Na jaren van krimp, laten de Italiaanse huizenprijzen dit jaar voor het eerst een bescheiden groei zien. Standard & Poor’s voorspelt in een deze maand gepubliceerd rapport een gemiddelde stijging van 0,5 procent. Daarmee heeft Italië de slechtst presterende woningmarkt van Europa.
De Italianen herstellen uiterst traag van de financiële crisis. Uit cijfers van Eurostat blijkt dat de Italiaanse woningmarkt de enige is in Europa die sinds 2010 in waarde afnam. Zelfs Spanje zit sinds het begin van 2015 weer in de lift. Een traag economisch herstel zit de woningmarkt dwars. De gemiddelde Italiaan zit bovendien liever op z’n verlies, uitgaande van een herstel van de woningmarkt op een later moment. Het aantal woningverkopen halveerde ruimschoots tussen 2006 (860.000) en 2013 (403.000). Dat zette de woningmarkt op slot, nieuwe huizen werden nauwelijks verkocht en projectontwikkelaars en andere partijen in de vastgoedketen kwamen in de problemen. Zozeer zelfs dat de vastgoedsector verantwoordelijk is voor bijna de helft van alle probleemkredieten van de banken, die daardoor in zwaar weer kwamen. Eerder dit jaar moest Italië voor 17 miljard euro twee banken redden.
Eindelijk weer groei
De hypotheekmarkt laat daarentegen een gezonde groei zien. Hoewel de woningwaardes niet stijgen, zit het aantal verkopen sinds 2014 weer in de lift. Zozeer zelfs, dat de Associazione Bancaria Italiana bekend maakte dat in 2015 het volume aan woonhuishypotheken met 97 procent is toegenomen ten opzichte van het jaar daarvoor. In totaal staat er voor 361,8 miljard euro aan hypotheken uit op de Italiaanse markt.
Langere rentevaste periodes
De gemiddelde Italiaanse hypotheek bedraag 119.000 euro en heeft een LTV van 69,3 procent en een rentepercentage van 2,5 procent. De looptijd van Italiaanse hypotheken was altijd relatief kort – rond de vijftien tot twintig jaar – maar de laatste jaren schuift dat meer op richting dertig jaar. Vanwege de lage rente zijn variabele rentes niet langer meer favoriet, meer dan de helft van de hypotheken wordt afgesloten met een lange rentevaste periode, vaak de volledige looptijd.
Hypotheekverstrekkers zijn vrij strikt en kijken met name naar het inkomen: de maandelijkse woonlasten mogen doorgaans niet meer dan 30 procent van het inkomen bedragen.
De hypotheekmarkt is gefragmenteerd, tachtig banken zijn goed voor ongeveer tachtig procent van de markt. Hypotheekadviseurs, al dan niet onafhankelijk, weten doorgaans betere deals te krijgen voor hun klanten dan wanneer ze rechtstreeks bij de bank aankloppen. Daar staat wel een commissie tegenover die kan oplopen tot 3 procent van de leensom.
Starters
Om starters op de woningmarkt het leven iets makkelijker te maken, heeft de Italiaanse regering belastingkortingen voor wie voor het eerst een huis koopt. Bovendien is er sinds 2014 het Garanzia Prima Casa-fonds, een soort Nationale Hypotheek Garantie, waarbij de overheid borg staat voor de helft van de hypotheken die niet meer dan 250.000 euro bedragen. Niet alle banken doen hier echter aan mee, en volgens analisten van kredietbeoordelaar Fitch heeft de regeling weinig effect.
Wie een hypotheek wil afsluiten in Spanje, loopt gewoon binnen bij de bank waar hij al z’n hele leven bankiert. Hypotheekadviseurs bestaan nauwelijks, zegt Patrick Kruger van SpaanseHypotheek.nl. “Vergelijken doen de Spanjaarden niet.”
De Centrale Bank van Denemarken hanteert sinds 2012 een negatieve rente – lager dan welk ander land. In specifieke gevallen rekenen hypotheekverstrekkers ook een negatieve rente, met name voor kortlopende woningfinancieringen met een variabele rente, waarbij consumenten dus geld toe krijgen voor een hypotheek.
De afgelopen weken hebben we in de serie Over de grens de hypotheekmarkt in andere landen belicht. In de laatste aflevering bekijken we de Nederlandse hypotheekmarkt, maar dan vanuit buitenlands perspectief, bezien door de ogen van Engelse analisten.
De afgelopen maanden namen we de hypotheekmarkten in verschillende landen onder de loep. Wat waren de opmerkelijkste verschillen? In dit artikel zetten we de meest bijzondere zaken op een rijtje.