In maart 2020 leek Nederland aan de vooravond van een recessie te staan. Die voorspellingen bleken niet te kloppen: na een krimp van 8,4% in het tweede kwartaal, groeide de economie in het derde kwartaal met 7,7%. De groei hield aan, maar blijft dat met hoge inflatie en oorlog in Europa zo? En wat betekent een recessie voor de huizenprijzen?
Dat de huizenmarkt en economische recessies onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn, bewijst de kredietcrisis (of: bankencrisis). Tussen 2001 en 2007 verstrekken Amerikaanse banken veel te makkelijk risicovolle hypotheken, vaak met een variabele rente. Bij de uitgave van deze zogenoemde subprime-hypotheken, werd nauwelijks meer gekeken naar de vraag of de huizenkoper het geld wel kon terugbetalen.
Dat leek allemaal geen probleem, want de rente bleef jarenlang dalen. Tot de rente in 2007 weer steeg. Gevolg: huiseigenaren konden de lasten niet meer dragen. Tussen 2008 en 2010 werden ruim een miljoen Amerikaanse huizen gedwongen verkocht. De vastgoedzeepbel knapte. Wereldwijd zaten banken via dubieuze en ingewikkelde financiële constructies verstrikt in deze hypotheken. Ze maakten miljardenverliezen, werden genationaliseerd of vielen zelfs om.
Amerika heeft de grootste economie ter wereld. Een crisis daar heeft wereldwijd effect. Zeker op exportland Nederland. In het tweede kwartaal van 2008 belandde Nederland dan ook in een diepe recessie. Vanwege de kredietcrisis krimpte onze economie maar liefst vijf kwartalen achter elkaar. Het werd de grootste krimp ooit. De Nederlandse economie kromp volgens het CBS in heel 2009 met 3,9%. Dat was voor het grootste deel te wijten aan de afgenomen export, gevolgd door dalende bedrijfsinvesteringen en consumentenuitgaven.
Het effect van de recessie was vrijwel meteen zichtbaar op de Nederlandse huizenmarkt. De huizenprijzen stegen al sinds 1995, maar door de kredietcrisis moesten banken nu zware eisen stellen aan kredietverlening. Tel daarbij op de onzekerheid over de toekomst van de hypotheekrenteaftrek, de hogere werkloosheid en vooral een historisch laag consumentenvertrouwen. De uitkomst van het hele verhaal was een woningmarkt die op slot ging. Huizen werden amper nog verkocht, terwijl ze steeds meer ‘onder water’ kwamen te staan. In augustus 2008 lag de gemiddelde huizenprijs nog op € 261.900. Op het dieptepunt in juni 2013 lag dat bedrag ruim 21% lager op € 206.100.
In 2014 begonnen de huizenprijzen eindelijk weer te stijgen. Eind 2013 kwam het kabinet via het woonakkoord met verschillende maatregelen die het tij op de huizenmarkt moesten keren. Maar het waren vooral het toegenomen vertrouwen in de economie, de dalende hypotheekrentes én het tekort aan koopwoningen dat de prijzen deed stijgen. In 2014 werden de huizen gemiddeld 4,2% meer waard en een jaar later 3,6%. Die stijging zette door.
In mei 2018 - tien jaar na het begin van de recessie - lag de gemiddelde huizenprijs weer op hetzelfde niveau als in 2008. Eind 2019 stond de gemiddelde huizenprijs op een recordhoogte van € 312.957. Begin 2020 verwachtten de grootbanken nog een prijsstijging van 4% tot 6% over heel 2020. En toen kwam corona.
Verschillende experts verwachtten bij de aanvang van de coronacrisis dat de huizenprijzen zouden dalen. Bij ABN Amro gingen ze bijvoorbeeld uit van een prijsdaling, terwijl economen van de Rabobank nog rekenden op een lagere prijsstijging. Deze voorspellingen zijn niet uitgekomen, want de huizenprijzen zijn de afgelopen jaren juist gestegen. In het tweede kwartaal van 2022 werd volgens de NVM voor een koopwoning gemiddeld €448.000 betaald.
Door de hoge energieprijzen is de inflatie fors toegenomen. De (hypotheek-)rente reageert sterk op deze oplopende inflatie. Volgens Oscar Noorlag van Van Bruggen Adviesgroep is de hypotheekrente nog nooit zo hard in zo'n korte periode is gestegen. De gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente ging tussen september 2021 en juli 2022 van 1% naar 3,7%. Deze stijging kan de toename van de huizenprijzen dempen.
Een ander gevaar voor de huizenprijzen is een mogelijke recessie. Door de oorlog in Oekraïne neemt de kans hierop in Nederland toe. Vooralsnog zijn de langdurige economische effecten van deze oorlog echter moeilijk in te schatten.
De recessie na de kredietcrisis was de langste en diepste recessie die we hebben gekend. De huizenmarkt was zowel aanstichter als slachtoffer van de problemen. In vijf jaar tijd kelderden de huizenprijzen met 21%. Daarna duurde het nog eens vijf jaar om er weer bovenop te komen. Sindsdien heeft de woningmarkt de verliezen echter meer dan goedgemaakt.
In het volgende deel kijken we naar hoe de huizenprijzen reageerden na de twee oliecrises in 1973 en 1979.
Recordbedragen aan de pomp, halve maandsalarissen aan verwarmingskosten: de brandstofprijzen hielden Nederland in de greep de afgelopen maanden. Hoe reageren huizenprijzen op brandstofperikelen?
Na zeven jaar van onafgebroken huizenprijsstijgingen lijkt het alsof de bomen op de woningmarkt tot in de hemel blijven groeien. Met inflatie en inkomensstijgingen meegerekend valt de prijsstijging echter wel mee. Volgens hoogleraar vastgoedwaardering Marc Francke zijn de prijzen nu min of meer vergelijkbaar met die in 2008.
De markt voor verhuur draait op volle toeren. Veel particuliere beleggers slaan nog snel toe voor de overdrachtsbelasting op 1 januari omhoog schiet. Tegelijkertijd zijn partijen die al langer actief zijn op de markt juist voorzichtig en houden rekening met een crash.
Met de coronacrisis kwamen vorige maand opeens coronaclausules in koopcontracten te staan. Deze clausules geven kopers en verkopers de mogelijkheid om wat extra zekerheid te krijgen in onzekere tijden. Welke mogelijkheden zijn er allemaal? Met hulp van advocaat Tosca Deenik van Köster Advocaten en Sandra Kers van VBO Makelaars zetten we opties op een rij.