Woningmarkt dreigt vast te lopen door demografische vooruitzichten

01 maart 2017 Leestijd ± 4minuten
Woningmarkt dreigt vast te lopen door demografische vooruitzichten

In 2040 zal Nederland 8,5 miljoen huishoudens tellen, een miljoen meer dan in 2012. Dat komt niet zozeer door een groei van de Nederlandse bevolking – die blijft redelijk stabiel op 17 miljoen – maar door een veranderde samenstelling van huishoudens. “Dat kan zorgen voor problemen op de woningmarkt die we urgent moeten aanpakken”, stelt Frans Schilder, Research fellow bij de Amsterdam School of Real Estate.

Mensen leven langer en wonen vaker en langduriger alleen. Daardoor krijgt Nederland steeds meer kleine huishoudens, vaak alleenstaande ouderen. “Vaak wordt de oplossing gezocht in het bouwen van meer seniorenwoningen”, constateert Schilder. “Maar, senioren hebben vaak al een woning en passen die aan, zodat ze er langer kunnen blijven wonen. Juist jongeren zijn op zoek naar een nieuw huis, maar kunnen dat vanwege de hoge kosten niet vinden en blijven dus langer thuis wonen. Op de korte termijn zit het probleem dus meer bij de jongeren dan bij de ouderen. De woningen die ouderen achterlaten zijn bovendien vaak verouderde of ‘levensloopbestendige’ woningen, met bijvoorbeeld een uitbouw met badkamer erin, niet een logische keuze voor een jongere.” Schilder noemt dit een ‘discrepantie tussen cohorten’.

Grootste problemen in krimpgebieden
Een tweede probleem ziet Schilder in de krimpgebieden, de randen van Nederland. Daar is een groot verschil tussen de behoefte aan woningen op de korte en lange termijn. Op de lange termijn zal het aantal huishoudens fors krimpen. Maar op de korte termijn zijn daar wel degelijk nog woningen nodig. Dat komt mede door de ‘huishoudensverdunning’, de steeds kleinere huishoudens die er ontstaan. Schilder: “Die moeten ergens wonen en die woningen staan er nu niet. Dan kun je wel veel woningen gaan bouwen, en die raken op korte termijn wel vol, maar over vijftien tot twintig jaar komen ze leeg te staan. Dan komen de prijzen onder druk te staan en is de kans op verloedering groot. Juist in deze gebieden ligt de grootste uitdaging op de woningmarkt. In steden als Amsterdam, Den Haag en Utrecht zijn er ook problemen, maar daar is de oplossing vrij helder: gewoon bijbouwen.”

Goed alternatief voor jongeren nodig
Om de financiële stabiliteit in Nederland te verhogen, willen DNB en de AFM dat de collectieve hypotheekschuld daalt. Dat willen ze bereiken door de leennormen aan te scherpen. “Maar: naar verwachting blijft de hypotheekberg toch groeien”, constateert Schilder. “Ouderen hebben vaak nauwelijks of geen hypotheekschuld meer. Maar jongeren die op de markt komen, hebben nog geen vermogen en moeten juist veel lenen. Daardoor zal de hypotheekberg in ieder geval op de korte en middellange termijn alleen maar groeien. Als je de LTV verder verlaagt, moeten jongeren het kopen van een woning steeds langer uitstellen. Dat zou geen probleem zijn als er voor hen een goed alternatief was, maar dat ontbreekt: er zijn te weinig betaalbare huurwoningen in het middensegment. Wanneer jongeren een hoge huur moeten betalen, blijft er te weinig over om te sparen en duurt het alsnog tien tot vijftien jaar voor ze de koopmarkt op kunnen. Een maatregel als het verlagen van de hypotheekschuld door het verlagen van de LTV is vanuit het oogpunt van de financiële stabiliteit wellicht gewenst, maar heeft dus vergaande consequenties voor het functioneren van de woningmarkt.”

Goede oplossingen voor de lange termijn; problemen op korte termijn
Kijkend naar de hervormingsvoorstellen voor de woningmarkt die het Centraal Planbureau (CPB) en het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) presenteren in Kansrijk Woonbeleid, ziet Schilder een sterke correlatie tussen maatregelen die op de lange termijn heel goed zijn, maar op de korte termijn voor veel problemen zorgen. Dan gaat het om de fiscale behandeling van het eigenwoningbezit, zoals de hypotheekrenteaftrek en de vrijstelling van het vermogen dat je opbouwt in de woning voor de vermogensrendementheffing. Schilder: “Die subsidies zijn vrij inefficiënt economisch gezien: als je ze afbouwt, levert dat op de lange termijn een beter functionerende woningmarkt op. Maar, als die subsidie wegvalt, gaan mensen minder graag kopen, waardoor er op de korte termijn flinke prijsdalingen ontstaan. Nu na de crisis steeds meer huizen boven water zijn, komen die meteen weer onder water te staan. De meest effectieve maatregelen op de lange termijn leiden tot een toename van 11 procent van de problemen op de korte termijn. Dat is de grote vastgoedpuzzel van dit moment.”

Tijdelijke woningen in bedrijfsparken mogelijke oplossing
Schilder heeft ook zijn persoonlijke voorkeur voor een oplossing. “Zelf ben ik gecharmeerd van een oplossing die wordt genoemd in het rapport Transformatiepotentie: woningbouwmogelijkheden in de bestaande stad van PBL. Daarin is inzichtelijk gemaakt welke bedrijfsparken binnen steden onderbenut zijn: kun je daar tijdelijk vastgoed in ontwikkelen? En kun je daar een financieel rendabele casus maken als je bij voorbaat al besluit om dit vastgoed tijdelijk te verhuren, bijvoorbeeld voor vijftien jaar, en de woning daarna te onttrekken aan de markt? Een groot probleem in de krimpgebieden is namelijk dat niemand sloopt. Terwijl het voor de markt op termijn de beste oplossing is om woningen aan de voorraad te onttrekken, waardoor de prijzen op peil blijven. Dat zou een interessante denkrichting zijn.”


Lees ook
Nieuwe woonvormen voor een nieuwe generatie
Opinie

Nieuwe woonvormen voor een nieuwe generatie

Welke invloed hebben demografische wijzingen op het aantal benodigde woningen en het type woningen? “Voor de lange termijn spelen er zoveel factoren mee, dat er in 2040 inderdaad de voorspelde 8,5 miljoen huishoudens kunnen zijn. Maar het kunnen er ook 8 of 9 miljoen worden. Een doorslaggevende factor wordt de omvang van de immigratie.” Dat zegt Jan Latten, hoogleraar sociale demografie aan de Universiteit van Amsterdam. Hij belicht de invloed van demografische trends op de toekomstige woningvraag. “De grote variatie in leefvormen zorgt ook voor nieuwe woonvormen.”

Ger Jaarsma, NVM: “Laat woningmarkt komende vier jaar zijn gang gaan”
Opinie

Ger Jaarsma, NVM: “Laat woningmarkt komende vier jaar zijn gang gaan”

“Van de 2,1 procent economische groei die Nederland in 2017 zal bereiken, draagt de woningmarkt 0,5 procent bij. Mijn boodschap aan het nieuwe kabinet? Laat de woningmarkt de komende vier jaar zijn gang gaan, zodat we kunnen blijven bijdragen aan de groei van de economie.” Dat stelt Ger Jaarsma, de nieuwe voorzitter van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs (NVM). Hij pleit tegen een verdere verlaging van de LTV en ziet de noodzaak van een Minister voor Wonen niet in.

Doorstroming vereist op woningmarkt
Opinie

Doorstroming vereist op woningmarkt

De doorstroom in de woningmarkt hapert voor bepaalde groepen kopers. Zowel starters als senioren hebben moeite een passende koopwoning te vinden. Daarbij groeit het aantal eenpersoonshuishoudens de komende jaren tot boven de 40 procent. “De keuze voor betaalbare kleine appartementen lijkt dan ook een logische, maar ik zie ook ruimte voor grotere en duurdere appartementen in de stad.” Dat stelt Ger Jaarsma, voorzitter van de NVM.

Hoe gaat de hypotheekmarkt er in 2017 uitzien?
Opinie

Hoe gaat de hypotheekmarkt er in 2017 uitzien?

De redactie van Kop-Munt vraagt een aantal bekende personen uit de hypotheekwereld hun vooruitblik te geven op de ontwikkelingen in 2017. Menno Luiten, Manager Marketing en Distributie bij MUNT Hypotheken is de tweede deelnemer aan onze ‘kijk op 2017’.

Nieuwsbrief

Als eerste de achtergronden bij het hypotheeknieuws lezen? Benieuwd naar opinies uit de markt? Een voorsprong nemen op je kennistest-tegenstanders? Meld je aan voor de nieuwsbrief en je mist nooit meer iets op www.kop-munt.nl

 

Om u beter en persoonlijker te helpen, gebruiken wij cookies en vergelijkbare technieken. Als u verder gaat op onze website gaan we ervan uit dat u dat goed vindt. Meer weten? Lees dan de privacy policy.