Te hoge oversluitboetes: de trukendoos ontrafeld

Jaarlijks stappen ongeveer 70.000 Nederlanders over naar een andere hypotheekaanbieder. Op dit moment is dat door de lage rentestanden extra aantrekkelijk. Te hoge boeterentes kunnen klanten ervan weerhouden van aanbieder te wisselen. De Europese hypothekenrichtlijn MCD benadrukt nog eens dat die boeterente niet hoger mag zijn dan de daadwerkelijk geleden schade. “Toch berekenen banken al tientallen jaren op incorrecte manier de oversluitboete, waarbij ze keuzes maken in het voordeel van de bank”, zo schetst Michiel Lensink van online hypotheekadviseur Ikbenfrits.nl. Lensink is initiator van Oversluitclaim, een stichting die met huiseigenaren een juridische procedure tegen banken is gestart vanwege te hoge oversluitboetes.

Bijna 3500 euro te veel
Uit berekening van Oversluitclaim blijkt dat de gemiddelde overstapboete per klant gemiddeld 15 procent te hoog is. Dit komt neer op €3.447,-per hypotheek. “Door onderzoek onder 12.000 hypotheekdossiers kwamen we erachter dat het niet om enkele gevallen gaat, maar dat er echt structureel veel te hoge boetetarieven in rekening worden gebracht.” In totaal is er in de afgelopen 20 jaar bijna 5 miljard euro teveel geïnd door de banken. “Om nog te zwijgen over hypotheekbezitters die hadden kunnen oversluiten, maar dat niet hebben gedaan wegens de hoge kosten.”

Berekening van de boeterente
Een deel van de benadeling van klanten komt voort uit een verkeerde berekening rondom vervroegde aflossingen. Een rekenvoorbeeld dat in De Volkskrant wordt uitgelegd: een hypotheek van 200.000 euro die nog 5 jaar doorloopt, tegen een rente van 5,0 procent. De bank berekent de boete op basis van die beginschuld van 200.000 euro. Daarvan wordt eerst het bedrag (meestal 10 procent van de oorspronkelijke hypotheeksom) afgetrokken dat de klant jaarlijks boetevrij mag aflossen, in dit geval 20.000 euro. Over het resterende bedrag zou de bank dan 5 jaar lang 5 procent rente mislopen. Volgens advocaat Dirk Boselie is dat fout: “Huishoudens lossen niet eenmalig een extra bedrag af, maar dat doen ze elk jaar opnieuw. Afgelopen jaar ging het gemiddeld om 4,5 procent. De totale hypotheek waarover de bank rente misloopt, wordt daardoor steeds lager. Dat zorgt er voor dat de schuld na 5 jaar is teruggelopen tot minder dan 160.000 euro in plaats van de door de bank aangehouden 180.000 euro. Dat scheelt al gauw honderden euro’s boete.”

Afronden in voordeel van de bank
Lensink beklaagt zich ook over de afronding die banken toepassen. Banken gaan uit van een actueel rentetarief in hun berekening. Hoe lager dat is, hoe groter het verschil met de huidige, duurdere hypotheekrente die de huiseigenaar betaalt. De bank loopt meer geld mis als de klant overstapt en dat heeft voor de huiseigenaar nadelige gevolgen voor de hoogte van de boete. Lensink: “Bij een looptijd van bijvoorbeeld vier jaar en negen maanden, moet de banken kiezen tussen de hogere rente voor vijf jaar, of de lagere rente voor twee jaar. Dat eerste lijkt logischer, want dit ligt het dichtst bij de daadwerkelijke looptijd. Toch gaan de meeste hypotheekverstrekkers uit van de lage rente voor twee jaar, in hun voordeel. Met als gevolg een hogere boeterente.”