Deze week was ik op een bijeenkomst bij De Nederlandse Bank (DNB). Het onderwerp: woningtaxaties. Op dit gebied is iets wonderlijks aan de hand.
Het aantal taxaties dat precies op hetzelfde bedrag uitkomt als de koopsom stijgt. Toeval? Waarschijnlijk niet, want het gaat maar liefst om 40 procent van alle taxaties. Wat is hier aan de hand?
De druk op taxateurs neemt toe, helemaal sinds geldverstrekkers niet meer dan 100 procent van de marktwaarde van een woning mogen financieren. De taxateur heeft daarmee een cruciale rol in het koopproces gekregen. Van alle kanten wordt er druk op hem uitgeoefend. In de eerste plaats vanuit de huizenkoper. De hoogte van de taxatie bepaalt immers of hij een huis wel of niet kan financieren. Dat leidt tot bizarre taferelen. Op de site van Omroep Gelderland vertelt een taxateur dat hij 1000 euro cash kreeg geboden als hij een woning op 650.000 euro zou taxeren. Hij heeft dit envelopje overigens niet geaccepteerd.
De vraag is hoe objectief een taxateur nog kan zijn in deze tijd. Natuurlijk, alle taxaties worden gecontroleerd door instanties als het NWWI en de Taxateurs Unie. Een taxateur moet altijd zijn rapport goed kunnen onderbouwen. De toezichthoudende instanties wijzen regelmatig een taxatierapport af, maar een taxatie blijft altijd iets subjectiefs houden.
In mijn ogen kan dat veranderen als we meer modelmatig gaan taxeren. Alle harde feiten, zoals locaties, grootte van de woning en prijs van de grond, kunnen in een model worden meegenomen. Dat wordt nu al gedaan, maar de data en de bronnen kunnen nog verbeteren. De taxateur is nog steeds nodig voor visuele zaken: hoe ziet het huis eruit, zijn er vochtplekken, hoeveel investeringen moet je doen om de woning up-to-date te houden? Hij vult de uitkomsten uit het model aan met zijn waarnemingen. Dit maakt taxaties objectiever en beter te controleren. Natuurlijk kunnen we een taxatie nooit 100 procent objectief maken, maar laten we daar wel naar streven.
De Tweede Kamer nam afgelopen woensdag de motie-Nijboer aan. De strekking hiervan is dat taxatierapporten goedkoper moeten. Als de motie ook wordt aangenomen door het kabinet, zal dit nog meer druk leggen op de taxateurs. Om deze discussie te beëindigen moeten we echt serieus werk gaan maken van modelmatige taxaties. Dan kan de prijs omlaag en tegelijkertijd maken we de taxaties objectiever. Twee vliegen in één klap. Maar als we niets doen wordt het voor de taxateur steeds verleidelijker om dat envelopje wel te accepteren.
Aflossingsblij, zo heet de campagne die bezitters van een aflossingsvrije hypotheek moet aansporen om af te lossen. Het is duidelijk: de oorlog is verklaard aan de aflossingsvrije hypotheek. Het lijkt mij tijd voor enige nuance.
De mogelijkheid om te toetsen op werkelijke lasten geeft senioren meer ruimte om hun hypotheek te verlengen of over te sluiten. Toch zullen er ook huizenbezitters zijn die ook met de nieuwe regels in de problemen komen omdat ze weinig pensioeninkomen hebben. Een oplossing is om al vóór het moment dat het pensioen mee gaat wegen bij een toetsing actie te nemen.
De extreem lage rente maakt onroerend goed interessant als belegging. Verhuur van een woning waarvoor een hypotheek voor eigen bewoning is verstrekt is echter verboden en kan woningeigenaren een heleboel narigheid opleveren.
Deze week was ik op een bijeenkomst op de TU Delft. Hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer vertelde daar een verontrustend verhaal. We gaan de bijbouwambitie niet halen. Het lijkt dat de overheid haar ogen sluit voor de feiten die hierop wijzen.