Demonstrerende huiseigenaren, roep om een referendum en een storm van media-aandacht. Het nieuwe erfpachtbeleid van Amsterdam deed vorig jaar veel stof opwaaien. Desondanks is het 1 oktober ingevoerd en kunnen Amsterdamse erfpachters nu hun canonbetalingen eeuwig afkopen of ‘vastklikken’. Minder bekend is dat ook Utrecht een nieuwe erfpachtregeling heeft.
Het verschil in aandacht is alleen al goed te verklaren uit het verschil in omvang van het fenomeen erfpacht in de twee steden. De gemeente Amsterdam heeft 250.000 erfpachtcontracten. Daarmee raakt het onderwerp een groot deel van de inwoners. In Utrecht hebben nog maar 3500 woningbezitters een woning met erfpacht die niet eeuwig is afgekocht.
Er zijn veel overeenkomsten tussen de twee regelingen. Hieronder zetten we de belangrijkste aspecten van de regelingen op een rij en kijken daarbij ook naar de verschillen.
In beide steden krijgen erfpachters de keuze om de afkoopsom meteen te betalen, of om nu alleen de afkoopsom vast te leggen. ‘Vastklikken’ heet dit in Utrecht. Natuurlijk is er ook een derde mogelijkheid: niets doen. Het nadeel daarvan is dat naarmate de tijd vordert, de grondprijzen waarschijnlijk zullen stijgen. Dat betekent dat de canonlasten en een eventuele toekomstige afkoopsom ook hoger zullen uitvallen.
Wie in Utrecht kiest voor vastklikken, heeft nog een extra optie. Dat is om een deel van de afkoopsom nu te betalen en de rest later. Amsterdam biedt deze keuze niet.
Allebei de steden geven erfpachters tijdelijk een aanzienlijke korting door de waarde van een paar jaar geleden te gebruiken. Amsterdam kijkt naar de WOZ-waarde van 2014 of 2015, afhankelijk van welke het laagst is. Utrecht gaat uit van 2015. De huizenprijzen zijn in de tussentijd hard gestegen waardoor dit een korting van tientallen procenten oplevert. Utrecht biedt dit voordeel alleen in 2018, Amsterdam ook nog in 2019.
Beide steden bieden daarnaast extra kortingen om erfpachters te verleiden de overstap te maken. Amsterdam geeft een korting van 25 procent op de afkoopsom.
In Utrecht gaat er voor elk jaar dat de het bestaande erfpachtcontract nog loopt, 5 procent van de afkoopsom af. Als het tijdvak nog tien jaar loopt, is de afkoopsom dus ongeveer 40 procent lager. Elk jaar later dat een erfpachter overstapt, betekent een jaar minder korting.
Utrechtse erfpachters die eeuwig hebben afgekocht hebben vervolgens de keuze om hun grond te kopen. Hiervoor is niet meer nodig dan een bezoek aan de notaris. In Amsterdam is deze mogelijkheid er niet. Hoewel er geen praktisch verschil is tussen erfpacht en eigendom, heeft ook eeuwigdurende erfpacht beperkingen die een eigenaar niet heeft. Een daarvan is dat bijvoorbeeld bij wijziging van de bestemming van de grond het erfpachtcontract kan worden opengebroken.
De berekening van de afkoopsom begint met de grondwaarde. Beide steden gaan ervan uit dat de grondwaarde een percentage van de WOZ-waarde is. Daarbij geldt: hoe hoger de WOZ-waarde, hoe groter het aandeel van de grondwaarde.
Utrecht heeft de meest eenvoudige berekening. Zo is de grond voor een woning van 400.000 euro goed voor zo’n 33 procent, terwijl dat voor een woning van 200.000 euro maar 29 procent is.
De gemeente Amsterdam heeft per straat of blok, of soms zelfs per individueel adres, vastgesteld welk aandeel van de waarde in de grond zit. Deze zogenaamde buurtstraatquote verschilt van 5 procent van de WOZ-waarde in Amsterdam-Noord tot 49 procent in Amsterdam-Zuid. Dit betekent dat huiseigenaren met relatief dure huizen vele malen duurder uit zijn.
In Utrecht is de grondwaarde gelijk aan de afkoopsom. Erfpachters die deze niet in een keer betalen maar alleen vastklikken, krijgen wel meteen te maken met een extra canonbetaling. Dat is 5 procent van de afkoopsom per jaar. Deze komt bovenop een eventuele bestaande canonbetaling.
In Amsterdam gaat er eerst 10 procent van de grondprijs af omdat een eeuwigdurend erfpachtrecht op grond minder waard is dan grond in eigendom. Anders dan in Utrecht leidt vastklikken hier niet meteen tot een stijging van de canon. De nieuwe eeuwigdurende canon gaat pas in als het lopende tijdvak is afgelopen. Dat is vaak pas over tientallen jaren.
Door het (verplicht) aflossen daalt de verhouding tussen woningwaarde en hypotheekschuld. Dit betekent dat risico-opslagen op zeker moment kunnen vervallen. Veel huiseigenaren weten dit alleen niet, waardoor ze soms jaren onnodig extra rente betalen. De Consumentenbond en de VEH willen dat dit verandert en hebben hun pijlen gericht op de hypotheekaanbieders, maar ze zien ook een rol voor de hypotheekadviseur.
Je wilt er niet bij stilstaan als je trouwt, maar de kans dat je gaat scheiden is groot. Bijna vier op de tien huwelijken gaan mis. Vreemd dat er zo weinig aandacht aan wordt besteed in een hypotheekadviesgesprek.
Spraken we eerder met de SEH en NVHP over hun keurmerken en visies op de hypotheekmarkt, ditmaal gaan we het gesprek aan met Rob van den Aker van de Federatie Financieel Planners (FFP). Breed financieel advies heeft de toekomst binnen de sterk digitaliserende samenleving, daar is hij van overtuigd. “De hypotheekadviseur heeft in dát opzicht nog meer dan genoeg bestaansrecht.”
MUNT Hypotheken stopt met het versturen van brieven naar zijn klanten. Uit onderzoek van MUNT blijkt dat het overgrote deel van de 45.000 klanten dit een goed idee vindt. Slechts vijf procent wil wel graag papieren post ontvangen. Deze klanten kunnen hun hypotheekpost nog in de brievenbus verwachten. MUNT is de eerste hypotheekaanbieder in Nederland die volledig digitaal gaat communiceren. Hiermee bespaart het jaarlijks een enorme berg papier.