Recordbedragen aan de pomp, halve maandsalarissen aan verwarmingskosten: de brandstofprijzen hielden Nederland in de greep de afgelopen maanden. Hoe reageren huizenprijzen op brandstofperikelen?
Voorspellen is lastig, maar we kunnen wel leren van ervaringen uit het verleden. In dit tweeluik kijken we hoe de huizenprijzen reageerden op de meest recente recessies. Eerst keken we naar de recessie in 2008 en 2009 na de kredietcrisis. Nu kijken we hoe de huizenprijzen reageerden op de recessies na de twee oliecrises in 1973 en 1979.
De periode tussen 1950 en 1973 kenmerkte zich door jaren van wereldwijde economische groei. Zowel het bevolkingsaantal als het welvaartsniveau stegen in de westerse landen flink. Hierdoor ging ook de vraag naar energie omhoog. Tussen 1961 en 1971 steeg de wereldwijde olieconsumptie met 63%. Om in die vraag te kunnen voorzien, moest het Westen voor het eerst op grote schaal olie importeren uit de Arabische landen. Dat werd een ‘game changer’.
De samenwerking met de Arabische landen ging goed, totdat Egypte en Syrië op 6 oktober 1973 - de joodse feestdag Jom Kippoer - Israël binnenvielen. Israël kreeg steun van het Westen, met name van de VS en Nederland. Die steun was reden voor de Arabische landen om hun olie als wapen te gaan gebruiken. Ze verlaagden de olieproductie met 5% per maand en legden de export naar de VS en Nederland zelfs helemaal stil. De olieboycot was een feit. Door deze crisis raakte Nederland in een flinke recessie, maar de huizenmarkt bleef buiten schot.
In 1979 was het weer raak. De olieboycot was in de zomer van 1974 alweer opgeheven, maar nu zorgde onrust in de Arabische landen zelf voor problemen. Vooral door de Iraanse Revolutie daalde de productie van olie en nam de angst voor wereldwijde olietekorten sterk toe. Het was met name de angst die de olieprijs omhoog stuwde. Door de hoge prijzen kwam de Nederlandse economie onder druk en kon ook de Staat de lasten niet meer dragen. Premier van Agt nam een rigoureus besluit: de uitkeringen en de lonen gingen omlaag.
In het tweede kwartaal van 1980 raakte Nederland opnieuw in een recessie en dit keer werd de huizenmarkt niet gespaard. Integendeel. Tussen het hoogtepunt in 1978 en het dieptepunt in 1982 daalden de huizenprijzen gemiddeld met maar liefst 45%. Die crash was te wijten aan een mix van factoren. De huizenprijzen waren zo hard gestegen dat de betaalbaarheid onder druk kwam. Daarnaast verslechterde de economie door de recessie en nam de werkloosheid gigantisch toe: van 5,1% in 1979 tot wel 17% in 1983. Veel huishoudens konden de woonlasten niet meer dragen en zetten hun huis te koop. Door het overaanbod daalden de huizenprijzen en spatte de vastgoedzeepbel uiteen.
Na de snelle, sterke daling volgde vanaf 1984 een lange periode van herstel. In 1993 waren de huizenprijzen weer op het niveau van vóór de tweede oliecrisis. Eind jaren ‘90 ontstond er zelfs krapte op de woningmarkt. Mede door de lage hypotheekrente en het toegenomen vertrouwen in de economie, oversteeg de vraag naar koopwoningen het aanbod. Je hoeft geen econoom te zijn om te bedenken dat de huizenprijzen daardoor weer door het dak gingen. Tot in 2008 de kredietcrisis zich aandiende...
Na de kredietcrisis belandde Nederland in de langste recessie uit de geschiedenis. Na de tweede oliecrisis kenden de huizenprijzen een historische daling. Toch herstelde de gemiddelde huizenprijs zich na respectievelijk 10 en 14 jaar om vervolgens naar nieuwe recordhoogtes door te stijgen.
Momenteel is er ook sprake van een soort energiecrisis. Eind 2021 nam de vraag naar olie en gas sterk toe, nadat de wereldeconomie zich herstelde. Dit had exploderende energieprijzen tot gevolg. De energieprijzen gingen eind februari 2022 nog sterker omhoog, nadat Rusland Oekraïne was binnengevallen. Rusland is één van de grootste exporteurs van olie en gas ter wereld en er ontstond vrees in de markt over een verstoring van die productie.
De stijgende energieprijzen zorgden ervoor dat de inflatie in Nederland sterk omhoog ging. Volgens het CBS waren consumentengoederen en -diensten in maart 9,7% duurder dan een jaar eerder. De inflatie van maart is daarmee de hoogste sinds april 1976. Deze stijgende inflatie heeft de (hypotheek-)rente al fors opgedreven. Volgens de Rabobank zal een blijvend hoge inflatie de huizenprijzen drukken: kopers hebben minder geld om een hypotheeklening af te sluiten en kunnen dus minder bieden.
In maart 2020 leek Nederland aan de vooravond van een recessie te staan. Die voorspellingen bleken niet te kloppen: na een krimp van 8,4% in het tweede kwartaal, groeide de economie in het derde kwartaal met 7,7%. De groei hield aan, maar blijft dat met hoge inflatie en oorlog in Europa zo? En wat betekent een recessie voor de huizenprijzen?
Na zeven jaar van onafgebroken huizenprijsstijgingen lijkt het alsof de bomen op de woningmarkt tot in de hemel blijven groeien. Met inflatie en inkomensstijgingen meegerekend valt de prijsstijging echter wel mee. Volgens hoogleraar vastgoedwaardering Marc Francke zijn de prijzen nu min of meer vergelijkbaar met die in 2008.
De markt voor verhuur draait op volle toeren. Veel particuliere beleggers slaan nog snel toe voor de overdrachtsbelasting op 1 januari omhoog schiet. Tegelijkertijd zijn partijen die al langer actief zijn op de markt juist voorzichtig en houden rekening met een crash.
Met de coronacrisis kwamen vorige maand opeens coronaclausules in koopcontracten te staan. Deze clausules geven kopers en verkopers de mogelijkheid om wat extra zekerheid te krijgen in onzekere tijden. Welke mogelijkheden zijn er allemaal? Met hulp van advocaat Tosca Deenik van Köster Advocaten en Sandra Kers van VBO Makelaars zetten we opties op een rij.