Een vaste hypotheekrente voor dertig jaar afsluiten, kan voor de consument een aantrekkelijk alternatief zijn, mits de koper in die volledige periode in hetzelfde huis woont, of de vastgelegde rente bij verhuizing kan meenemen. En daar gaat het nog regelmatig mis. Voor klanten die eerder verhuizen, pakt een vaste hypotheekrente soms nadelig uit. Een financieel adviseur speelt een grote rol in het voorkomen van dit soort problemen, meent Jurjen Oosterbaan, algemeen directeur bij Bureau DFO.
Vereniging Eigen Huis (VEH) laat zich kritisch uit over de vaste hypotheekrente die mensen voor twintig of dertig jaar afsluiten. Gemiddeld verhuizen mensen na tien jaar en kunnen ze door omslachtige verhuisregelingen de lage rente vaak niet meenemen. Hierdoor zijn zij duurder uit dan bij het afsluiten van een hypotheek voor een kortere periode. VEH valt voornamelijk over de Nationale Hypotheek Garantie (NHG), die alleen is af te sluiten bij een huis van maximaal 247.450 euro indien er geen energiebesparende maatregelen worden genomen. Op het moment dat kopers kiezen voor nieuwe, duurdere huizen – vaak het geval – komen zij niet in aanmerking voor verhuisregelingen.
Het begint bij advies
VEH kaart terecht aan dat mensen vaak niet dertig jaar in hetzelfde huis blijven wonen. Oosterbaan stelt in reactie op de uitlatingen van VEH dat de kern van het probleem ligt bij de verwachting van kopers: “Het moet beginnen met een realistische bespreking tussen een klant en financieel adviseur over hoe lang de klant in het nieuwe huis verwacht te wonen. Het is van essentieel belang dat een deskundig adviseur de klant kritisch bevraagt over de keuzes en de dialoog aangaat, in plaats van louter uit te voeren wat de klant wenst. Denkt de klant bijvoorbeeld aan gezinsuitbreiding? Verandering van baan? Een adviseur moet doorvragen.”
Het feit dat VEH aankaart dat veel consumenten geld verliezen met de verkeerde hypotheek, toont het belang aan van goed advies bij het aanschaffen van een huis. Klanten kopen één of twee keer in hun leven een woning en hebben dus weinig ervaring met deze transactie. “Het is goed dat de vereniging aandacht vestigt op zaken waar consumenten zich onvoldoende bewust van zijn”, vindt Oosterbaan. “Ze moeten kritisch nadenken over zulke beslissingen en weten wat ze doen.”
Maatwerk
Een gemiddelde woonperiode van tien jaar zegt weinig, vindt Oosterbaan. “Je moet als adviseur niet werken met gemiddelden, maar met een individuele klant. Als die aangeeft minimaal dertig jaar in een huis te willen wonen, en dat vooruitzicht lijkt realistisch, kan een rentevaste periode van dertig jaar een prima keuze zijn die mensen extra zekerheid geeft. Starters die beginnen in een kleine woning met het plan de komende jaren een gezin te beginnen, moeten extra kritisch zijn op de keuze om de rente voor dertig jaar vast te kiezen; dan zijn tien en twintig jaar mogelijk betere en goedkopere alternatieven.”
Verhuizen binnen de rentevaste periode
Wat gebeurt er op het moment dat een klant toch verhuist, ondanks een rentevaste periode van twintig of dertig jaar? Als iemand van een huis met NHG verhuist naar een woning boven de grens van 247.450 euro, vervalt in beginsel de NHG garantie. “Bij een nieuwe woning hoort een nieuwe risicobeoordeling”, aldus Oosterbaan. “Ook de geldverstrekker heeft een risico en moet op zijn beurt weer geld aantrekken van investeerders: gratis geld bestaat helaas niet.” De klant kiest vrijwillig voor een duurdere woning, wat een hoger risico met zich meebrengt. “Hierover heeft de klant zelf de verantwoordelijkheid: hij dient zelf keuzes te maken over bijvoorbeeld verzekeringen in het geval van een scheiding, arbeidsongeschiktheid, enzovoorts. Uiteraard klinkt het mooi als iedereen door de NHG tegemoet zou worden gekomen, maar besef wel dat de hele samenleving daaraan meebetaalt.”
De NHG fungeert als basaal vangnet dat we als samenleving creëren voor de onderkant van de woningmarkt. “De keuze om naar een duurdere woning te gaan maken mensen zelf, en daar hoort ook een groter risico bij.” Oosterbaan benadrukt dat deze klanten zich goed moeten laten voorlichten. “De consequenties op het moment dat er iets fout gaat, mogen niet als verrassing komen.”
Communicatie
Het VEH meent dat geldverstrekkers duidelijker moeten communiceren over de voorwaarden die verbonden zijn aan hun verhuisregelingen. Oosterbaan beaamt dit, maar verwacht geen verandering in consumentengedrag: “Het is de taak van geldverstrekkers duidelijk alle relevante informatie te verstrekken. Echter, onderzoek wijst uit dat de consument zulke informatie doorgaans niet leest of de impact ervan niet overziet. Het geven van informatie lost het probleem niet op. Het aangaan van de dialoog met de adviseur wel; van hem kun je wel verwachten dat hij de juiste afweging kan maken op basis van de beschikbare informatie.”
