanuit dat mensen ten minste twee keer per jaar op vakantie gaan. Maar, mogen ze dat zelf niet beslissen? Misschien wonen ze liever in een mooi huis in een goede buurt. Voor minimuminkomens en mensen met een modaal inkomen is de normering begrijpelijk, maar niet voor de hogere inkomensgroepen. Ik vind dat een vorm van paternalisme, die niet meer van deze tijd is.”
Geen oog voor carrièreperspectief
Een ander aspect waar de normen volgens Boelhouwer geen rekening mee houden, is het carrièreperspectief van de huizenkoper. “Als iemand afstudeert in de lucht- en ruimtevaart, één van de moeilijkste studies die er is met een uiterst goed carrièreperspectief, wordt hij op dezelfde gronden getoetst als een buschauffeur van veertig die even veel verdient. Dat is op zijn zachtst gezegd raar. De eerste persoon heeft na vijf jaar al een substantieel hoger inkomen, terwijl het salaris van de tweede persoon vrijwel gelijk blijft.”
En dan is er nog het verschil tussen een- en tweeverdieners. Tweeverdieners hebben netto meer te besteden als zij hetzelfde bruto-inkomen hebben als een eenverdiener. Daar houdt het NIBUD geen rekening mee. Boelhouwer: “Sterker nog, de tweeverdieners mogen minder lenen. De reden is dat er wel eens een inkomen kan wegvallen. Dat klopt, maar dan heb je nog altijd een inkomen over. Het is toch te dol voor woorden dat als je met zijn tweeën 500 euro meer te besteden hebt, je minder hypotheek krijgt. Dat kun je toch niet uitleggen?”
Maar hoe zit het dan met de mensen die werkloos worden of gaan scheiden? Dan is het toch wel prettig als ze niet te veel hebben geleend? Boelhouwer: “In dergelijke gevallen lossen de NIBUD-normen ook niets op, dan heb je sowieso een probleem en kun je niet meer betalen. Dan is het belangrijker dat mensen geen restschuld overhouden en moet je dus naar de LTV kijken.”
Crisis op woningmarkt groter dan noodzakelijk
Boelhouwer stelt dat de woningmarkt op slot is geraakt door het aanscherpen van de normen. Hij vergelijkt de situatie in Nederland met die in België. “Beide landen hebben na de Tweede Wereldoorlog ongeveer hetzelfde prijsverloop gekend op de woningmarkt. In 2010 daalden de prijzen nog met zo’n zes procent door de economische crisis. Maar het aantal verkopen steeg al en zat op het niveau van voor de crisis. In 2011 begon men in Nederland met het aanscherpen van de LTV en LTI. Ieder jaar weer. Daardoor zakte in Nederland het prijsniveau verder van -6 procent naar -21 procent, terwijl het in België steeg met 16 procent. Belgen gingen in Nederland huizen kopen, omdat het zo goedkoop was. Uiteindelijk zijn we nog gered door de lage rente en zo uit de crisis gekomen. Maar het aanscherpen van de normen heeft er wel voor gezorgd dat in Nederland de woningmarktcrisis veel groter is geweest dan nodig.”
Geen one size fits all
Boelhouwer pleit voor individualisering van de toetsing en meer maatwerk. “Banken kijken onvoldoende naar de eigenschappen van de persoon die de lening aanvraagt. In de Verenigde Staten gebeurt dat wel, door middel van een credit rating. Daar wordt statistisch uitgerekend ‘Je bent zo oud, hebt die opleiding en zoveel schulden gemaakt, dan betaal je die rente. Hier gebeurt het tegenovergestelde: dit is standaard en dit kun je lenen. Voor lagere inkomensgroepen is streng zijn niet verkeerd. Maar vooral voor de hogere inkomensgroepen en de mensen die nog een carrière voor zich hebben, moet er meer maatwerk komen. Het is toch merkwaardig dat je iedereen op dezelfde manier behandelt?”
Banken treden op als ambtenaren
Alhoewel ook de AFM erkent dat maatwerk mogelijk is, wijken de banken maar weinig af van de normen. “De banken zijn bijna uitvoeringsorganen van het NIBUD en het Ministerie van Financiën geworden. Daar is toch geen eer aan te behalen? Banken moeten risico’s in kunnen schatten, maar treden tegenwoordig op als ambtenaren die de regeltjes uitvoeren. De toepassing van de norm zit niet in beton gegoten. Dat je de methodiek hanteert is prima, maar niet voor iedereen.”
