In bijna alle (middel)grote Nederlandse steden bestaat er een toenemende behoefte aan betaalbare huur- en koopwoningen. Niet dat de ruimte ontbreekt; alleen binnenstedelijk is er al plek voor nog eens honderdduizenden woningen. Wel lopen veel gebieden die voor transformatie in aanmerking komen steeds tegen problemen op. Het programma ‘Stedelijke Transformatie’ wil hier structurele oplossingen voor vinden. Jop Fackeldey, G32-bestuurder en wethouder van Lelystad, legt uit.
In diverse steden zijn voorbeelden aan te wijzen van moderne woongebieden die in het verleden een heel andere bestemming hadden. Neem bijvoorbeeld Strijp-S in Eindhoven. Waar dit gebied tot de jaren 90 bezit was van en werd gedomineerd door Philips, nam de drukte hier door massaontslagen en een verhuizing van het hoofdkantoor flink af. Herontwikkeling heeft Strijp-S veranderd in een gebied waar inmiddels honderden woningen staan. “Een uitstekend voorbeeld van binnenstedelijke transformatie”, prijst Fackeldey de Noord-Brabantse stad. Als bestuurder van het stedennetwerk G32, die de gezamenlijke belangen van 38 (middel)grote steden behartigt, kent hij veel vergelijkbare gebieden die van dergelijke succesvolle gevallen kunnen leren.
Want op dit moment zijn er meerdere problemen die spelen, wat verklaart waarom het programma Stedelijke Transformatie is opgestart. “Hoewel er binnen de stadsgrenzen veel behoefte aan woonruimte bestaat én er meer dan genoeg ruimte beschikbaar is om aan ten minste een deel van die wens te voldoen, zijn er allerlei redenen waarom partijen niet beginnen met bouwen”, schetst Fackeldey de huidige situatie. “Er ligt bijvoorbeeld een ernstig vervuilde bodem onder een potentieel transformatiegebied. De geschatte reinigingskosten lopen dan zo hoog op dat dit niet valt te financieren zonder extreme huur- en koopprijzen te vragen, waardoor de bouw uiteindelijk helemaal niet plaatsvindt.” En dit is niet een probleem dat op één locatie speelt. “Vanuit meerdere steden klinken dezelfde geluiden, waardoor bij ons het idee ontstond om de problemen te bundelen en gezamenlijk aan te pakken. Want samen weten we meer en kunnen we dus sneller een oplossing bieden voor bestaande en toekomstige uitdagingen.”
Vraag omdraaien
Vanuit het programma Stedelijke Transformatie wordt onder meer geleerd van de succesvolle voorbeelden, zoals Strijp-S in Eindhoven en het Hembrugterrein in Zaandam. “Hiermee draaien we de vraag dus om. We gaan niet met een vingertje wijzen naar anderen, maar we kijken naar de plaatsen waar het wél lukt en gaan met die partijen in gesprek over hun succesvolle aanpak. De uitkomsten leggen we vervolgens neer bij de deelnemers aan ons programma. Kennis en kunde worden op deze manier dus samengebracht.”
Het is dus niet de bedoeling dat de G32 of een andere initiatiefnemer, bijvoorbeeld projectontwikkelaarsorganisatie Neprom, gaat sturen op bijvoorbeeld woningtypen of de verhouding tussen koop en huur. “Iedere gemeente, ieder project zelfs, is verschillend. De vraag in Amsterdam is anders dan die in Maastricht; daar willen we dus niet tussen gaan zitten. We willen het bouwen van nieuwe woningen stimuleren, niet reguleren. En dat wordt gewaardeerd, zo bleek ook wel na onze sessie tijdens de Dag van de Stad op 30 oktober. Deze zat bomvol en na afloop kwamen al verschillende partijen melden dat ze wel heil zien in onze aanpak.”
Rijp maken
Het plan is om in 2018 écht van start te gaan. “We zien 2017 als het jaar om de markt rijp te maken voor ons idee en partijen de kans te geven zich aan te sluiten. Dan kunnen we volgend jaar meters gaan maken.” Het staat beleggers, gemeenten, projectontwikkelaars en andere marktpartijen dus vrij om zich aan te melden via de website.
Al met al gaat het programma Stedelijke Transformatie het nijpende tekort aan woningen in de stad niet op de zeer korte termijn oplossen. Maar op de langere termijn kan dit initiatief een groot deel van het woningenprobleem de kop indrukken. “Ons onderzoek heeft uitgewezen dat er in de Nederlandse steden nog ruimte is voor zo’n 300.000 plekken om te wonen.” Dat dit niet alleen nieuwbouwwijken zijn, kan niet vaak genoeg worden benadrukt. Fackeldey: “Het opfrissen van oude gebieden is voor ons het voornaamste speerpunt. Vaak wordt de publieke ruimte simpelweg niet slim genoeg ingericht; daar valt nog voldoende winst te behalen.”
