Sommige ouderen beschikken over een flink vermogen, maar dat zit vaak vast in hun huis. Om dit toch te verzilveren, bestaat er de ‘opeethypotheek’. Hiermee kunnen ouderen de overwaarde van hun huis verzilveren, zonder dat ze hoeven te verhuizen. Maar welke voor- en nadelen kleven er aan de opeethypotheek?
De opeethypotheek - ook wel overwaardehypotheek of verzilverhypotheek genoemd – stijgt in populariteit. Dit heeft te maken met de aanhoudende stijging van de huizenprijzen. In feite sluit de huiseigenaar een nieuwe hypotheek op zijn huis af, ter waarde van de overwaarde. Een deel van dat bedrag wordt daarna in z’n geheel of in delen uitgekeerd.
Volgens een onderzoek van De Hypotheker verwacht maar liefst 45% van de huizenbezitters van 55 jaar en ouder een overwaarde van meer dan €100.000 euro op hun woning te hebben. Twee op de drie 55-plussers wil ondanks die overwaarde in de huidige woning blijven wonen.
Bij het afsluiten van een opeethypotheek is het verstandig als u uw seniore klanten wijst op de volgende voor- en nadelen:
Geld vanuit de stenen naar de portemonnee
Het grootste voordeel van de opeethypotheek is duidelijk: ouderen vullen hun huidige AOW of pensioen aan. Dit geld is helemaal vrij te besteden. Denk aan vakanties of (klein)kinderen, maar ook eventuele zorg of aanpassingen aan het huis worden hier vaak mee betaald.
Profiteer van de stijgende huizenprijzen zonder te verhuizen
Vroeger kon je alleen je overwaarde verzilveren door je huis te verkopen. Veel senioren zijn echter gehecht aan hun woning en de buurt. Die zitten dus helemaal niet op een verhuizing te wachten. Met deze oplossing profiteren ze toch van de recente stijging van de huizenprijzen.
Hypotheek op basis van overwaarde en leeftijd in plaats van inkomen
Vooral senioren met een laag inkomen zijn geholpen met deze hypotheek. Zij kunnen op basis van hun overwaarde een hypotheek nemen, die ze op basis van hun inkomen misschien nooit hadden gekregen. Senioren met een goed pensioen hebben wellicht meer aan een krediet- of aflossingsvrije hypotheek.
Relatief hoge rente
De rente van een opeethypotheek is relatief hoog (omdat de bank meer risico loopt) en niet aftrekbaar.
Je kunt nooit de complete overwaarde opnemen
De looptijd van de lening is praktisch oneindig. Daarom houden banken een flinke marge aan en krijgt men slechts een deel van de overwaarde uitgekeerd. Je moet dus wel een flinke overwaarde hebben, wil je een aantrekkelijk bedrag overhouden.
Je eet een deel van de erfenis op
Het vermogen dat de eigenaar nalaat aan de erfgenamen gaat omlaag. Hij gebruikt het immers zelf. Dit is vaak de reden dat senioren slechts een deel van hun overwaarde willen aanspreken. Zo blijft er altijd wat achter. Men kan er natuurlijk ook voor kiezen om een deel van het vrijgekomen geld fiscaal voordelig aan de kinderen te schenken.
Totale schuld groeit, kans op restschuld
De hypotheekschuld wordt groter. Uiteraard rekent de bank rente over deze lening, maar die rente wordt steeds opgeteld bij de schuld. De lening is bovendien aflossingsvrij. De bank gaat ervan uit dat dit allemaal met de verkoop van het huis wordt afbetaald. Mocht dit niet het geval zijn, dan blijft de eigenaar - of zijn erfgenamen - met een restschuld achter.
Kosten kunnen flink oplopen
Uit onderzoek van het tv-programma Radar in maart 2021 bleek dat de kosten voor een opeethypotheek flink kunnen oplopen. “Een verzilverhypotheek is er alleen voor mensen die het inkomen niet hebben om de hypotheek te verhogen. Door de hoge rente, en het rente op rente effect loopt de schuld snel op. De goedkoopste optie is je huidige hypotheek verhogen met bijvoorbeeld €100.000”, zei Michiel Lensink van hypotheekadviseur Ikbenfrits in een uitzending van Radar.
Volgens de Autoriteit Financiële Markten zijn de opeethypotheken impactvolle en complexe producten. “Voor consumenten kan het lastig zijn om de kenmerken en de langetermijnconsequenties ervan te doorgronden. Er kleven ook risico’s aan, zoals de kans op een restschuld of de noodzaak om gedwongen te moeten verhuizen.”
Juist daarom vindt de AFM het van belang dat aanbieders extra zorgvuldig deze producten ontwikkelen. “Als dit niet het geval is, bestaat de kans dat het product nu of in de toekomst niet aansluit bij de situatie van consumenten.” De toezichthouder zegt de opeethypotheken nauwlettend in de gaten te houden.
De Consumentenbond adviseert senioren om niet alleen het gesprek bij een geldverstrekker te voeren, maar iemand met verstand van zaken mee te nemen. Op dit moment bieden ABN Amro, Florius, ASR, Rabobank en Woonfonds een - soort van - opeethypotheek aan. De voorwaarden per aanbieder kunnen flink verschillen.
Wat kan Nederland qua hypotheken nog leren van andere Europese landen? Dit keer kijken we naar het Duitse systeem voor woningfinanciering. Volgens hypotheekadviseur en Duitsland-expert John Bonke is er één ding dat ze daar sowieso heel slim hebben bedacht.
Een familielening. Het klinkt gezellig en de regeling lijkt voor beide partijen fiscaal aantrekkelijk. Dat is het ook, zolang je de overeenkomst maar zakelijk benadert. Hoe kunnen de familieleden maximaal profiteren van de familielening zonder dat fiscus dwars gaat liggen?
Is het een goed idee om geld te lenen van ouders voor de financiering van een woning? Ja maar let wel op 3 dingen.
Wat kan Nederland qua hypotheken nog leren van andere Europese landen? Dit keer kijken we naar het Franse systeem voor woningfinanciering. Hypotheekadviseur en Buitenland-expert Albertjan Massier laat er zijn licht op schijnen.