De familielening: sleutel tot succes in een overspannen woningmarkt?

De belastingdienst kijkt met je mee 

Op 21 april 2021 heeft de belastingdienst de handreiking familielening openbaar gemaakt. Hierin staan een aantal criteria die voor de adviespraktijk belangrijk zijn. We beginnen met de basis: 

• Er moet sprake zijn van een reële rente, ofwel een percentage dat onder vergelijkbare omstandigheden met een onafhankelijke derde zou worden overeengekomen, zoals een gangbare rente voor een lening bij de bank. 

• Bij een hogere rente moet worden gekeken wat de reden is van deze hogere rente. De persoonlijke band tussen geldverstrekker en geldlener is in elk geval géén reden voor een hogere aftrekbare rente. 

• Er moet sprake zijn van een terugbetalingsverplichting om te kwalificeren als (fiscale) geldlening. Met name bij leningen die kwalificeren als bestaande eigenwoningschuld (BEWS) conform artikel 10Bis.1 (in de volksmond: overgangsrecht) is deze verplichting van belang om op te nemen in de overeenkomst. 

Hoe hoog mag de rente zijn? 

‘Hoe hoger de rente, des te beter’, zul je een geldnemer niet vaak horen zeggen. Behalve bij de familielening als de verstrekkende partij bereid is om (een deel van) de rente terug te schenken. Ga maar na: de rente is voor de betaler aftrekbaar (mits deze op de belastingplichtige ‘drukt’) en de ontvanger betaalt geen directe IB-heffing over deze inkomsten (het geleende vermogen valt voor de verstrekker in box 3). Zorg er dus voor dat het zogenaamde ‘kasrondje’ wordt gemaakt. Het verdient aanbeveling dat de betaling van de lasten en de schenking niet op hetzelfde moment plaatsvinden. Laat de ouders dus bijvoorbeeld ieder jaar op 1 januari een schenking doen, waarna de kinderen maandelijks rente en aflossing betalen.   

Wat is reëel? 

In de vorige alinea werd het begrip ‘reële’ rente al genoemd. Maar hoe hoog mag de rente eigenlijk zijn? Spoiler alert: we kunnen er geen eenduidig antwoord op geven, wél een richting. 

Wanneer in de familielening bepaalde zekerheden ontbreken die wel van toepassing zijn op een lening bij de bank, kan een hogere rente gerechtvaardigd zijn. Het is dan de vraag welk deel van de hogere rente voortkomt uit elementen in de lening die bij een onafhankelijke derde niet zouden zijn overeengekomen (zie 1e punt van de vorige alinea).  

De handreiking licht twee belangrijke onderdelen toe:   

1. De zekerheidsstelling en vergelijkingsrente persoonlijke leningen 

Het ontbreken hiervan rechtvaardigt in beginsel geen hogere rente. Het verstrekken van een lening zonder zekerheidsstelling is onder zakelijke omstandigheden immers niet gebruikelijk. Er moet dus worden onderzocht wat de achtergrond is van het ontbreken van de zekerheidsstelling. En hier wordt het lastig. Bij voldoende zekerheid is er geen reden voor een hogere rente en bij te weinig zekerheid komt de zakelijkheid in het geding. In de handreiking staat letterlijk dat hier weinig waarde aan kan worden toegekend bij de bepaling of een hoger rentepercentage reëel is.  

Wat wél van invloed is, is dat de bank veelal eerste hypotheeknemer is en dat beperkt de zekerheid van de tweede hypotheeknemer, in dit geval de familie. 

De vergelijking met de rente voor een persoonlijke lening gaat overigens niet op: bij een lening voor een woning bestaat voor de verstrekker de mogelijkheid om hypothecaire zekerheid te vestigen, terwijl een persoonlijke lening aan consumptieve uitgaven kan worden besteed. 

2. De terugbetalingscapaciteit 

De mate waarin de geldnemer het geleende bedrag niet kan terugbetalen, heeft invloed op de rechtvaardiging van een hoger percentage. De handreiking is hierin niet concreet en legt uit dat dit onderwerp in samenhang moet worden gezien met het al dan niet ontbreken van de zekerheidsstelling. 

Wat zegt de rechtspraak? 

De meest recente uitspraak dateert van 4 september 2018. Op 3 januari 2015 hebben een zoon en zijn partner bij zijn ouders een annuïtaire lening afgesloten van ruim € 270.000 voor de financiering van hun koopwoning. Er is geen hypothecaire zekerheid gevestigd en het afgesproken rentepercentage bedroeg 9% voor 15 jaar vast. Een gangbare marktrente voor hypotheken lag toen rond de 3%. 

De rechtbank oordeelt dat er geen substantieel betalingsrisico is en maximaliseert de aftrekbare rente op 4,50% vanwege het ontbreken van een zekerheidsstelling. 

In 2013 oordeelde de rechtbank in een andere casus dat een met ouders afgesproken rente van 8% reëel was, terwijl de marktrente 4,60% bedroeg. Hier was sprake van een aflossingsvrije lening en was de bank de eerste hypotheeknemer. De ouders in deze casus liepen dus een beduidend groter risico dan in die van 2015. 

Tip voor de adviespraktijk 

Je kunt je voorstellen dat een exact percentage niet kan worden genoemd. Toch vormt de uitspraak van 4 september 2018 een goed verstrekpunt. Hypothecaire zekerheid ontbrak, de ouders hadden geen achtergestelde positie ten opzichte van een andere geldverstrekker, er was sprake van een annuïtaire lening en de terugbetalingscapaciteit stond niet onder druk. 

In de praktijk sluiten kinderen vaak een hypotheek bij een professionele instelling in combinatie met een lening bij ouders die dan een achtergestelde positie hebben. Ook zit er vaak meer druk op de terugbetalingscapaciteit, zeker wanneer de kinderen maximaal bij ‘de bank’ lenen en een deel bij ouders financieren. Wanneer de ouders een aflossingsvrije lening verstrekken, lijkt dit ook een reden te zijn voor een wat hogere rente.  

Op deze site geeft de Belastingdienst een aantal voorbeelden van goedgekeurde percentages.  

Fiscale tip 

Stel jouw klant koopt haar eerste woning en financiert deze (deels) aflossingsvrij bij haar ouders. De lening kwalificeert dan niet als eigenwoningschuld en valt in box 3. Na een aantal jaren is het inkomen van jouw klant gestegen en wil ze graag haar ouders terugbetalen. Vanaf het moment dat zij de lening bij haar ouders oversluit naar een professionele geldverstrekker en er is sprake van een annuïteiten of lineaire hypotheek, kwalificeert deze lening als eigenwoningschuld in box 1 met een maximale looptijd van 360 maanden. 

Financieren boven Trhk norm en lasten terugschenken: even opletten  

Een voorbeeld: Hans koopt een woning voor € 500.000 en financiert hiervan € 400.000 bij een professionele geldverstrekker. Dit is ook het bedrag dat Hans maximaal volgens de Trhk kan financieren. De overige € 100.000 leent Hans bij zijn ouders, die op hun beurt beloven de rente en aflossing terug te schenken. Geldverstrekkers die deze constructie accepteren, eisen dan een lenings- en schenkingsovereenkomst waaruit blijkt dat de ouders de lasten onvoorwaardelijk terugschenken. 

Het eerste risico dat aan deze constructie kleeft is of de lening als zakelijk wordt aangemerkt. Ofwel, zou de lening onder dezelfde voorwaarden zijn verstrekt aan een derde die in vergelijkbare omstandigheden verkeert? In dit voorbeeld leent het kind € 100.000 meer dan op grond van geldende normen is toegestaan. Hiervan is helaas geen jurisprudentie, dus het maken van een voorbehoud richting klanten is op zijn plaats. 

Ook is het de vraag hoe de Belastingdienst omgaat met het onvoorwaardelijke karakter van de schenkingen. Worden de repeterende schenkingen beschouwd als een periodieke uitkering conform artikel 18 lid 2 van de successiewet? Zo ja, dan loopt Hans het risico dat de toekomstige schenkingen bij elkaar worden opgeteld, contant worden gemaakt en er over het totale bedrag van de schenkingen moet worden afgerekend. 

Uit de successiewet en jurisprudentie kan worden opgemaakt dat schenkingen niet als een periodieke uitkering worden gezien, mits sprake is van opschortende voorwaarden. Hierdoor krijgen de schenkingen een voorwaardelijk karakter, wat het risico van een periodieke uitkering vermindert. Probleem is dan weer dat de geldverstrekker waarschijnlijk niet akkoord gaat met een overeenkomst met voorwaardelijke schenkingen (bijvoorbeeld ‘wij als ouders hebben de intentie om’ of ‘per jaar zal worden bekeken of er wordt geschonken’).  

Een uitspraak van de Hoge Raad van 16 december 2022 lijkt wat meer duidelijkheid te geven. De ‘repeterende schenking’ onder de opschortende voorwaarde dat de schenker op enig moment nog in leven is, kwalificeert niet als periodieke uitkering in de zin van de Successiewet. 

Pas op: gerechtelijke uitspraken van zijn zo specifiek gericht op de betreffende casus dat het onmogelijk is te stellen dat deze uitspraak in andere casussen per definitie geldt. Wijs je klant dus op het risico van periodieke uitkeringen als de geldverstrekker onvoorwaardelijke schenkingen eist! 

Tot slot 

Een familiehypotheek is een welkome aanvulling in een woningmarkt die voor velen steeds moeilijker toegankelijk is. Een familiehypotheek is niet zonder risico. Het gaat namelijk om een groot geldbedrag en een lange looptijd. De ouders moeten het geld kunnen missen en nog een veilige buffer overhouden. Bedenk ook wat er kan gebeuren bij werkloosheid, arbeidsongeschiktheid, relatiebreuk en overlijden van de ouder(s), het kind en/of de partner.  

Heb je naar aanleiding van dit artikel nog vragen of opmerkingen? Dan hoor ik het graag!  

In Paalman Predikt bespreekt trainer en hypotheekadviseur Frank Paalman elke twee maanden een onderwerp waar adviseurs mee worstelen. Heb je een vraag? Mail naar [email protected].