We accepteren allemaal dat de premie voor een overlijdensrisicoverzekering hoger is naarmate je deze op latere leeftijd afsluit. De verzekeraar loopt immers meer risico dan wanneer je de verzekering op jongere leeftijd afsluit. Waarom accepteren we dan nog steeds dat de meeste hypotheekaanbieders je niet minder laten betalen naarmate het risico daalt?
Rente-opslag; het is in het leven geroepen als een vergoeding voor de risico’s die hypotheekaanbieders lopen. Een hoge loan-to-value? Prima, maar daar wil de aanbieder wel een rente-opslag tegenover zien. De consument is allang blij dat hij een hypotheek krijgt en gaat akkoord. Doordat hij aflost, neemt de lening ten opzichte van de waarde van het huis en daarmee het risico voor de hypotheekaanbieder af. De rente-opslag kan dus omlaag, zou je zeggen. Veel hypotheekaanbieders blijven de consumenten echter ‘bestraffen’ voor het oorspronkelijke risico. Aan het laten vervallen van de rente-opslag doen ze niet.
De Consumentenbond neemt op haar website duidelijk stelling ten opzichte van banken die een rente-opslag blijven rekenen terwijl door aflossen het risico steeds verder afneemt. “De Consumentenbond vindt dat de bank uit eigen beweging zo snel mogelijk de rente moet verlagen als het risico voor de bank afneemt.” Amen.
Bij MUNT Hypotheken werken we volgens een soortgelijk systeem als het bonus/malusmodel van autoverzekeraars: risicogroepen betalen in eerste instantie meer, maar belonen we zodra hun risico lager wordt. Oftewel: wanneer de loan-to-value daalt doordat de consument maandelijks aflost, maar ook bij een extra éénmalige aflossing, daalt ook de rente-opslag. En het gebeurt automatisch. Dus niet op aandringen van de klant of pas als de rentevasteperiode is afgelopen.
We gaan nog een stap verder. We vinden dat consumenten het recht hebben vooraf te weten wat ze straks gaan betalen. Geen constructies als ‘Dan kan de rente mogelijk verlaagd worden’ zoals we bij een bank tegenkwamen (met niet één maar zelfs twee voorbehoudsconstructies). Nee, gewoon duidelijk, met een berekentool. Dat doen we omdat we vinden dat de consument daar recht op heeft. En bovendien is het een unique selling point. Want op een hypotheek van 250.000 euro levert het automatisch vervallen van de rente-opslag gedurende de looptijd een totale besparing op van ruim 26.000 euro, oftewel 17 procent korting.
Menno Luiten, verantwoordelijk voor Marketing & Distributie bij Dutch Mortgage Funding Company / MUNT Hypotheken
Twee miljoen Nederlanders hebben een aflossingsvrije hypotheek. Een deel verwacht in de problemen te komen als het moment voor aflossing daar is. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) en De Nederlandsche Bank (DNB) waarschuwen voor een mogelijk drama. Maar volgens financieel adviseur Paul van der Kwast loopt het niet zo’n vaart.
Door het (verplicht) aflossen daalt de verhouding tussen woningwaarde en hypotheekschuld. Dit betekent dat risico-opslagen op zeker moment kunnen vervallen. Veel huiseigenaren weten dit alleen niet, waardoor ze soms jaren onnodig extra rente betalen. De Consumentenbond en de VEH willen dat dit verandert en hebben hun pijlen gericht op de hypotheekaanbieders, maar ze zien ook een rol voor de hypotheekadviseur.
Veel particuliere huizenkopers en -bezitters maken nauwelijks gebruik van de financiële voordelen die schuilen in hun hypotheek. Fiscale en andere financiële buitenkansen zijn al snel te benutten wanneer de hypotheekadviseur zijn klanten wijst op de volgende tips.
Elke week blikken we terug op het belangrijkste nieuws uit de hypotheeksector. Robert van der Hoeven van Hypotheekshop Voorburg en Klaas Ozinga van De Hypotheker Voorburg bespreken onder meer het belasten van overwaarde: “In 2009 stonden mensen huilend aan mijn bureau.”