Familiehypotheek kan welkome hulp zijn, maar leg afspraken duidelijk vast

Komt de familiehypotheek vaak voor in jouw praktijk? 

"Ja, zeker. Meestal in combinatie met een reguliere hypotheek bij de bank, maar soms ook als volledige familiehypotheek. Het is een manier voor gezinnen om elkaar te helpen, vooral wanneer een kind zijn eerste woning wil kopen. Vooral alleenstaande starters maken er gebruik van omdat ze zo meer budget hebben en meer mogelijkheden. Vaak zien we dat ouders willen helpen omdat ze begrijpen hoe moeilijk het is voor starters om een woning te kopen, vooral in de huidige markt. Dit extra budget kan het verschil maken tussen wel of niet kunnen kopen." 

Wat zijn de belangrijkste voordelen van een familiehypotheek? 

"Het grootste voordeel voor het kind is dat er meer budget beschikbaar komt om een woning te kopen. Hierdoor zijn er meer mogelijkheden en kunnen ze bijvoorbeeld een betere woning kopen dan zonder die hulp. Voor ouders is het een manier om hun kinderen te ondersteunen.”  

“Het gaat hier natuurlijk niet om gratis geld, want de lening moet wel terugbetaald worden met rente. Maar er zijn wel mogelijkheden voor ouders om bijvoorbeeld aan het einde van het jaar de rente terug te schenken aan hun kind. Dit kan helpen om de lasten te verlichten en zorgt ervoor dat de lening meer betaalbaar is. Daarnaast kunnen ouders vaak flexibeler zijn dan banken wat betreft de voorwaarden van de lening, wat ook een groot voordeel kan zijn." 

Zijn er ook nadelen verbonden aan een familiehypotheek? 

"Ja, er zijn zeker zaken om rekening mee te houden. Wat gebeurt er bijvoorbeeld wanneer ouders het geld terug willen of als er nog andere broers en zussen zijn die hulp nodig hebben? Het is daarom belangrijk om goede afspraken te maken en deze vast te leggen, bijvoorbeeld bij een notaris. Hoewel een familiehypotheek vaak op basis van vertrouwen wordt verstrekt, is het toch verstandig om alles juridisch vast te leggen om misverstanden te voorkomen. Ik heb in mijn praktijk nog geen problemen meegemaakt, maar ik weet dat het elders wel eens mis is gegaan. Daarom raad ik mijn klanten altijd aan om duidelijk te communiceren en alles goed op papier te zetten." 

Hoe zit het met de fiscale aspecten van een familiehypotheek? 

"De rente moet marktconform zijn, anders komt een klant niet in aanmerking voor aftrek van de hypotheekrente. Dus je kunt niet zomaar een heel lage rente rekenen. Ook een veel hogere rente, zodat je meer kunt aftrekken, kan ook niet zomaar. Daarnaast blijft het geleende geld vermogen van de ouders, waarover zij belasting moeten betalen in box 3.”  

“Als ouders de overwaarde van hun eigen huis opnemen om hun kinderen te helpen, moeten ze daar zelf ook rente over betalen. Dit maakt het niet altijd fiscaal voordelig voor de ouders, maar vaak hebben ouders het er graag voor over om hun kinderen te helpen. Bovendien kunnen ouders jaarlijks een bedrag van €6.633 belastingvrij schenken (vrijstelling in 2024), wat kan helpen om de lasten voor het kind te verlichten." 

Zie je dat de afschaffing van de jubelton invloed heeft op de populariteit van de familiehypotheek? 

"We krijgen inderdaad nu vaker vragen over hoe ouders hun kinderen kunnen helpen nu de jubelton is afgeschaft. Ouders kunnen nog steeds €100.000 schenken, maar dat is niet meer belastingvrij. Daarom zien we dat klanten vaker naar alternatieven zoals de familiehypotheek kijken. In een eerste kennismakingsgesprek vragen we altijd of er mogelijkheden zijn voor hulp van ouders, zodat we dit meteen kunnen meenemen in de financiële planning." 

Rekenvoorbeeld Familiehypotheek €100.000 

Situatieschets: 

Ouders willen hun kind helpen met de aankoop van een woning door middel van een familiehypotheek. Ze lenen hun kind €100.000 tegen een rente van 4%. De looptijd van de lening is 30 jaar, en ouders schenken de betaalde rente jaarlijks terug aan het kind. 

Fiscale gevolgen van deze constructie: 

1. Berekening van de betaalde rente per jaar: 

   - Lening: €100.000 

   - Rente: 4% 

   - Betaalde rente in jaar 1: €3.967 (vanwege de maandelijkse aflossing, daalt de rente iedere maand eveneens) 

2. Fiscale gevolgen voor de ouders: 

   - De lening van €100.000 wordt als vermogen in box 3 belast. 

   - De ouders betalen belasting over het vermogen boven de vrijstelling in box 3 (in 2024 is de vrijstelling per persoon €57.000, gezamenlijk bij fiscaal partnerschap €114.000). 

3. Berekening van de vermogensrendementsheffing: 

   - Voor het belastingjaar 2024 geldt een fictief rendement op spaargeld van 1,03% en op beleggingen van 6,04%. De exacte verdeling en het rendementspercentage kunnen variëren, maar voor dit voorbeeld nemen we een gemiddeld fictief rendement van 4%. 

4. Belasting over het fictief rendement (voor dit voorbeeld houden we geen rekening met het belastingvrije vermogen van de ouders): 

   - Fictief rendement op €100.000: €3.967 

   - Belasting over fictief rendement (36%): €3.967 * 0.36 = €1.448 

5. Schenking van de rente aan het kind: 

   - Ouders schenken jaarlijks de betaalde rente van €3.967 terug aan het kind. 

   - De jaarlijkse vrijstelling voor schenkingen van ouders aan kinderen is €6.633 (2024). 

   - De schenking van €3.967 valt binnen deze vrijstelling en is dus belastingvrij. 
 

Klanten staan vaak voor complexe keuzes die hun financiële toekomst voor lange tijd beïnvloeden. Of het nu gaat om het vastzetten van de hypotheekrente, het kiezen tussen verschillende hypotheekvormen, of het navigeren door de laatste wetswijzigingen. Deze rubriek, ‘Het Dilemma’ biedt inzicht, expertise en soms een vleugje debat.