De fiscale regelgeving rond hypotheken is door alle wijzigingen in het stelsel zeer complex geworden. Vooral als consumenten uit elkaar gaan, kunnen ze te maken krijgen met onbedoelde gevolgen. Voor de Nederlandse Vereniging van Hypothecair Planners (NVHP) laat dit nog eens zien dat ‘execution only’ vrijwel nooit geschikt is voor de consument.
De complexe belastingregels werden afgelopen tijd op de kaart gezet door hypotheekadviseur Jos Koets. In een serie columns maakte hij duidelijk dat een verkeerde keuze bij aankoop van een huis slecht kan uitpakken bij een relatiebreuk. Maaike Verhoef, secretaris van de NVHP, is het hiermee eens. Zij stelt dat de adviseur met een brede blik nodig blijft om de consument te helpen bij het afsluiten van een hypotheek.
“Het gaat om de situatie waarbij mensen samenwonen of gehuwd zijn op huwelijkse voorwaarden en een woning kopen en een hypotheek afsluiten waarbij de een meer eigen geld inbrengt dan de ander. Dat kan spaargeld zijn of overwaarde uit een vorige eigen woning. Op het moment dat ze uit elkaar gaan en er moet worden afgerekend, kunnen er fiscale problemen ontstaan.”
“Bijvoorbeeld de situatie dat de ene partner een ton inbrengt en de ander niks. Als ze uit elkaar gaan, wil de ene eerst die ton terug hebben voordat de rest van de overwaarde wordt verdeeld. De fiscus ziet de overwaarde echter als het verschil tussen de verkoopsom en de hypotheek. Als iemand niet de helft van dat bedrag in een nieuw huis brengt omdat er eerst 50.000 euro terug moest naar de ex, dan valt een deel van de nieuwe hypotheek in box 3. Dan denk je als consument ‘dit had ik liever anders gehad’. De adviseur kan helpen om dit te voorkomen door klanten die samen een woning kopen te begeleiden bij het maken van afspraken.”
“Nee, er wordt wel gezegd dat dankzij de aflosverplichting die geldt sinds 2013 een vereenvoudiging van het hypotheekadvies mogelijk is. Twee starters die een woning kopen en een annuïteitenhypotheek afsluiten, dat is heel simpel. Maar als de een 50.000 euro inbrengt en de ander niets, kan dat al een probleem zijn als je uit elkaar gaat. Er is ook meer dan fiscaliteit. Wat zijn je wensen, wil je een gezin vormen, heb je dure hobby’s, welke risico’s loop je? Volgens mij wordt daar bij execution only allemaal niet op gewezen.”
“Er zullen vast situaties zijn waarbij execution only geschikt is, maar dan zal ook de kennis- en ervaringstoets die de consument doet deugdelijk moeten zijn. Die stelt nu niet zoveel voor.”
Allereerst een heel fijn en gelukkig 2019! Het belooft een spannend jaar te worden. En niet alleen in positieve zin. Het vertrouwen in de woningmarkt daalt en het woningtekort houdt voorlopig nog aan. Een andere focus op relatiemanagement lijkt het devies voor de adviseur die van 2019 een succesvol jaar wil maken.
Het onstuimige karakter van de Nederlandse economie wordt vooral veroorzaakt door de instabiliteit op de woningmarkt. Althans, dat stelt DNB president Klaas Knot. Hoe moet de hypotheekbranche hiermee omgaan? En zijn de zorgen van Knot terecht?
Van de financieel adviseur wordt steeds meer een controlerende rol verwacht, maar is die nog wel in balans met de dienstverlening? Harry Veenendaal is Corporate General Counsel bij Ortec en columnist van het Advocatenblad. Volgens hem zijn de verhoudingen zoek en komt het vertrouwen in de financieel adviseur in het geding door de strengere regelgeving.
De huizenmarkt lijkt wat af te koelen. Makelaarsvereniging NVM meldde onlangs dat het aanbod van te koop staande woningen weer iets groeit. De woningmarkt is misschien dus over het hoogtepunt heen. Dat plaatst starters, de kopersgroep die de meeste last had van de oververhitting van de woningmarkt, voor een dilemma. Toch een huis kopen of even wachten of de markt verder afkoelt?