De hypotheekmarkt in het Verenigd Koninkrijk
Dit is het eerste artikel in een speciale zomerserie over de hypotheeksituatie in verschillende landen. De komende tijd belichten we iedere week een ander land. We trappen af met het Verenigd Koninkrijk.
De hypotheekmarkt in Frankrijk
03 augustus 2017 Leestijd ± 3minuten
Het gaat goed met de Franse woningmarkt en daarom ook goed met de hypotheeksector. Hoewel de rente eerder dit jaar marginaal is gestegen, willen veel huizenkopers profiteren van de in Europees opzicht nog altijd zeer gunstige tarieven. Ruim 907.000 huizen zijn tussen mei 2016 en mei dit jaar verkocht, een grotere stijging dan verwacht.
Een van de oorzaken daarvan is de Brexit: veel vastgoedinvesteerders die traditioneel voor het Verenigd Koninkrijk kiezen, hebben hun blik verlegd naar Frankrijk. De superrijken, zo stelt vakblad Mortgage Introducer, laten Londen voor wat het is en richten hun pijlen op Parijs en de Franse Rivièra. De gemiddelde vierkantemeterprijs in Parijs is in een jaar tijd met 5,5 procent gestegen tot € 8.450, zo meldt Notaires de France, de Franse branchevereniging van het notariaat.
Franse kooplust neemt toe
Maar Frankrijk is niet alleen interessant voor de zeer vermogenden, ook de upper-middle class kiest ervoor huizen te kopen in Frankrijk. Franse banken lenen graag geld uit, en wie ook nog assets bij de bank onderbrengt, krijgt zonder problemen een hypotheek gefinancierd van 100 procent van de waarde van de woning. Verkoopmakelaars bevestigen dat het afgelopen skiseizoen een stevige piek kende van het aantal buitenlandse huizenkopers.
De vraag komt niet alleen van buitenaf, ook bij de Fransen zelf neemt de kooplust toe. Had in 2008 nog 60 procent van de Franse gezinnen een koopwoning, inmiddels is dat twee op de drie. Een aanzienlijk deel van de Fransen koopt nieuw: het aantal nieuwbouwwoningen in Frankrijk steeg vorig jaar met 20 procent ten opzichte van het jaar daarvoor, er werden 258.600 nieuwbouwwoningen gebouwd.
De Franse hypotheekmarkt is in omvang de derde in West-Europa, na Duitsland en het Verenigd Koninkrijk. In totaal stond, eind 2016, voor ruim 899 miljard euro aan hypotheekschuld uit, zo blijkt uit gegevens van de European Mortgage Federation (EMF). Dat is een stijging van 3,8 procent ten opzichte van het jaar daarvoor.
Lage rentes en lange rentevaste periodes
Hoewel de huizenprijzen stagneerden aan het begin van dit decennium, heeft de hypotheekmarkt nauwelijks te lijden gehad onder de financiële crisis. De Franse hypotheekmarkt is stabiel gebleven, omdat Franse geldverstrekkers altijd strikt zijn geweest: strenge keuringen vooraf resulteren in gezonde hypotheekportefeuilles.
Vier op de vijf Franse huizen wordt gekocht met behulp van een hypotheek. Net als in Nederland hebben leningen doorgaans een lange rentevaste periode – en met rentes die soms onder de 2 procent duiken, is dat begrijpelijk. Banken rekenen voor een rentevaste periode van 20 jaar – de populairste rentevaste periode in Frankrijk – gemiddeld 2,15 procent. Dit tarief is doorgaans beschikbaar wanneer de LTV 80% bedraagt. De gemiddelde LTV bedraagt volgens de EMF 83%.
Het hypotheektraject
Net als in Nederland kan het Franse hypotheektraject soms weken duren, met een gemiddelde van ongeveer drie weken. Maar trajecten van twee maanden zijn geen uitzondering. Als er eenmaal een hypotheekofferte is uitgebracht, zijn klanten wettelijk verplicht tien dagen te wachten alvorens de offerte te accepteren. Sinds de introductie van de Mortgage Credit Directive in maart vorig jaar moeten geldverstrekkers in de EU klanten ten minste twee weken de tijd geven om na te denken. Dit draagt ertoe bij dat huizenkopers al in een vroeg stadium een hypotheektraject ingaan.
Waar in landelijke gebieden de makelaar een huizenkoper nog wel wil doorverwijzen naar de lokale bank voor een hypotheek, verloopt het overgrote deel van de aanvragen via hypotheekadviseurs. Waar hypotheekadviseurs in Nederland meestal onafhankelijk zijn, zijn zij in Frankrijk vaker gebonden aan een bepaalde hypotheekaanbieder. Zo zijn AXA-adviseurs verbonden aan verzekeraar AXA. De onafhankelijke hypotheekadviseur is wel in opmars in Frankrijk. Hypotheekadviseurs krijgen doorgaans een commissie van de geldverstrekker, maar kunnen daarbovenop nog een commissie vragen aan de huizenkoper. Soms komt daar nog een losse fee bij die betaald moet worden voor de verleende diensten, ook wanneer een hypotheek wordt afgewezen.
Frankrijk kent ruim 400 geldverstrekkers. Coöperatieve banken hebben ruim de helft van de markt in handen, de reguliere banken tekenen voor ongeveer twee op de vijf hypotheken. De rest is in handen van gespecialiseerde spelers. Afhankelijk van het inkomen en de gezinssamenstelling van de huizenkoper, en de locatie van het pand, kan de overheid degenen die een eerste stap op de woningmarkt zetten een lening verschaffen tegen 0% rente die tot 30% van de waarde van de woning kan dekken.
