De aflossingsvrije hypotheek: nog steeds een verstandige keuze?

Is het afsluiten van een aflossingsvrije hypotheek nog altijd een goed idee? 

"Klanten die onder het overgangsrecht vallen, hebben het voordeel dat ze een deel van hun hypotheek aflossingsvrij kunnen voortzetten met behoud van hun hypotheekrenteaftrek voor de duur van maximaal 30 jaar. Dit kan zeer aantrekkelijk zijn, omdat de bijbehorende maandlast beperkt is doordat er geen aflossingscomponent aan gekoppeld is. Het is wel belangrijk om in elke situatie maatwerk toe te passen. 

De luxe om een deel aflossingsvrije hypotheek te behouden is vooral in bijzondere situaties erg welkom. In mijn praktijk geef ik veel financieel advies aan stellen die gaan scheiden. Juist in die gevallen komt de ruimte die een aflossingsvrij deel biedt goed van pas. In zo’n situatie ga je voor de klant op zoek naar lagere maandlasten. Doordat een aflossingsvrije hypotheek de maandlasten kan helpen dempen, voorkom je daarmee in heel veel gevallen financiële problemen voor deze specifieke klanten." 

Heb je ook wel eens klanten die wel onder het overgangsrecht vallen maar toch van hun aflossingsvrije deel af willen? 

“Dat komt zeker voor. Ook in die gevallen is het wel goed om samen met de klant naar de langere termijn te kijken. Neem als voorbeeld iemand die over 10 jaar met pensioen wil gaan. Misschien heeft hij of zij de komende jaren meer dan voldoende financiële ruimte om de hypotheek af te lossen en wil daarom het liefste voor 100% een lineaire of annuïteitenhypotheek gaan.  

Maar hoe zit dat als bij het bereiken van de pensioenleeftijd? Dan verandert de inkomenssituatie en zijn die maandlasten misschien moeilijker te dragen. Daar moet je nu dus al rekening mee houden. Het is dan ook altijd maatwerk. Een goed advies kan dan zijn om toch nu te kiezen voor hypotheek die deels aflossingsvrij is onder het overgangsrecht en mogelijk in combinatie met een kortlopend leningdeel dat lineair is, zodat er na pensioendatum ook geen probleem ontstaat.”   

In welke situaties zou je een aflossingsvrije hypotheek afraden? 

"In een markt waarin de huizenprijzen stijgen, zal een klant met een aflossingsvrije hypotheek niet snel in de problemen raken. Maar als de huizenprijzen dalen, kunnen de eisen aan het aflossingsvrije deel gaan knellen. Hypotheekverstrekkers willen niet meer dan 50% van de woningwaarde gefinancierd is via een aflossingsvrije lening. Dat gegeven neem ik dus wel mee in een advies aan een klant voor de langere termijn. Niet dat ik ook daadwerkelijk verwacht dat de waarde van de woningen heel erg zal dalen in de toekomst. Een niet-aftrekbare aflossingsvrije hypotheek is natuurlijk ook af te raden als de netto maandlast hoger uitpakt dan bij een aftrekbare annuïteitenhypotheek.” 

Is het recht op hypotheekrenteaftrek leidend in jouw advies?  

"Nee hoor. Neem als vergelijking eens iemand die een woning huurt. Na 30 jaar huren blijft de huurprijs ook gewoon ieder jaar stijgen. Die situatie geldt in feite ook voor een huiseigenaar die zijn aftrek kwijtraakt. Dat hoeft niet altijd een probleem te zijn. Het gaat erom of de lasten door de klant goed te dragen zijn. Goede betaalbaarheid moet wel voorop staan. Bij hypotheken houd je daar sterk rekening mee terwijl een huurder makkelijker in de knel kan komen vanwege huurstijgingen.  

Ook voor starters die helemaal geen recht op hypotheekrenteaftrek hebben, kan een deels aflossingsvrije hypotheek een zinnige keuze zijn. Dat ligt vooral aan de hoogte van de hypotheekrente. In periodes van lage rente, zoals we die recentelijk hadden, was een deels aflossingsvrije hypotheek aantrekkelijk vanwege de betaalbaarheid ervan. De hypotheekrenteaftrek leverde in die gevallen te weinig korting op de maandlasten op om het verschil te maken.  

Met de huidige rente van rond de 4% zie je echter dat een aflossingsvrij deel zonder belastingvoordeel duurder kan zijn dan een annuïtaire hypotheek. Dit maakt het minder aantrekkelijk om voor een aflossingsvrij hypotheekdeel te kiezen.” 
 

Rekenvoorbeeld aflossingsvrije hypotheek zonder recht op hypotheekrenteaftrek en annuïteitenhypotheek met 4,5% rente gebaseerd op hypotheek van €300.000 

Aflossingsvrije hypotheek 

• Rente: 4,5% van €300.000 = €13.500 per jaar 
• Geen hypotheekrenteaftrek 
• Geen aflossing tijdens de looptijd 

Annuïteitenhypotheek 

• Rente: 4,5% van het aflossende saldo (start €300.000) 
• Gemiddelde maandlasten inclusief aflossing (eerste jaar): ongeveer €1.520 per maand (exclusief belastingvoordeel) 
• Hypotheekrenteaftrek in de eerste jaren: stel een marginaal belastingtarief van 36,97% (schijf 1, 2024): 

o   Aftrekbaar bedrag eerste jaar: €13.500 

o   Belastingvoordeel: 36,97% van €13.500 = €4.991 

Wat betekent dat voor de maandlasten in het eerste jaar? 

Aflossingsvrije hypotheek 

• Rente: €13.500 per jaar (geen aftrek)
• Netto maandlasten: €1.125 per maand 

Annuïteitenhypotheek 

• Bruto maandlasten: €1.520 per maand 
• Belastingvoordeel: €4.991 per jaar, dus €415,92 per maand 
• Netto maandlasten: €1.520 - €415,92 = €1.104,08 per maand 

Het eigenwoningforfait is bij deze berekeningen achterwege gelaten. 

Wat vind je ervan dat de voordelen van de aflossingsvrije hypotheek worden afgebouwd?  

“Ik sta een beetje dubbel tegenover de aflossingsvrije hypotheek. Ik begrijp de druk vanuit Europa om deze hypotheekvorm te beperken. Maar de aflossingsvrije hypotheek zorgt er ook voor dat wonen in veel gevallen betaalbaar blijft. Zelfs zonder hypotheekrenteaftrek is de rente die je betaalt op een aflossingsvrije hypotheek eigenlijk altijd veel minder dan je voor een zelfde woning aan huur kwijt zou zijn. Soms zou je klanten dus graag juist een hoger aflossingsvrij deel willen adviseren dan op dit moment mogelijk is. Zeker bij een zeer lage woningschuld.”  

Klanten staan vaak voor complexe keuzes die hun financiële toekomst voor lange tijd beïnvloeden. Of het nu gaat om het vastzetten van de hypotheekrente, het kiezen tussen verschillende hypotheekvormen, of het navigeren door de laatste wetswijzigingen. Deze rubriek, ‘Het Dilemma’ biedt inzicht, expertise en soms een vleugje debat.