In één dag tijd heb ik twee casussen waarbij een getrouwde cliënt een woning koopt in Nederland, waarbij de echtgenoot niet meekoopt. Is dat een trent? De echtgenoot woont in een ander land op een ander continent, zegt daar te blijven wonen en is niet van zins is om ooit in de aangekochte Nederlandse woning te gaan wonen. Kortom, er zal geen sprake zijn van een echtelijke woning.
De woning wordt door de kopende echtgenoot gefinancierd. Die heeft daar een hypotheek voor nodig en dan kom je bij het dilemma van toestemming terecht. In het Burgerlijk Wetboek staat namelijk, dat een echtgenoot de toestemming behoeft van de andere echtgenoot voor onder andere het aangaan van een hypotheekschuld voor de tezamen bewoonde woning.
Dit toestemmingsvereiste is door de wetgever in het leven geroepen om de echtgenoten, in het belang van het gezin, tegen elkaar te beschermen als het gaat om rechtshandelingen die gezien het onderwerp of de aard daarvan een groot financieel risico met zich brengen.
Zo te zien is in mijn beide casussen dan ook geen toestemming nodig. De betreffende echtgenoot gaat namelijk niet in de aangekochte woning wonen en dan kom je niet tot een 'door de echtgenoten tezamen bewoonde woning'. Maar stel dat die andere echtgenoot op een later moment toch nog in de woning gaat wonen? Je bent toch niet voor niets echtpaar, niet waar? Dan heeft die andere echtgenoot de mogelijkheid om het gevestigde hypotheekrecht te vernietigen. De bank loopt dan ook risico dat ze dat hypotheekrecht kwijtraakt. Als notaris wijs je de bank dan op dit risico. Van de ene bank krijg ik de reactie dat geen toestemming nodig is en de andere bank zegt dat toestemming juist wél nodig is.
Met name in het geval dat de overdracht op korte termijn zal plaatsvinden, begint het spannend te worden. Stel dat de niet-kopende echtgenoot in China woont en deze zeker niet van plan is om naar Nederland te komen, zelfs niet om foto's te maken van het heugelijke moment van de sleuteloverdracht, dan wil de notaris toch weten dat die echtgenoot de persoon is die zijn handtekening onder de toestemmingsverklaring heeft gezet.
Helaas zit een reis naar China er niet in. En vanwege milieutechnische redenen zal de notaris zeker niet zelf naar China willen gaan: die echtgenoot moet aantonen wat zijn adres in China is en zijn geldig legitimatiebewijs tonen. In China worden documenten in het Chinees afgegeven. De Chinese notaris vertaalt die stukken naar het Engels en maakt daar een mooi boekje van. Die stukken moeten worden gelegaliseerd door het Chinese Ministerie van Buitenlandse Zaken waarna de Nederlandse Ambassade of het Consulaat-Generaal in China die stukken nogmaals legaliseert.
Gelukkig treedt China in de eerste helft van november 2023 toe tot het Apostilleverdrag. Dan wordt de procedure iets eenvoudiger.
Zo’n proces is enigszins bewerkelijk en het neemt met name veel tijd in beslag. Tijd die er wellicht niet is als de overdracht op korte termijn plaats moet vinden. Tussenpersonen kunnen daarbij een grote rol spelen: bij een voorbespreking kunnen klanten hier al tijdig op worden gewezen. Zo kunnen notaris en tussenpersoon er alles aan doen om het voor cliënten zo soepel mogelijk te laten verlopen.
Elke week bespreken we het belangrijkste nieuws uit de hypotheeksector met een adviseur. Deze week Arjé Pappie van De Hypotheekshop Watergraafsmeer over de naheffing van overdrachtsbelasting, misverstanden over BKR-registraties en verlengen van rentevasteperiodes.
Na 20 jaar bij een bank gewerkt te hebben, besloot Linda van Loon-de Graaf dat het tijd was om zelfstandig aan de slag te gaan. “Ik wilde op mijn eigen manier adviseren, met meer oog voor de mensen achter de vraag. Daarnaast had ik vanwege mijn gezin behoefte aan meer flexibiliteit.”
Hoe reageren de hypotheekmarkten in onze buurlanden op de gestegen rente? In Spanje haken de Spaanse huizenkopers op het moment af, maar slaan Nederlanders en Belgen juist toe.
De bloeiende Spaanse hypotheekmarkt ziet er simpeler uit dan de Nederlandse. Geen aflossingsvrij, maar vrijwel alleen annuïteiten. Daarnaast is de LTV een stuk lager en bestaat er in Spanje een leeftijdsgrens voor het aflossen van de hypotheek.