Om de huidige oververhitte huizenmarkt af te koelen neemt de overheid op lokaal, provinciaal en landelijk niveau maatregelen. Maar hoe ver kan zij daarin gaan? Wanneer is het legitiem om in te grijpen en wanneer marktverstorend? “Als het gaat om de koopsector, is het uitgangspunt om terughoudend te zijn,” vindt Wouter Schilperoort, hoofd Koop- en Kapitaalmarkt bij het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.
Op landelijk niveau heeft de overheid verschillende financiële maatregelen genomen om de markt te laten afkoelen. Bijvoorbeeld door de leennormen te verlagen: in 2018 daalt de LTV (loan-to-value) verder naar 100 procent. “Dat verkleint het risico van oververhitting”, aldus Schilperoort. Ook de fiscale behandeling van de eigen woning wordt versoberd en starters kunnen alleen nog renteaftrek krijgen als ze een annuïtaire of lineaire hypotheek afsluiten: er moet worden afgelost.
Rol voor adviseurs
Op financieel gebied ziet Schilperoort ook duidelijk een rol voor hypotheekadviseurs en makelaars: “Het is hun verantwoordelijkheid om consumenten te wijzen op risico’s. In deze markt kan het verleidelijk zijn om af te zien van een voorbehoud van financiering of bouwtechnische keuring. Maar dat gaat gepaard met behoorlijke risico’s; dat moet je consumenten niet aanraden. Met makelaars hebben we afgesproken dat ze dat opnemen in het modelkoopcontract. Ook hypotheekadviseurs moeten hun klanten daarop wijzen.”
Meer bouwen geen oplossing
Ook de meest logische oplossing – meer woningen bouwen – krijgt uiteraard aandacht op landelijk overheidsniveau. Schilperoort: “Dat roept iedereen en het moet ook gebeuren. Tegelijkertijd duurt het lang voor het aanbod er is. Vanwege wijzigingen in bestemmingsplannen, bezwaarprocedures en het feitelijke bouwen gaat er zo zes jaar overheen. Dat helpt dus niet tegen de huidige oververhitting. Dan is het nog logischer om te kijken naar het transformeren van bestaande bedrijfsruimte. Als je die ombouwt tot woningen, renoveert en verduurzaamt, los je drie problemen ineens op: de veroudering van bedrijventerreinen, het gebrek aan woonruimte en het gebrek aan duurzame woningen. In Amsterdam gebeurt dat al in het industriële havengebied en in Den Haag op de Binckhorst.”
Grenzen aan overheidsingrijpen
Waar ligt de grens bij overheidsingrijpen? “In de sociale huursector is overheidsingrijpen logisch: je wilt een kwetsbare groep mensen woonruimte bieden. In de koop- en vrijehuursector is terughoudendheid het uitgangspunt. Hier kan overheidsingrijpen zelfs averechtse effecten hebben. Als gemeenten de prijzen in het huursegment willen maximeren, is het voor nieuwe investeerders onaantrekkelijker om nieuwe woningen aan te bieden. Uiteindelijk zal het aantal huurwoningen dan eerder teruglopen dan toenemen. Vanuit Den Haag kunnen we dergelijke maatregelen niet voorschrijven; die afwegingen moet je lokaal maken. In Parkstad Limburg is de situatie totaal anders dan in Amsterdam.”
En die maatregelen op gemeentelijk niveau zijn er ook. Wethouder Laurens Ivens biedt investeerders in Amsterdam korting op de grondprijs met als voorwaarde dat zij een gemaximeerde huurprijs vragen. “In dit geval is dat een goede oplossing: beide partijen doen water bij de wijn, waardoor er toch meer betaalbare huurwoningen kunnen worden gebouwd.” Een ander voorstel van Ivens is om leegstand van Amsterdamse koopwoningen te beboeten. “Dat gaat ver, maar ik begrijp het wel. Zo zie je in Londen dat vastgoed wordt aangekocht om het daarna leeg te laten staan; door de waardestijging wordt immers genoeg rendement gemaakt. Dat is economisch begrijpelijk, maar funest voor de leefbaarheid als er hele huizen en straten leegstaan, terwijl mensen er heel graag willen wonen.
Oplossing vooral in regionale samenwerkingsvormen
Schilperoort ziet de oplossing vooral in samenwerking binnen de regio. In Nederland zijn negentien woningmarktregio’s gevormd. Veel problemen gaan immers over de grenzen van de gemeente heen: waar is ruimte voor nieuwbouw? Hoe kunnen de gemeenten elkaar versterken? “Niet iedereen kan in Amsterdam wonen, maar in Zaandam is er nog voldoende ruimte. Zo kunnen omliggende gemeenten de druk van Amsterdam af halen en direct meeprofiteren van de economische groei in de hoofdstad.”
Een segment dat bijzondere aandacht verdient is het middenhuursegment. Veel steden hebben een grote corporatiesector en koopsector, maar nauwelijks vrijesectorhuurwoningen, terwijl daar veel vraag naar is. Daarom is de Samenwerkingstafel opgericht, onder leiding van voormalig burgemeester Rob van Gijzel. Verschillende partijen, zoals investeerders, gemeenten en corporaties zitten aan tafel om te zorgen dat er meer huurwoningen komen in het middensegment.
Tot slot heeft ook de provincie een taak. Die moet verschillende belangen op provinciaal niveau behartigen: er zijn meer woningen nodig, maar er moet ook nog voldoende groen overblijven. “De provincie denkt mee over waar extra woningen kunnen worden gerealiseerd en kan snel toestemming geven op gemeentelijke uitbreidingsplannen. Aan de andere kant wil iedere gemeente wel groeien en moet er niet tegen elkaar opgebouwd worden. Dat overzicht ligt bij de provincie.”
Het studiejaar is weer begonnen, met zoals gewoonlijk een enorm tekort aan studentenhuisvesting, vooral in de grote steden. De huurprijzen lopen hoog op. Een goed alternatief kan zijn om als ouder een woning te kopen waarin je zoon of dochter en eventuele andere huisgenoten een kamer kunnen huren. “Vooral als je zelf wat kapitaal achter de hand hebt, is dat zeker het overwegen waard”, vindt financieel planner Ramón Wernsen.
Zo’n 60 procent van de huizenbezitters ondertekent direct de brief van hun hypotheekverstrekker na het aflopen van de rentevaste periode, zonder te checken of ze elders goedkoper uit zijn. Daardoor lopen ze behoorlijk wat geld mis. “Terwijl het aflopen van de rentevaste periode juist een mooi moment is om boetevrij over te sluiten”, licht Thomas de Leeuw van Ikbenfrits.nl toe. Hij geeft zijn kijk op de oversluitmarkt.
Je ziet ze steeds vaker, advertenties met teksten als: ‘Beleggen in een vakantiewoning, met een gegarandeerd rendement van 8 procent.’ Heel wat meer dan de huidige 0,5 procent die je nog op je spaarrekening krijgt. Een prima belegging dus? Of zitten er addertjes onder het gras? “Er zijn wel een paar voorbehouden te maken, voor je een klant een dergelijke belegging adviseert, helemaal als ze er geleend geld voor gebruiken,” constateert financieel planner Ramón Wernsen.
Sinds enkele jaren betreden pensioenfondsen en andere investeerders de Nederlandse woningmarkt. Zowel de consument als het intermediair profiteert. Toch kunnen partijen zoals MUNT Hypotheken rekenen op kritiek. Want blijven zij wel trouw aan de huizenbezitter? Zijn pensioenfondsen niet snel gevlogen als andere investeringen meer rendement opleveren? Jeroen Looman, directeur van MUNT Hypotheken, stelt dat het benoemen van de risico’s duidt op gebrekkige kennis. “De angst voor verandering, die heel menselijk is, wint het nog te vaak van de ratio.”