Nieuwe woonvormen voor een nieuwe generatie

De woningmarkt kenmerkt zich op dit moment door een grote krapte. “Dat komt vooral door een onverwacht hoge immigratie: de bevolking is in 2016 met 110.000 personen toegenomen, 4/5 deel daarvan door migratie. Vooral de immigratie stuwt momenteel de groei van het aantal huishoudens. In combinatie met de normale groei, het inhalen van uitgestelde vraag op de koopwoningmarkt door verbeterde conjunctuur en de tegenvallende bouwproductie door corporaties zorgt dat voor krapte. Door de onverwacht groei van 80.000 huishoudens in 2016 en circa 70.000 dit jaar zijn er op korte termijn evenveel extra woningen nodig, maar op lange termijn kan de situatie totaal anders zijn. De toenemende vergrijzing, de groei van het aantal eenpersoonshuishoudens en het aantal geboortes zijn nog wel te voorspellen, maar het is moeilijker te prognosticeren wat immigratie zal doen. Terwijl dat de belangrijkste factor is geworden voor de groei.”

Rollatorvriendelijke microwoning
Waar het kwantitatieve verhaal op de lange termijn al lastig is te voorspellen, is het ‘kwalitatieve’ stuk helemaal complex. “We gaan er maar vanuit dat ouderen blijven wonen waar ze wonen. Maar generaties veranderen: er zullen meer mensen kinderloos en partnerloos ouder worden. Zij zullen meer neigen naar collectiviteit en geborgenheid ter vervanging van het gezinsleven. Op je negentigste met vier slaapkamers, een grote tuin en zonder sociale contacten mantelzorg krijgen is niet een ideale situatie. Het idee om zo lang mogelijk in je eengezinshuis te blijven wonen is lang niet zo romantisch als gedacht. Bovendien moet een woning voor ouderen betaalbaar blijven. Naar mijn overtuiging zullen er daardoor ook andere woonvormen opkomen, kleinere collectieve wooneenheden. Een microwoning, maar dan wel met een ruime badkamer, een makkelijke ingang voor de rollator en collectieve ruimten. Dat kan zowel voor het sociale aspect als voor de betaalbaarheid gunstig zijn.”

Eengezinswoning geen spaarpot meer?
Latten betwijfelt dan ook de eeuwige houdbaarheid van de eengezinswoning als allesoverheersende woningtypologie, zeker in krimpgebieden. “Nu geldt een eengezinshuis nog als een spaarpot, een bezit dat je altijd kunt verkopen. Maar is dat in de toekomst ook zo? Misschien worden nieuwbouwhuizen straks geprint, zijn ze stukken duurzamer en ook nog goedkoper. Wie zegt dat de jonge generatie dan nog een tweedehands huis wil kopen? Vooral als je voor hetzelfde geld een splinternieuw huis kunt kopen. Dat bewijst de complexiteit van de woningmarkt. Nu investeren in een eengezinswoning kan betekenen dat je over dertig jaar in een onverkoopbaar huis oud wordt. Niet erg voor de ontwikkelaar die nu verdient aan de verkoop, maar wel vervelend voor de individuele koper die had gehoopt te investeren in een spaarpot voor later.”

Flexibiliteit in woonvormen
De grote variatie in leefvormen zorgt ook voor de behoefte aan verschillende woonvormen. “Op trends als middelbare en oudere singles en co-ouderende vaders moet je inspelen met flexibiliteit. De verplaatsbare woningen zijn een mooi idee, zoals de Heymans One. Dan hoef je geen eigen grond meer te hebben, maar huur je de grond. Wordt de erfpacht verhoogd, dan pak je je woning op en verhuis je, waardoor je minder afhankelijk bent van de grillen van de gemeente. Ik zie een zekere analogie van de flexeconomie en de flexbanen met de trend van flexwonen. De toekomst is huizen zonder gas, geprint of misschien met een Funda-indeling. Dat laatste komt ook door andere huishoudenssamenstellingen met een andere levensloop.”

Wonen in de suburbs
Bij dat alles is er een flinke trek van dorp naar stedelijk gebied. Latten: “De luxe van groot en centraal op de hotspots zitten is niet voor iedereen weggelegd. De voorkeur van de meeste jongeren gaat uit naar kleiner wonen in het centrum, met als voordeel de publieke omgeving om de hoek. Door hoogbouw en verstedelijking neemt het belang en gebruik van infrastructuur toe. Jonge mensen hebben nu al minder vaak een rijbewijs en nemen vaker de fiets of het OV. Een anders aspect is dat de gemeentegrens van Amsterdam voor inwoners steeds minder zal leven, het hele stedelijke gebied rond de hoofdstad bepaalt steeds meer de actieradius: de Metropoolregio. Daar zullen meer diverse woonmilieus ontstaan.”

Minder hedonistisch?
Tot slot: de starters. Voor hen is het lastig om aan een hypotheek te komen. “Maar wat is erger? Langer thuis blijven wonen of je in de schulden steken? Laat jongeren thuis maar even sparen. Sinds de jaren ’80 is Nederland tot een hedonistische samenleving gegroeid: alles moet kunnen, genieten en onbegrensd zijn staan hoog in de waardeoriëntatie. De vraag is of dat onbegrensde niet te veel is gaan overheersen, ook bij het aangaan van hypotheken. Voor je financiële levensloop is het zo gek niet om eerst een goed fundament te hebben voordat je gaat lenen. Vanuit dat perspectief zie ik beperking in de hypotheekverstrekking niet als het grootste probleem.”