Deze zomer zoomen we in op de rentevasteperiodes in andere landen in Europa. We vervolgen met Duitsland. Het Bausparen heeft hier een bepalend effect op de hypotheekmarkt.
“De voordelen van de Bauspar-hypotheek zijn voor veel Duitsers erg aantrekkelijk”, stelt Edwin Tempelman van Euregio FinanzMakler. “Bijvoorbeeld voor de lengte voor de rentevasteperiode. Sommige Duitse banken bieden een rentevasteperiode van maximaal tot 15 of 20 jaar aan. Maar bij de Bauspar-variant kun je de hypotheek veel langer vastzetten, zelfs tot 30 jaar.”
De Bauspar-hypotheek is te vergelijken met de oude Nederlandse spaarhypotheek. “Stel, je koopt voor een woning voor honderdduizend euro”, legt Tempelman uit. “Dan wordt er een aflossingsvrije hypotheek verstrekt voor dit bedrag, want het geld moet direct beschikbaar zijn voor de aankoop van de woning. Daarna los je niet direct af op de lening, maar spaar je op je ‘Bauspar’-rekening. Dat kun je tot 40 of 50% doen, afhankelijk van het beleid van de geldverstrekker. Je spaart dus bijvoorbeeld 40.000 euro, 40%, bij elkaar. Als dat gebeurd is, ontvang je van de Bausparkasse een hypotheeklening voor de resterende schuld van 60.000 euro. Het is een annuïtaire constructie, dus aan het eind is de gehele lening afgelost.”
Volgens Tempelman is een groot voordeel van het Bausparen dat de hoogte van de rente, zowel voor het Bausparen als voor het leninggedeelte, al van tevoren vaststaan. “Een paar jaar geleden was de marktrente nog zo’n 1,5% tot 2%. Die kruipt in Duitsland nu ook naar de 4%. Dus de mensen die een paar jaar geleden een Bauspar-hypotheek hebben afgesloten, zijn nu spekkoper omdat ze nog lang profiteren van de lage hypotheekrente.” De Bauspar-hypotheeknemers krijgen bovendien van de Duitse Staat allerlei fiscale voordelen.
Duitsers beginnen vaak al op jonge leeftijd met het Bausparen. Ze willen graag hun hypotheek snel zo mogelijk aflossen. “Een Duitser houdt er in het algemeen niet van om een schuld te hebben. Duitsers willen ook de hypotheek graag voor hun pensioenleeftijd hebben afgelost, omdat het AOW- en pensioenstelstel in Duitsland anders is dan in Nederland. In Duitsland bouwt niet iedereen automatisch AOW op. Ook bouw je niet automatisch bij een weggever een pensioen op, zoals in Nederland. Als ze dan met pensioen gaan, willen ze graag de hypotheek afgelost hebben, zodat niet meer met die last te maken hebben.”
Tempelman adviseert zijn klanten ook altijd om langere rentevasteperiodes af te sluiten, in verband met het boetebeleid van de geldverstrekkers. “Als je je huis binnen je rentevasteperiode van tien jaar verkoopt, dan kun je een boete opgelegd krijgen van de bank, afhankelijk of de bank hiervan een voordeel of een nadeel heeft. Maar als je een rentevasteperiode van vijftien jaar afsluit en je verkoopt je huis na twaalf jaar, dan krijg je geen boete. Het is dus handiger om een langere rentevasteperiode af te sluiten, om zo boetes te ontwijken.”
Naast het populaire Bausparen bestaat er in Duitsland ook nog de mogelijkheid om bijvoorbeeld een hypotheek met een variabele rente af te sluiten. “Een voordeel hiervan is dat je op elk moment boetevrij kunt aflossen. Dat is handig als je op termijn een erfenis of een ander geldbedrag verwacht”, aldus Tempelman.
Hypotheekadviseurs die voor klanten een hypotheek met offerterente aanvragen in plaats van dag- of dalrente, gaan mogelijk voorbij aan de zorgplicht voor de consument. Adviseurs moeten een bijzonder sterk verhaal hebben waarom offerterente een goede keus is als de verwachting is dat de rentes dalen. Die offerterente raakt de vaak nietsvermoedende consument bij een dalende hypotheekrente namelijk in de portemonnee.
Deze zomer zoomen we in op de rentevasteperiodes in andere landen in Europa. Deze keer aandacht voor Spanje. Daar is de ‘gemengde hypotheek’ met een korte rentevasteperiode in trek, naast hypotheken met een lange rentevasteperiode.
Historisch gezien zijn hypotheken met een lange rentevasteperiode meestal duurder dan kortlopende hypotheken. Op dit moment is het verschil in het tarief echter erg klein. Een koopje voor zo veel meer zekerheid in de maandlasten. Maar waarom is dit verschil op dit moment zo klein?
De Europese Centrale Bank (ECB) heeft eerder deze maand voor het eerst sinds 2019 een renteverlaging doorgevoerd. De depositorente ging omlaag van 4,00% naar 3,75%. Wat zijn de gevolgen van deze rentestap voor de hypotheekrente?