De modellen van banken berekenen te weinig reserves om de klappen van een eventuele crash van de huizenmarkt op te vangen. Dat maakte De Nederlandsche Bank (DNB) afgelopen maand bekend. Zo’n crash verwachten ze niet direct, maar toch vinden ze dat banken daarmee beter rekening moeten houden Waarom wil DNB dat? En wat merkt de consument van deze strengere eisen?
Nederlanders hebben over het algemeen een vrij hoge hypotheekschuld, terwijl we bijvoorbeeld erg terughoudend zijn met creditcards. De totale Nederlandse hypotheekschuld was halverwege dit jaar 720 miljard euro. Dat is zo’n 90 procent van ons bruto binnenlands product. Een percentage dat veel hoger ligt dan het gemiddelde van alle eurolanden: 55 procent. Dit hoeft overigens geen probleem te zijn omdat onze woningmarkt vergeleken met de rest van Europa erg stabiel is. Bovendien zijn we een spaarzaam volk, iets wat zorgt voor extra financiële zekerheid.
DNB vindt dat banken de risico’s van hun hypotheken op dit moment te laag inschatten. Ten eerste zijn de huizenprijzen de laatste jaren veel harder zijn gestegen dan de lonen. Dat kan betekenen dat consumenten meer risico nemen dan een aantal jaar geleden. Vooral starters lopen risico. En daar zit het tweede kritieke punt: zo’n tweederde van de starters leent - meestal omdat ze geen overwaarde meenemen - meer dan 90 procent van de marktwaarde. Vooral die leningen die zo’n groot deel van de woningwaarde omvatten, zijn volgens DNB riskanter dan uit de bankmodellen voortvloeit.
DNB waarschuwde in juni al voor een correctie op de woningmarkt: “Door de aanhoudend sterke prijsstijgingen en hoge waarderingen is het risico op een huizenmarktcorrectie toegenomen. Bij de vorige correctie werd de Nederlandse economie stevig geraakt.”
DNB wil nu dat zes grote banken (ING, Rabobank, ABN, Volksbank, Van Lanschot Kempen en NIBC) in hun modellen rekening houden met extra reserves voor als het misgaat. De meeste banken bereiden zich al voor door de afgelopen jaren extra reserves op te bouwen. Het is dus maar de vraag in hoeverre deze nieuwe maatregel daadwerkelijk effect heeft. Economen van onder andere ING en RTL Z, zien de maatregel vooral als een signaal aan banken dat het afgelopen moet zijn met de te agressieve interne modellen en aan consumenten dat huizenprijzen ook wel eens kunnen dalen.
Als de huizenprijzen straks daadwerkelijk dalen, kunnen woningeigenaren die hun huis moeten verkopen in de problemen komen. Ook de banken ondervinden hier mogelijk negatieve gevolgen van. Omdat de huizen dan minder waard zijn geworden, krijgen zij het uitgeleend geld misschien niet terug.
Het zijn denkbeeldige scenario’s en ooit zal er vast wel weer een correctie op de huizenprijzen komen. Het hoort echter bij het takenpakket van DNB om hier rekening mee te houden en te zorgen dat banken voldoende buffers opbouwen.
DNB zelf verwacht ook niet dat de nieuwe maatregel grote gevolgen heeft voor de consument. De maatregel gaat in het najaar van 2020 in en banken zeggen nu al hogere buffers aan te houden dan vereist. Daarbij komen steeds meer hypotheken van andere partijen dan de hier door DNB genoemde banken.
Het hing al jaren in de lucht en de Tweede Kamer was al akkoord. Toch stemde de Eerste Kamer afgelopen zomer tegen een verbod op asbestdaken. “Te duur voor huiseigenaren”, aldus VVD, CDA, PVV, PvdA en SGP. In plaats van het verbod, gaat de overheid huiseigenaren wel verleiden om de daken te vervangen. Wat moet je nu adviseren aan (aanstaande) woningeigenaren met een asbestdak?
Wat kan Nederland qua hypotheken nog leren van andere Europese landen? Dit keer kijken we naar het Engelse systeem voor woningfinanciering. Michel van der Sluis is directeur van Fortrum Consultancy en organiseerde onlangs een studiereis naar Engeland om meer te leren over de lokale hypotheekmarkt.
