Wat zijn de risico's van bieden boven de vraagprijs?

Spreek je vaak klanten die worstelen met het bieden boven de vraagprijs? 

"Ja, dat komt regelmatig voor. Ik werk voornamelijk in Breda, een stad waar je vaak enorm over de vraagprijs moet bieden. Maar laten we eerlijk zijn: een vraagprijs is ook maar een vraagprijs. Soms is zo’n bod boven de vraagprijs niet onrealistisch wil ik maar zeggen. Dat blijkt ook wel want ik zie steeds vaker dat de taxatiewaarde na aankoop gewoon op de koopsom wordt getaxeerd, omdat alles nu eenmaal tegen hoge prijzen wordt verkocht. 

Er zitten bovendien twee kanten aan het verhaal. Sommige makelaars in Breda zetten hun woningen heel goedkoop in de markt omdat ze één kijkdag willen hebben met dertig biedingen en zo hoog mogelijk willen uitkomen. Andere makelaars gaan gelijk voor het maximum en kijken dan wat eruit komt. Voor een koper is het daarom soms moeilijk inschatten hoeveel hij over de vraagprijs moet bieden om een kans te maken op de woning." 

Wat is je advies als klanten dit dilemma aan je voorleggen? 

"Als het aankoopbedrag uit de hypotheek moet komen, bieden we klanten aan om samen met een taxateur of makelaar in te schatten of de waarde van de woning overeenkomt met het bedrag dat ze willen bieden. Dat geeft meer zekerheid of een klant de financiering rond kan krijgen. 

Als een klant zegt dat ze eigen geld hebben (uit een schenking of overwaarde bijvoorbeeld) dan is er natuurlijk meer mogelijk. In dat geval adviseren we vooral om te kijken of ze de woning echt graag willen en of ze het de prijs waard vinden. Het is dan meer een gevoelskwestie." 

Welk percentage moet een klant reserveren voor overbieden in de huidige markt? 

"Gemiddeld zie je in deze regio dat een woning voor net iets meer dan 10% boven de vraagprijs wordt verkocht. Maar ik heb niet zo lang geleden nog meegemaakt dat een woning voor bijna 20% boven de vraagprijs werd verkocht." 

Zijn er alternatieven voor het overbieden? 

"Een klant kan het overbieden enigszins beperken door bijvoorbeeld de woning te kopen zonder voorwaarden. Dat gebeurt steeds vaker. Ik zie dat verkopers daar gevoelig voor zijn en liever een iets lagere verkoopprijs accepteren als er geen voorbehoud van financiering wordt gemaakt." 

Maar daar zitten natuurlijk ook risico’s aan … 

"Jazeker. Daarom adviseer ik bij extreem hoge biedingen toch mét voorbehoud van financiering te bieden. Dan heeft een klant in ieder geval nog 4 tot 6 weken de tijd om alles rond te krijgen. Als de taxatie dan tegenvalt, kan een klant nog onder de aankoop uit. " 

Adviseer je ook wel eens om af te zien van een aankoop? 

"Ja, ik ben een vrij eigenwijze adviseur. Ik zie vaak wat er gebeurt als mensen tot het maximum gaan, vooral jonge starters met studieschulden. Als ze een woning willen kopen tot aan de max, waarbij ze alles erin moeten stoppen, dan zeg ik soms: 'Ik vind je heel aardig, maar ik ga het niet doen. Ik vind het te risicovol.' Dat wordt me niet altijd in dank afgenomen, maar dat is dan maar zo." 

Wat beschouw je als een gezonde financiële situatie bij het kopen van een huis? 

"Verschillende instanties hanteren de regel dat je ongeveer 25% van je besteedbaar inkomen aan wonen kunt besteden. Als een klant bovenmodaal verdient, kan hij natuurlijk wat meer uitgeven. Maar ik vind die kwart van je inkomen wel een goed uitgangspunt.  

Los daarvan spelen ook andere factoren mee. Als het energielabel van de woning bijvoorbeeld heel goed is, zoals A+, dan bespaart een koper op zijn energiekosten en zou hij ook wat meer kunnen uitgeven aan de woning zelf." 

Klanten staan vaak voor complexe keuzes die hun financiële toekomst voor lange tijd beïnvloeden. Of het nu gaat om het bieden boven de vraagprijs, het kiezen tussen verschillende hypotheekvormen, of het navigeren door de laatste ontwikkelingen op de woningmarkt. Deze rubriek, 'Het Dilemma' biedt inzicht, expertise en soms een vleugje debat.