Peter Boelhouwer legt de vinger op de zere plekken van de woningmarkt

De coronacrisis kan er economisch gezien flink inhakken. Naar verwachting zullen er in 2021 zelfs twee tot drie keer zoveel faillissementen zijn en loopt de werkloosheid op richting de 7%. Hoe dan ook, de consequenties hiervan zullen merkbaar zijn op de woningmarkt. Peter Boelhouwer ziet een aantal uitdagende ontwikkelingen voor de woningmarkt de aankomende tijd.
 

Wordt huren nu weer populair?

Nu kopen steeds lastiger wordt voor bijvoorbeeld starters, zou je kunnen stellen dat de vraag naar huurwoningen toeneemt. “Maar dan moeten er wel betaalbare huurwoningen zijn hé?,” stelt Boelhouwer. “De middenhuur is enorm schaars, zolang het aanbod daar niet stijgt, blijft de keuze beperkt.”

Het zit wel goed met de vraag naar huren tussen de 738 en 1000 euro per maand, volgens Boelhouwer. “Voor jongeren betekent huur vaak een stuk flexibiliteit, maar vergeet ook de senioren niet. Als die hun huis met winst hebben verkocht, is er vaak genoeg ruimte om de huur te betalen. Met alle voordelen van dien, zoals het niet meer verantwoordelijk zijn voor het onderhoud van de woning en het vrijspelen van het vermogen.”

De groep mensen die graag huurt in het middensegment zal volgens Boelhouwer enkel toenemen. Enerzijds door de bevolkingsgroei, maar ook door de economische crisis die wordt verwacht. “Er zullen steeds minder mensen toegang hebben tot de koopmarkt. Dat is sowieso geen handige ontwikkeling en voor hypotheekadviseurs betekent dit dat de tijd van de gouden bergen wel voorbij is.”
 

Alternatieve financieringsoplossingen niet vergeten

Er moeten simpelweg meer woningen komen, dat is duidelijk. Nieuwbouw, herbestemming, alles om te zorgen dat ook het lagere en het middensegment straks een betaalbaar dak boven hun hoofd kunnen krijgen.

Naast die onontbeerlijke ‘extra woningen’, kan ook gekeken worden naar iets meer regulatie van de markt. Dat kan volgens Boelhouwer enerzijds door (op gemeentelijk niveau) de middenhuur ook aan banden te leggen en woningcorporaties daar meer mogelijkheden te geven. Maar ook alternatieve financieringsmodellen kunnen in overweging genomen worden. “Neem bijvoorbeeld de woon-coöperatie, waarbij mensen gezamenlijk een complex kopen onder bepaalde voorwaarden. Los gebaseerd op het Deens en Zweedse model. Omdat deze woningen onderdeel zijn van de coöperatie, kunnen de prijzen vaak ook veel lager gehouden worden dan op de vrije markt.”

Maar ook het financieringsmodel van onze Oosterburen is volgens Boelhouwer een optie. “Misschien is de tijd nu ook wel rijp voor bouwsparen. Duitse banken probeerden met dit product al eerder voet aan de grond te krijgen in Nederland, maar het is tot nu toe niet gelukt. Dat komt ook doordat er dan minder ondersteuning is via de hypotheekrenteaftrek. Maar door de lage rente wordt dit nadeel steeds kleiner.”
 

Wat is de oplossing en wat is de rol van de hypotheekadviseur hierin?

Er spelen op dit moment onnoemelijk veel factoren mee die de woningmarkt op z’n zachtst gezegd ‘uitdagend’ maken. Waar te beginnen?

“We moeten sowieso niet vergeten om ook naar de lange termijn te kijken,” vindt Boelhouwer. “Daarvoor is het belangrijk om het systeem langzaam te hervormen en verder door te gaan met de productie van voldoende woningen. Kijk daarbij goed naar waar de behoefte ligt en dat is op dit moment vooral het middensegment; zowel in de koop- als de huursector. De lagere inkomens kunnen vaak gebruik maken van huurtoeslag, de huizenmarkt voor de hogere inkomens reguleert zichzelf vaak wel door vraag en aanbod.

Daarbij is het voor hypotheekadviseurs ook belangrijk dat ze zich focussen op het aantrekkelijk houden van een koopwoning. “Luister zo goed mogelijk naar waar de behoefte ligt van de klant en besteed veel aandacht aan de positie van starters en ouderen. Als er minder mensen zijn met toegang tot de woningmarkt, betekent dat ook minder werk voor de adviseurs natuurlijk. Het is dus goed om mee te kijken naar alternatieven.”

Nederland moet toe naar een veel efficiënter systeem, zodat de koopmarkt aantrekkelijk blijft en ook middeninkomens weer een kans krijgen vindt Boelhouwer. “Uiteindelijk zie ik liever de hypotheekrenteaftrek verdwijnen en beleid dat zich meer concentreert op de starters waardoor de koopsector verder kan groeien., bijvoorbeeld via een premie voor bouwsparen. Op die manier krijgen we een veel stabielere markt, met minder heftige pieken en dalen.”