Sinds de afschaffing van de jubelton krijgen steeds meer hypotheekadviseurs te maken met familiehypotheken. Huishoudens lenen hiermee het hypotheekbedrag deels of volledig van bijvoorbeeld ouders. Hierover betaal je gewoon rente aan het desbetreffende familielid, maar welke rente is nou ‘marktconform’, zoals de eis van de Belastingdienst luidt?
“De rente die u betaalt over uw lening komt overeen met de rente die u zou betalen bij een bank of een andere financiële instelling. De rente moet dus marktconform zijn”, schrijft de Belastingdienst op haar site. Met dit vereiste wil men voorkomen dat fiscale voordelen worden behaald door zowel de hypotheekgever als -nemer.
Dat de veilige marge van deze marktconforme rente vaag is, blijkt uit een poll op Kop-Munt. De meerderheid van de hypotheekadviseurs vindt het bepalen van de rente niet eenvoudig.
“Het is fiscaal voordelig de rente zo hoog mogelijk vast te stellen. De rente is namelijk voor de lener aftrekbaar in box 1 en voor de geldgever onbelast in box 3”, zegt Thijs Bouvy van Bouvy Advies. Daarmee hanteert de financieel adviseur niet dezelfde maar een iets hogere rente dan geldverstrekkers. “Ik werk met een marge van maximaal anderhalf procent.”
Guido Schotten, financieel adviseur van VLIEG Hypotheken, denkt daar anders over. Hij is veiliger in zijn advies. “Ik kijk meestal naar de hoogste rente die ik kan vinden en blijf daar aan vasthouden. Straks krijg je een fiscale claim aan je broek als je daar te ver boven gaat zitten. Uiteindelijk ben ik geen fiscalist, dus ik neem liever geen risico’s.”
Dat er twijfels en discussies bestaan, snapt belastingadviseur Kees Punt wel. “Als je vijf verschillende offertes opvraagt bij vijf verschillende banken, dan krijg je ook vijf verschillende rentetarieven. Ik denk dat de verschillende adviezen die je in de markt hoort, ook ingegeven zullen zijn door de verschillende wensen van de cliënt of de kinderen. Wil je kinderen met zo min mogelijk rente opzadelen of juist het maximale voordeel uit de hypotheekrenteaftrek halen?”
Maar kan je ook onder of boven die rentetarieven gaan zitten? Punt: “Bij een lagere rente moet je uitkijken dat het niet wordt gezien als een verkapte schenking. Dit is echter minder interessant voor de fiscus. Je kan dit voordeel namelijk ook wegstrepen tegen de schenkingsvrijstelling van 6.633 euro. Het is voor de Belastingdienst een ander verhaal als je dat bedrag extra van je inkomstenbelasting aftrekt. Ik heb daarom het idee dat vooral wordt gecontroleerd of de rente niet te hoog is.”
Aan een precieze marge waagt Punt zich niet. “Feitelijk is de bankrente bepalend, maar je mag daar best iets van afwijken. Zolang het maar te verdedigen valt. Stel jezelf de vraag: zou een onafhankelijke, derde partij hetzelfde rentepercentage kunnen vragen als de ouders van plan zijn? Het verschil met bankrente moet verwaarloosbaar zijn. Maar de basis blijft toch de bancaire hypotheekrente van dat moment, met wellicht een opslag indien je meer risico loopt, zoals het niet hebben van een hypothecaire dekking.”
Voor een definitief antwoord op de vraag wat billijk is, wenden we ons tot de Belastingdienst zelf. Ook zij vermelden geen specifieke marge. Wel schetsen ze een aantal voorbeeldsituaties. Twijfel je toch over een gekozen rentepercentage, dan mag een belastingplichtige “zich altijd melden voor vooroverleg”. Er wordt dan een uitspraak gedaan over de overeengekomen rente in dat specifieke geval.
Een familielening. Het klinkt gezellig en de regeling lijkt voor beide partijen fiscaal aantrekkelijk. Dat is het ook, zolang je de overeenkomst maar zakelijk benadert. Hoe kunnen de familieleden maximaal profiteren van de familielening zonder dat fiscus dwars gaat liggen?
Elke week bespreken we het belangrijkste nieuws uit de hypotheeksector met een adviseur. Deze week hebben we het met Jacques Hendriks van Helder Huis over de stijgende huizenprijzen, de massale verkoop van huurwoningen en een marktconforme rente bij familiehypotheken.
Een van onze ambities werd laatst groot belicht in de media: het inzetten van NHG-gelden om verduurzaming te stimuleren. We willen dit graag toelichten. Als onafhankelijke partij - in die unieke positie tussen overheid en markt - denken we een grote rol te kunnen spelen bij het oplossen van de uitdagingen op de hypotheek- en woningmarkt.
De blijdschap die Niels Lengers zijn klanten brengt, daar doet hij het voor. “Een huis financieren kan voor een klant ingewikkeld aanvoelen. Als dat vervolgens lukt, dan zijn ze door het dolle heen.”