Zo’n 60 procent van de huizenbezitters ondertekent direct de brief van hun hypotheekverstrekker na het aflopen van de rentevaste periode, zonder te checken of ze elders goedkoper uit zijn. Daardoor lopen ze behoorlijk wat geld mis. “Terwijl het aflopen van de rentevaste periode juist een mooi moment is om boetevrij over te sluiten”, licht Thomas de Leeuw van Ikbenfrits.nl toe. Hij geeft zijn kijk op de oversluitmarkt.
Als je uitgaat van een gemiddelde rentevaste periode van zeven jaar, valt er bij iedere huizenbezitter om de zeven jaar een brief op de deurmat om de hypotheek te verlengen. Slechts zo’n veertig procent van de huizenbezitters kijkt bij het aflopen van de rentevaste periode om zich heen naar voordeliger opties. “Terwijl, de kans dat je van de 30 à 35 hypotheekverstrekkers precies de goedkoopste hebt getroffen is heel klein. De meeste huizenbezitters hebben een hypotheek via ABN Amro, Rabobank of ING, die op dit moment niet het voordeligst zijn. Mede vanwege de komst van regiepartijen die een lage rente en goede voorwaarden kunnen bieden zijn er voordeliger opties,” verklaart De Leeuw.
Oversluitkosten snel terugverdiend
De belangrijkste reden om de brief direct te ondertekenen is dat het gewoon de makkelijkste optie is. Een overstap naar een andere hypotheekverstrekker betekent dat je allerlei documenten opnieuw moet verzamelen en kosten voor een notaris, hypotheekadvies en een nieuwe taxatie moet maken. Die kosten bedragen al gauw rond de 2.500 euro (wel aftrekbaar van de belastingen). Een grove berekening leert echter dat het een investering is die zich vrij gemakkelijk terugverdient. “Uit ons laatste onderzoek komt dat huizenbezitters bij oversluiten in de meeste gevallen kiezen voor een rentevaste periode van tien jaar. Per jaar besparen ze daarmee gemiddeld 1.300 euro. Voor de volle tien jaar zo’n 13.000 euro.”
Een grove berekening laat zien wat heel Nederland laat liggen. Er zijn zo’n vier miljoen hypotheken. Een zevende daarvan, bijna 600.000 huizenbezitters, staan ieder jaar voor het besluit om over te stappen. Als 60 procent dat niet doet lopen zij per jaar 360.000 x 1.000 euro mis, ofwel zo’n 360 miljoen euro.
Brede en smalle zin
De Leeuw maakt onderscheid tussen oversluiten in brede en in smalle zin. In brede zin kun je op ieder moment overstappen, alleen dan betaal je een boete. In smalle zin stap je over als de rentevaste periode afloopt. De Leeuw: “De voornaamste reden bij overstappen in smalle zin is een combinatie van een lagere rente en gunstiger voorwaarden. Stel je wilt de rente twintig jaar vastzetten, maar over vijf jaar verhuizen. Dan is het handig om te kiezen voor een hypotheekverstrekker die een verhuisregeling biedt. En mocht je over enige jaren een erfenis verwachten, dan is het aan te raden om een geldverstrekker te kiezen waar je boetevrij kunt aflossen. Bij oversluiten in brede zin is er vaak nog een extra reden: de behoefte aan meer zekerheid: over drie jaar loopt de rente af. Nu kun je tegen een historisch laag rentetarief en een lange rentevaste periode 20 jaar zekerheid kopen.”
Bekijk je klantendossiers
De Leeuw raadt hypotheekadviseurs aan om zeker als de renteherziening in aantocht is contact te zoeken met de klant en opnieuw te kijken welk aanbod het voordeligst is. “Wanneer er geen sprake is van een boete, is het bijna altijd voordeliger om over te sluiten. Als er wel sprake is van een boete, dan is het afhankelijk van de hoogte ervan of oversluiten zin heeft. Dat ligt wat ingewikkelder. Neem dus sowieso bij het einde van de rentevaste periode contact op met de klant, maar een periodieke doorlichting van de klantendossiers kan uiteraard ook geen kwaad.”
Hoe helpt Ikbenfrits.nl haar klanten bij het oversluiten? “Wij doen een kostenbatenanalyse: weegt het voordeel dat je behaalt doordat je minder rente betaalt op tegen de oversluitkosten en de eventuele boete? Als er een besparing is, kijken we verder naar de voorwaarden. Als er geen besparing is, vragen we de klant of er andere redenen zijn om te willen oversluiten, bijvoorbeeld als de klant meer zekerheid wil in de rentevaste periode. Ook dan kunnen we ze helpen.”
Onzekere periode voor de rentestand
Qua rentes is het op dit moment wel een onzekere periode, vindt De Leeuw. Enerzijds hinten Centrale Banken naar renteverhogingen, anderzijds is er zoveel concurrentie tussen de hypotheekverstrekkers dat de rente eerder omlaag gaat dan omhoog. “Als de rente gaat stijgen, gebeuren er twee dingen: aan de ene kant kun je dan minder besparen op je maandlasten. Aan de andere kant wordt de boeterente dan lager. Het gaat om het verschil tussen de hypotheekverstrekkers: is de goedkoopste veel goedkoper dan waar je nu zit, dan is de overstap altijd interessant.”
De aankoop van een vakantiewoning als belegging is onverminderd populair. Door de zeer lage rente op spaarrekeningen zoeken mensen naar andere mogelijkheden om hun geld te laten renderen, stelt Oscar Noorlag van Van Bruggen Adviesgroep. Hij waarschuwt wel voor de teleurstelling die een dergelijke belegging met zich kan meebrengen.
Je ziet ze steeds vaker, advertenties met teksten als: ‘Beleggen in een vakantiewoning, met een gegarandeerd rendement van 8 procent.’ Heel wat meer dan de huidige 0,5 procent die je nog op je spaarrekening krijgt. Een prima belegging dus? Of zitten er addertjes onder het gras? “Er zijn wel een paar voorbehouden te maken, voor je een klant een dergelijke belegging adviseert, helemaal als ze er geleend geld voor gebruiken,” constateert financieel planner Ramón Wernsen.
Het studiejaar is weer begonnen, met zoals gewoonlijk een enorm tekort aan studentenhuisvesting, vooral in de grote steden. De huurprijzen lopen hoog op. Een goed alternatief kan zijn om als ouder een woning te kopen waarin je zoon of dochter en eventuele andere huisgenoten een kamer kunnen huren. “Vooral als je zelf wat kapitaal achter de hand hebt, is dat zeker het overwegen waard”, vindt financieel planner Ramón Wernsen.
Per 1 april hoeven huiseigenaren die een spaar- of beleggingsdepot hebben gekoppeld aan hun hypotheek geen ‘boete’ of belasting meer te betalen aan de fiscus als zij binnen vijftien of twintig jaar hun geld uit het depot willen halen. Maar is het ook slim om dat te doen? Volgens Dennis van Lieshout, Directeur en Erkend Hypothecair Planner bij de Hypotheekshop Eindhoven is hier geen eenduidig antwoord op. “Mijn grondhouding is: laat een spaarproduct doorlopen, tenzij er goede redenen zijn om dat niet te doen. Bij een beleggingsproduct heb je drie opties: omzetten, voortzetten of beëindigen.”