Een kwart van de huizen in Amsterdam wordt gekocht zonder een hypotheek. In heel Nederland ligt dat aantal op zes procent. Een forse stijging ten opzichte van 2008, toen de percentages respectievelijk op elf en acht procent lagen. En als consumenten wel een hypotheek nemen, dan brengen ze een steeds hoger bedrag aan eigen geld in. Financieel adviseurs Ritchie Wustenhoff van Consilium en Ronald Bieger van Kredieter over deze ontwikkeling.
Familieschenkingen
Verschillende media berichtten er al over; voornamelijk in Amsterdam wordt een groot deel van de woningen gekocht zonder hypotheek. Wustenhoff, werkzaam in de hoofdstad, komt dit vaak tegen: “Er zijn veel klanten die met behulp van financiële steun van de familie een huis kopen. Op de spaarrekening levert geld niks meer op, waardoor vastgoed opeens een mooie investering lijkt.” Ouders kunnen gebruikmaken van de leen-schenkconstructie. Het kind heeft een lening bij de ouders met een hoge rente, waardoor hij gebruik kan maken van renteaftrek. Tegelijkertijd mogen ouders jaarlijks een bepaald bedrag weer terugschenken. “Een voordelige constructie waar volop gebruik van wordt gemaakt”, aldus Wustenhoff. “Een ander voordeel is de belastingvrije schenking waarmee ouders hun kind(eren) helpen bij het kopen van een huis”, noemt Bieger, die ook in Amsterdam opereert.
Verder profiteren verkopers van de stijgende huizenprijzen. “Consumenten die huizen op het dieptepunt van de woningmarkt hebben gekocht, profiteren nu van prachtige overwaardes”, vertelt Wustenhoff. “Met dat geld kunnen ze ver komen bij de aankoop van een nieuwe woning.”
Tot slot menen beide heren dat de aangescherpte regelgeving een rol speelt. “Dit jaar mogen consumenten nog maar 101 procent van de marktwaarde financieren, volgend jaar is dit nog maximaal honderd procent, eigen geld is dan dus een must”, aldus Bieger. “De Nederlandsche Bank wil dit zelfs nog verder terugbrengen, maar vooralsnog is daar geen akkoord op.”
Particuliere investeerders
Het woningtekort en mede als gevolg daarvan de stijgende huizenprijzen liggen aan deze trend ten grondslag. Uit een rapport dat DNB begin deze maand uitbracht, blijkt dat de maandelijkse lasten van een hypotheek in veel gevallen lager uitvallen dan in het geval van een huurhuis. De stijgende huizenprijzen trekken vanzelfsprekend investeerders aan. Niet alleen binnen, maar ook buiten de familiekringen investeren particulieren hun opgebouwde vermogen in huizen. Uit cijfers van het FD blijkt dat investeerders met drie tot vijftig woningen landelijk zes procent van het totaal aantal transacties uitmaken. In Amsterdam is dit twaalf en in Maastricht zelfs twintig procent. Door het woningtekort in de grote steden zijn deze investeringen erg lucratief. De nieuwe woningwet, die ervoor zorgt dat een verhuurder elk bedrag mag vragen voor een huis dat maximaal zes maanden verhuurd wordt, versterkt deze trend. Met als resultaat torenhoge huren en mooie inkomsten voor de investeerder. Flinke cijfers over een groep waar de adviseurs doorgaans niet mee in aanraking komen: “Ik hoor wel om me heen in de markt over deze particuliere investeerders, maar deze komen meestal niet langs bij ons”, aldus Bieger.
Voordeel eigen vermogen
Niet al deze particulieren kunnen het huis, of huizen, zonder een hypotheek aankopen. Zo sluiten veel van deze particuliere beleggers, maar ook ouders voor hun kinderen, na de koop alsnog een hypotheek af om hun financiën vervolgens zonder haast te regelen. Door een potje gereed te hebben om aankopen uit te doen, kunnen zij snel handelen op de woningmarkt. En zeker in grote steden, waar huizen razendsnel verkocht zijn, is dit nodig. Verkopers geven de voorkeur aan een koper die het bedrag meteen kan aftikken; dat geeft minder risico’s dan een starter die vastzit aan strikte hypotheeknormen. Zonder vermogende familie, waardoor een koper het bedrag meteen kan neerleggen, wordt het steeds lastiger om ertussen te komen. Met als gevolg een ongelijkheid op de woningmarkt die steeds groter wordt.
Grootbanken staan onder druk en nieuwe partijen winnen terrein op de hypotheekmarkt. Uit nieuwe omzetcijfers blijkt dat het gezamenlijke marktaandeel van Rabobank, ABN Amro en ING Groep in 2016 voor het eerst onder de 50 procent is gedoken.
Investeren in een huis kost geld, maar kan ook veel opleveren. De meerderheid van de consumenten koopt immers graag een huis dat af is. De juiste verbouwing of renovatie kan huiseigenaren veel opleveren. Lees hier welke vijf waardevolle tips je als hypotheekadviseur aan toekomstige of huidige huiseigenaren meegeeft. Deze tips vergroten de meerwaarde van een huis, hebben invloed op de verkoop van het pand en de hoogte van de eventuele (oversluit)hypotheek.
Beleggers zijn de laatste jaren een belangrijke factor op de woningmarkt. In de vier grote steden werd vorig jaar 21 procent van de woningen gekocht door een belegger. Het is een ontwikkeling die kan rekenen op veel politieke en maatschappelijke aandacht. Een adviseur uit Haarlem die veel hypotheken voor woningen voor de verhuur bemiddelt, vertelt wie de beleggers zijn die nu kopen. Op verzoek blijft hij anoniem; zijn naam is bekend bij de redactie. De adviseur pleit er ook voor om de illegale verhuur van woningen aan te pakken, die zijn gefinancierd met een hypotheek voor eigen bewoning.
75 Procent van de huizenbezitters vindt dat hypotheekaanbieders verplicht moeten worden automatisch de risico-opslag in de rente van een hypotheek te verlagen, als er gedurende de looptijd wordt afgelost. Dat blijkt uit onderzoek van MUNT Hypotheken onder 1.082 huizenbezitters. Slechts 15 procent heeft wel eens geprofiteerd van een dalende risico-opslag, terwijl vrijwel elke hypotheek op termijn in een lagere risicoklasse terecht komt doordat er wordt afgelost. Hypotheekbezitters betalen onbewust tot wel tienduizenden euro’s te veel aan rente.