Anderhalve week geleden gaf ik een college aan studenten in Maastricht en kreeg de vraag: “Verstrekken jullie aflossingsvrije hypotheken?”. Mijn antwoord: “De Nederlandse markt is 50% aflossingsvrij dus zeker verstrekken wij ook aflossingsvrij.” Gevolgd door de tegenvraag: “Vinden jullie dat niet eng?”. Dit is een vraag die ik regelmatig krijg. Bijvoorbeeld ook als ik praat met de pensioenfondsen en verzekeraars die geld beschikbaar stellen aan MUNT voor het verstrekken van hypotheken.
Waarom heerst er zo’n slecht beeld van aflossingsvrije hypotheken? De AFM heeft met het project aflossingsblij natuurlijk terecht de markt gewezen op de gevaren van aflossingsvrije hypotheken. Het is inderdaad zo dat een aflossingsvrije hypotheek met een hoge LTV problematisch kan zijn als dit wordt gecombineerd met een terugval in het inkomen of een renteherziening die veel hoger uitvalt.
In de periode na 2008 is de hypothekenmarkt natuurlijk ook echt geconfronteerd geweest met hypotheken die onder water kwamen te staan door een daling van de woningwaarde, maar ook omdat er op de lening niet was afgelost. Dit was echter een zeer marginaal deel van de Nederlandse hypothekenmarkt. Het overgrote deel van de aflossingsvrije leningen (of eigenlijk leningdelen) was namelijk gecombineerd met een aflossend leningdeel. Anders was de situatie in Amerika, waar volledig aflossingsvrije hypotheken regelmatig werden ingezet om hypotheeklasten te drukken en een het aankopen van een droomhuis mogelijk te maken.
Daarnaast werd het risico van deze leningen onderschat, omdat de gedachte was dat huisprijzen toch steeds stegen.
Sinds 2010 is de hypothekenmarkt in Nederland nog verder verbeterd. Het overgrote deel van de Nederlandse hypotheekverstrekkers financiert niet meer dan 50% van de woningwaarde middels een aflossingsvrije hypotheek.
Het antwoord op een vraag van deze student was dan ook: “Hoe denk je dat de gemiddelde aflossingsvrije hypotheek eruitziet in Nederland? Een aflossingsvrije hypotheek/leningdeel wordt in het overgrote deel van de gevallen verstrekt in de lage risico categorieën (minder dan 60% LTV) en aan klanten in de leeftijdscategorie 50+. Vanuit een risicoperspectief zijn dit nou juist de mooie leningen.”
Zoals de AFM zelf ook aangeeft, een aflossingsvrije hypotheek als product is prima, zolang het maar juist wordt ingezet.
Evelien van Hilten is hoofd portfoliomanagement bij DMFCO, de asset manager achter MUNT Hypotheken.
3 februari was voor mijzelf een historische werkdag. Sinds het begin van mijn carrière daalden rentes bijna alleen maar. Nu zat ik op mijn zolderkamer in corona-quarantaine te kijken naar rentes die verticaal omhoog liepen tijdens de ECB persconferentie.
Elke week blikken we terug op het belangrijkste nieuws uit de hypotheeksector. Romany Staring van Visie op Hypotheken Vianen en Richard Bloedjes van Bloedjes en Eriks ergeren zich aan de verplichting van hybride warmtepompen vanaf 2026. “Een enorme investering, terwijl deze misschien niet rendeert.”
Er zitten vreemde kronkels in de toetssystematiek voor hypotheken. Op elke ,01 en ,51 schiet de leencapaciteit plotseling omhoog. Dat is heel vreemd, meent adviseur Marco Vonk van Kuipers & Claassen in Amsterdam. Volgens het Nibud heeft deze opvallende stijging van de leencapaciteit te maken met de hypotheekrenteaftrek.
Elke week blikken we terug op het belangrijkste nieuws uit de hypotheeksector. Mieke Pannekoek van Finzie Boxmeer en Marco Vonk van Kuipers & Claassen Amsterdam bespreken onder meer de exponentiële groei van miljoenenwoningen: “De overheid moet anticyclisch beleid voeren.”