De woningnood in Nederland is groot. Het tekort aan huizen wordt geschat op meer dan 300.000. Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) heeft een oplossing hiervoor: aan de randen van gemeenten bouwen. Dat zou een groot deel van de woningnood in ons land oplossen. “We offeren hierbij geen idyllische, groene ruimte op”, stelt EIB-directeur Taco van Hoek in antwoord op bezwaren van natuurorganisaties.
Het EIB ziet dat de mogelijkheden voor binnenstedelijk bouwen steeds meer zijn uitgeput. “Je had eerder nog zogeheten green fields in steden, zoals plantsoenen en sportvelden, maar na vele jaren verdichten in de steden zijn dit soort locaties grotendeels benut. Geschikte locaties voor binnenstedelijk bouwen zijn dus steeds lastiger te vinden”, vertelt Van Hoek. “We hebben de afgelopen tijd met 23 gemeenten in de provincie Noord-Holland gesproken. Voor binnenstedelijke hoogbouw moeten ze bijvoorbeeld bedrijfsterreinen saneren.
Een ingewikkeld en prijzig proces. Er komt dan hoogbouw en dat leidt tot veel bezwaren van bewoners. Dit alles zorgt ervoor dat het steeds kostbaarder wordt om in binnensteden nog iets te ontwikkelen. Bovendien duurt het ook steeds langer om tot een resultaat te komen.”
Het EIB heeft het onderzoek naar het bouwen aan de stedelijke randen recent uitgevoerd in Noord-Holland, omdat dat een dichtbevolkte regio is. Het achterliggende idee is: als er in die regio kansen zijn voor woningbouw, dan zal dat in de minderbevolkte provincies ook zo zijn.
Volgens het EIB-rapport is het oplossen van de wooncrisis haalbaar als er in elk dorp en elke stad een straat wordt bijgebouwd. Het gaat daarbij om het bouwen van woningen binnen een straal van 500 meter van bestaande bebouwing. Een voordeel is onder meer dat je door het bouwen dicht bij woonwijken gebruik kunt maken van bestaande infrastructuur. Een straatje erbij zou in gemeenten 40 tot 50 woningen toevoegen.
“Er zijn heel veel van dit soort locaties beschikbaar, waardoor je een substantieel woningaanbod kunt realiseren. Je hebt bovendien niet te maken met complexe herstructureringen, zoals je die ziet in het binnenstedelijk gebied. Er is een zogeheten ruimtelijk potentieel van ongeveer 300.000 woningen in Noord-Holland”, zegt Van Hoek. “Maar je komt uit op de bouw van 220.000 woningen, als je de praktische problemen van de gemeenten in ogenschouw neemt. Dat is nog steeds meer dan de totale woningbouwopgave van de provincie Noord-Holland. Die bedraagt volgens het ministerie van Volkshuisvesting tot 2030 180.000 huizen.”
Als er ook wordt gekeken naar de vraagkant, dan komt volgens het EIB het aantal woningen uit op 45.000, ongeveer een kwart van de totale woningbouwopgave in Noord-Holland. “Als je dat kan aanvullen op de binnenstedelijke plannen, dan is dat toch echt een serieuze oplossing voor de woningnood. Je komt uit op 200.000 woningen, als je dit aantal landelijk zou vertalen.”
Natuurorganisaties lieten echter blijken niet zo blij te zijn met het rapport van het EIB. Zij vinden dat er al decennia kleine stukjes van het landschap worden ‘afgeknabbeld’ en laten blijken voorstander te zijn van binnenstedelijk bouwen.
Van Hoek benadrukt dat het bij de stedelijke randen niet om natuurgebied gaat, maar om kleine stukken landbouwgrond. “De natuurorganisaties willen niet praktisch kijken naar de mogelijkheden van de randen van steden. Ze zeggen: we willen Nederland niet volbouwen. Maar het gaat hier maar om anderhalf procent van de landbouwgrond in de provincie Noord-Holland. Dan heb je 98,5 procent over. We hebben het over gebied dat buiten de natuurgebieden valt. Gemeenten geven ook aan dat je de ruimtelijke kwaliteit van sommige gebieden verbetert als je daar een mooie, groene woonwijk van maakt. Er is geen sprake van dat er idyllische, groene ruimte wordt opgeofferd.”
Op een willekeurige woensdag staan er drie taxaties in mijn agenda. Drie volledig verschillende panden op drie verschillende locaties. Natuurlijk is een locatie doorslaggevend voor het bepalen van de waarde van een woning, maar welke rol speelt de staat van het pand?
Elke week bespreken we het belangrijkste nieuws uit de hypotheeksector met een adviseur. Deze week deelt Stef Hofmans van Financieel Fit Wijchen zijn visie op de gestegen huizenprijzen, NHG en de vastgelopen woningmarkt. Hij reageert op drie stellingen.
De NHG-grens voor hypotheekleningen wordt per 1 januari 2024 verhoogd naar €435.000. Dat is een stijging van €30.000 ten opzichte van dit jaar. In september was de gemiddelde koopsom van een bestaande woning nog €422.000.
Wat staat ons dit kalenderjaar te wachten? Menno Luiten, commercieel directeur bij De Hypotheker, werpt voor Kop-Munt een reeks verwachtingen op.